Долевое строительство — что это такое и в чем его преимущества?

Преимущества долевого строительства

Какие у долевого строительства преимущества по сравнению с приобретением готового жилья у застройщика или подержанного жилья на вторичном рынке? Мы постараемся ответить на эти вопросы.

Итак, преимущества долевого строительства жилья просты:

— Защита от инфляции. Вы фиксируете цену будущей квартиры исходя их тех цен на материалы и строительные работы, а также средних цен на готовую недвижимость и ставок банковского процента, которые есть на текущий момент, то есть на момент совершения сделки.

Дальнейшее удорожание строительства (повышение стоимости материалов, либо расценок на работы подрядчиков, либо банковских кредитов, либо общее обесценивание национальной валюты) — это уже является риском застройщика. Цена квартиры по ДДУ увеличению не подлежит. Застройщик обязан построить и передать Вам квартиру ровно по той цене, которая согласована в договоре долевого участия.

— Квартира в строящемся жилье существенно дешевле, чем квартира в готовом жилье. Да, сейчас, в 2018 году, разница уже не такая большая, каковой она была лет 10 назад.

Однако, в общем и целом, разница между строящейся и готовой недвижимостью немного все же выше той прибыли, которую бы Вы получили, если бы положили эти деньги, которые потратили на квартиру, на банковский депозит.

По сути, получается нечто среднее между ставкой банковского депозита для физических лиц и кредитными ставками, по которым застройщики получают финансирование у банков. Также надо учитывать, что деньги имеют свойство обесцениваться. Зачастую три миллиона сейчас — это уже не те три миллиона, которые были год или дав года назад.

А недвижимость практически всегда в цене, особенно если она приобретена в качественном объекте в удачной локации. Не говоря уже о ситуациях кризисного характера, связанных со значительными скачками инфляции или, что того хуже, девальвацией национальной валюты.

— На этапе, когда жилой дом еще в стадии строительства, у дольщика гораздо больше выбор квартир и помещений. Он может рассмотреть самые разные варианты и выбрать тот, который ему понравится больше всего: по площади, по планировке, по расположению по отношению к частям света, по этажу и иным характеристикам.

А приобретение готового жилья подразумевает все же гораздо больший компромисс, и очень часто приходится брать то, что есть, и мириться с теми неудачными свойствами, которые есть в квартире, ввиду отсутствия достойных альтернативных вариантов.

— Приобретая квартиру по договору долевого участия, Вы приобретаете квартиру, которую сразу можете сделать под себя.

Жизнь в квартире, приобретенной по договору долевого участия, начинается в чистого листа, и Вы будете первым участником всех событий. Возможно, данный подход несколько изотеричен, но для некоторых он тоже имеет значение.

— Если Вы специалист по недвижимости и можете на раннем этапе строительства определить тот многоквартирный дом, цены на строящиеся квартиры в котором явно недооценены рынком (в силу разного рода причин, ведь на Крестовском и Каменном острове в Санкт-Петербурге тоже не сразу начали строить), то приобретение квартиры в строящемся доме может стать очень удачной инвестицией.

В таком случае, после ввода дома в эксплуатацию квартира может быть перепродана с очень хорошей наценкой, либо выгодно переуступлена в предверии ввода дома в эксплуатацию.

— Также очень важный момент: приобретение квартиры у застройщика — это дополнительная гарантия надежности сделки. Поскольку до Вас не было никаких других собственников, не было никаких других отчуждений квартиры, никаких промежуточных сделок, доверенных лиц, разделов имущества и тому подобного, что всегда несет в себе определенные риски последующего оспаривания сделки.

Ведь Росреестр у нас работает не безупречно, и полностью снимать данные риски нельзя. Это уже не говоря о квартирах, доставшихся по наследству, когда в любой момент могут появиться какие-то «обделенные» наследники, заявить свои права на наследство и оспорить сделку по приобретению квартиры.

В долевом строительстве эти риски полностью исключаются, поскольку каждый ДДУ регистрируется в Росреестре, за застройщиками тщательно наблюдают региональные контролирующие органы, и возможность двойной продажи практически полностью исключена.

В любом случае, если застройщик более или менее достойный, то его руководство вряд ли рискнет совершать данное уголовно наказуемое по статье 159 УК РФ деяние, ставя под удар свою репутацию, весь свой строительный бизнес и собственно свою свободу.

— Квартира в новостройке — это, как правило, квартира, построенная по самым современных строительным технологиям, в том числе в части планировок, строительных материалов, коммунального обслуживания, благоустройства мест общего пользования и придомовой территории, и разного рода других приятных и полезных «опций».

Таким образом, как Вы видите, преимуществ у долевого строительства довольно много. Но, есть и ряд факторов риска, о которых речь пойдет в других публикациях.

Источник: http://urist-dolevoe.ru/preimushchestva-dolevogo-stroitelstva

Запрет на долевое участие в строительстве. Плюсы и минусы

Помимо плюсов, которыми обладает долевое участие в строительстве, существует также и много минусов. Одним из главных недостатков является огромное количество обманутых застройщиками дольщиков.

В связи с этим Правительством РФ было принято решение ввести запрет на долевое участие в строительстве.

Теперь в отношениях между покупателями и строительными компаниями появится дополнительное звено – кредитные организации.

Запрет на долевое участие в строительстве предложен был партийной группой, основанной при Министерстве регионального развития. Эта группа решает проблемы дольщиков, которые были обмануты недобросовестными застройщиками.

Введенный ими запрет может стать одной из причин удорожания жилья в связи с исчезновением мелких мошеннических строительных компаний.

Коснется это в первую очередь первичного жилья, так как приобреталось оно еще на стадии строительства, что позволяло сделать это на порядок дешевле конечной стоимости.

Как обманывают дольщиков

В настоящее время обманутых дольщиков огромное количество, при чем эта цифра не уменьшается, а увеличивается. Очевидно, что это выгодно для строительных компаний. Обман дольщиков может заключаться в следующем:

• Нарушаются условия ДДУ. Строительные компании могут изначально составить договор не в соответствии с требованиями законодательства, а потом пользоваться этим в своих целях;
• Подписание вторичного соглашения. Застройщик может также пойти и на такую хитрость, как составление еще одного документа, по которому потребуется внести предоплату. Основанием является по их мнению недостаточные денежные средства, внесенные по первому документу;
• Вместо ДДУ подписывают договор купли-продажи.

Что предлагается

Партией, созданной при Минрегионе, занимающейся решением проблем обманутых дольщиков, было принято решение о создании координационного совета. Проводя первое заседание, партия предложила внести запрет на долевое участие в строительстве. До 2020 года Правительство хочет полностью отказаться от участия в долевом строительстве физических лиц.

Принято решение разработать схему, на основании которой проводить долевое участие можно только путем заключения договора между тремя сторонами. То есть средства дольщиков привлекать напрямую строительные компании теперь не смогут, финансирование строящихся объектов будет проходить через банки.

Считается, что введение такой программы позволит полностью решить проблему с обманутыми дольщиками (Читайте также статью ⇒ Отмена долевого строительства в 2018 году).

Какие ждут изменения

Основное отличие нового проекта от долевого строительства заключается в том, что застройщиком больше не будут привлекаться средства граждан, а получать средства они будут в качестве банковского кредита.

Теперь прежняя схема, в которой были только дольщик и покупатель появится новое звено – банки. Новая схема будет выглядеть так: «застройщик – банк – покупатель».

Все денежные средства будут сосредоточены на счетах в банк, который будет распоряжаться ими, а также контролировать застройщика до полного завершения строительства.

Важно! Возможность по размещению средств дольщиков на иных счета уже предоставлена застройщикам еще в июле 2017 года.

До 2020 года будет действовать выбор между заключением ДДУ или воспользоваться новым способом по финансированию. После 2021 года запрет на долевое участие будет обязательным, напрямую платить застройщику будет нельзя, деньги будут храниться в банке.

Плюсы и минусы долевого строительства

Долевое строительство представляет собой ту возможность, которая позволяет большинству граждан приобрести собственное жилье. И это даже не смотря на то, что количество обманутых дольщиков очень велико. В качестве основных преимуществ долевого строительства можно выделить следующие:

• Возможность приобрести жилое имущество по доступной цене. Пока объект находится на стадии строительства, стоимость его намного ниже. После того, как объект будет сдан, цены на квартиры значительно вырастут;
• Возможность оплаты за объект в рассрочку. Договором может быть предусмотрено внесение платежей несколькими частями и пока приобретаемый объект строится, есть возможность вносить требуемые средства. Для многих это послужит поводом не обращаться в банк за ипотечным кредитом.
• Еще одним преимуществом приобретения жилья по ДДУ является то, что исключена вероятность требований на жилье со стороны третьих лиц. Так как жилье приобретается первичное, то предыдущих владельцев квартиры просто нет. На вторичном рынке такой риск существует.

Помимо перечисленных плюсов, каждый из дольщиков может выделить отдельно для себя и другие преимущества. Но кроме плюсов можно выделить и минусы, основным среди них является возможность обмана со стороны застройщика. Как уже отмечалось выше, строительные компании нередко идут на хитрость и предлагают подписывать дополнительные соглашения на внесение дополнительных денежных средств.

Важно! При заключении ДДУ настоятельно рекомендуется не только внимательно изучать договор, но и обращаться за консультацией к юристу, что конечно связано с денежными затратами, что также может быть для дольщика минусом.

Преимущества и недостатки запрета

Основной вопрос, который волнует всех покупателей следующий: приведет ли такой запрет к повышению цен на жилье в новостройках? Запрет на долевое участие приведет к утрате плюсов авансовой покупки.

Пока жилье находится на начальной стадии строительства, приобрести его можно дешевле рыночной цены примерно на 30%. В результате запрета все издержки по новому финансированию будут перенесены на покупателя, то есть они будут включаться в стоимость жилья.

Однако, в качестве плюса в таком случае можно отметить, что покупатель ничем рисковать не будет, а все возможные риски лягут на банки.

Таким образом, тем покупателям, которые хотят вложиться в долевое строительство, сделать это нужно как можно быстрее. Важно также отметить, что для тех дольщиков, которые уже успели подписать ДДУ, внесение запрета никаким образом не повлияет.

Источник: https://1000meters.ru/zapret-na-dolevoe-uchastie-v-stroitelstve/

Долевое строительство: что это и стоит ли вкладывать в него деньги?

Долевое строительство недвижимости – это своеобразный способ инвестирования денег в свое будущее жилье. Этот метод приобретения жилья ставят наряду с ипотекой, так как он является достаточно популярным способом.

Для того чтобы приобрести жилье таким способом, необходимо вложить определенную сумму в проект еще до начала его реализации. Таким образом, строительство жилого дома осуществляется за счет инвестиций. Итак, долевое строительство недвижимости – это еще один способ выгодного вложения денег для приобретения собственного жилья.

Заключение сделки между строительной компанией и инвестором

Как правило, строительная компания привлекает множество инвесторов. Среди них могут быть как крупные компании, так и мелкие риелторские компании или граждане, которые планируют приобрести жилье у застройщика.

После решения инвестора вложить деньги в тот или иной проект между застройщиком, и каждым из дольщиков подписываются договора. Эти документы являются основными право регулирующими бумагами между застройщиком и инвесторами.

Договор долевого строительства жилой недвижимости заключается непосредственно перед переводом средств на счет компании-застройщика.

Обязательные реквизиты договора

Для того чтобы такой документ имел свою юридическую силу в нем в обязательном порядке должны быть указаны:

• характеристики объекта сделки;

Внимание! В этот пункт, как правило, входит количество этажей объекта, количество квартир или особенности объекта (если планируется строительство коммерческих помещений). сроки начала строительства и сдачи в эксплуатацию помещений;

• стоимость строительства объекта;
• количество человек или инвесторов, которые вкладывают деньги в это строительство;
• способы и сроки уплаты взносов каждого из дольщиков;

Обратите внимание! Исходя из того, что каждый из дольщиков строительства вносит определенную сумму (она гораздо ниже полной стоимости, например, квартиры), то такой инвестор должен будет заплатить полную стоимость несколькими платежами. Таким образом, сроки выплаты полной стоимости квартиры (до, после или во время строительства), минимальные суммы выплат, а также сумма первого инвестирования должны быть указаны в этом пункте.

• риски, которые могут понести как застройщик, так и инвестор в случае каких-либо форс-мажорных обстоятельств.

Как правильно приобрести квартиру с помощью инвестиций в строительство?

Современный мир, нестабильное экономическое положение страны, большие риски при покупке жилья и высокие ставки кредитования – все это дает повод для возникновения новых способов приобретения жилья, например, такого как долевое участие в строительстве.

Совет! Всегда помните, что такой способ покупки квартиры имеет свои риски, преимущества и недостатки. Для того чтобы минимизировать все риски, до подписания договора между вами и застройщиком. Необходимо заранее удостовериться в компании, которая будет осуществлять строительство.

Найти необходимую информацию о той или иной строительной компании, достаточно просто. При этом стоит обращать внимание на отзывы других инвесторов об этой организации, а также количество и качество сданных в эксплуатацию объектов.

Кроме того, нужно удостовериться в легальности работы такой компании. Посмотреть все документы, подтверждающие законность и права на строительство, как правило, можно на официальном сайте компании или непосредственно при визите в офис организации.

Первый важный момент

Инвестиция в недвижимость – это достаточно большое вложение, результат которого вы сможете увидеть и получить только через несколько лет. Вкладывая свои средства, необходимо быть уверенным в той организации, в которую вы собираетесь инвестировать.

Это не значит, что ответственными и надежными являются только хорошо прорекламированные и крупные строительные компании. В каждой компании могут быть свои оплошности и проблемы. Именно поэтому, нужно учитывать все проблемы, которые возникали при строительстве на других объектах этой строительной компании.

Второй важный момент

Кроме того, объект на который вы делаете ставку, должен нравиться именно вам, так как чаще всего, дольщики недовольны тем жильем, что получают в конечном итоге. Обращайте внимание на инфраструктуру и транспортные магистрали. Этот пункт также следует обсудить с представителями строительной компании и описать свои требования в документе-договоре.

Таким образом, перед тем как сделать вложение обратите внимание на:

• объект, проект объекта;
• характеристики строительной компании, рекомендации риелторов, других независимых организаций;
• стоимость строительства и вашей будущей квартиры;
• расположение объекта на карте, инфраструктура и транспорт;
• минимальную сумму инвестиции.

После того как вы будете знать все детали и риски, вы сможете трезво принять решение, стоит ли вкладывать деньги в тот или иной объект.

Особенности заключения договора

Долевое строительство объектов недвижимости привлекает множество желающих приобрести собственную квартиру. При этом, большинство вкладчиков не обращают значительного внимания составлению и подписанию договора. Среди строительных компаний вам могут попасться и мошенники.

Для того чтобы избежать мошенников, перед составлением договора с компанией-застройщиком необходимо потребовать представить такие документы:

1. Разрешение на застройку. Этот документ можно легко проверить, обратившись в организацию, которая выдает подобные бумаги.
2. Наличие права собственности на земельный участок (в некоторых случаях это может быть договор аренды).
3. Документация относительно проекта.

Внимание! Этот документ является одним из самых важных, так как от него будет зависеть, насколько точно и качественно будет построен, например, многоэтажный дом.

В проектной документации должны быть указаны данные о составителях этого проекта, и тех, кто проверял его.

В противном случае, при «сбое» строительных работ – стройка будет заморожена, что скажется не только на самой компании, но и на инвесторах.

1. Государственная регистрация строительства.
2. Бумаги компании.

Внимание! Составление договора долевого участия (ДДУ) должен подписываться с указанием почтового адреса будущей постройки. В случае если такой адрес еще не присвоен, необходимо узнать временно присвоенный адрес.

Далее, нужно только контролировать процесс строительства, и, при необходимости, обращаться в офис строительной компании для внесения поправок в договор.

Почтовый адрес постройки может изменяться по некоторым причинам и в случае если окончательный адрес после завершения строительства не будет совпадать с тем, что указан в вашем договоре, трудно будет доказать ваше право на ту или иную недвижимость.

Безусловно, приобретение квартиры таким способом имеет множество как преимуществ, так и недостатков. Кроме того, что вам придется ждать некоторое время для получения ключей от квартиры, вы во многом рискуете. Несмотря на это, такой способ получить заветные квадратные метры является достаточно безопасным и востребованным на рынке недвижимости.

Источник: http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/517-dolevoe-stroitelstvo.html

Долевое строительство. Что это такое Риски долевого строительства

17 февраля 2012 г.

Желание иметь свое собственное жилье по заманчивой цене не покажется особенно оригинальным ни кому из нас.

Для многих граждан участие в программах долевого строительства это способ решить жилищный вопрос немного рискованным способом, но по очень выгодной цене, что порой может быть на треть дешевле аналогичных на рынке недвижимости предложений первичного и вторичного рынков готового жилья. Не стоит к выбору застройщика вашего будущего дома подходить безрассудно, ведь это солидные деньги и доверие здесь от финансовых потерь не убережет.

В одноименном федеральном законе, принятом еще несколько лет назад, что регламентирует ответственность застройщиков перед участниками данного долевого строительства, строго все прописано и участники теперь более защищены от разного рода аферистов в сфере недвижимости. Теперь все выглядит более эффективно, если придется в судебном порядке решать какие-то вопросы со своим застройщиком, но все равно в данном регламентирующем акте не все моменты прописаны и не все возможные частные ситуации предусмотрены.

Основной особенностью нового законодательного постановление есть изменение самой сути договорных отношений между застройщиком и дольщиком. Теперь уже договор инвестиционного типа не актуален в юридическом смысле, как было до сих пор. Предусмотрен в данном случае специальный договор, что соответствует всем нормам защиты прав дольщиков.

Полномочия на заключение вышеописанных соглашений у застройщика недвижимости наступают после предоставления им в соответствующие проверяющие федеральные службы документов, что подтверждают права на данный участок земли под строительство объекта.

Предоставляются кроме лицензий на провидение строительных работ, еще и информация о самой компании, ее коммерческой деятельности в интерактивных информационных средствах, где детально изложена суть задуманного объекта. Разрешение может быть получено не раньше двух недель от начала рекламной компании.

Каждое соглашение о долевом участии обязательно регистрируется в государственной проверяющей службе. что позволяет избежать неоднократной продажи одних и тех квадратных метров. В случае с инвестиционным договором этот нюанс упускался, что давало полную свободу действий недобросовестным застройщикам.

Термины ввода в эксплуатацию дольщик тоже сам контролирует и в противном случае, если застройщик опаздывает, может обязать его выплатить денежный штраф, в соответствие со сроком опоздания.

Сам дольщик имеет в данном случае преимущества, что касается регулярных долевых платежей или вообще может разорвать соглашение по своей единоличной инициативе, что застройщик может позволить себе только после разрешения суда.

Дольщик имеет законное право, в период пяти лет после ввода в эксплуатацию здания, решать вопросы претензионного характера со своим застройщиком и если действительно застройщик непрофессионально отнесся к своим взятым обязанностям, суд ему припишет все компенсировать.

Поиск добросовестного и надежного застройщика.

задача в наше время не очень то и простая, по этому нужно внимательно изучать данный рынок, анализировать его основных участников, не стесняться консультироваться со специалистами в данной области и прислушиваться к мнению окружающих граждан, что уже прошли через это.

Достоверная рекомендация вашего знакомого или близкого человека, что уже по своему опыту может объективно оценить работу конкретной строительной компании стоит не так уж и мало. От собственной глупости, ни какие федеральные законодательные акты ни кого еще не спасали.

К решению такого рода вопросов нужно подходить без спешки, нужно внимательно читать все предлагаемые застройщиком пункты и вдумываться в каждое напечатанное слово. Чтобы не попасть на не добропорядочную строительную организацию, наведите о ней справки, о ее разрешении на застройку и дате его выдачи .

Рекомендуется попросить у выбранного вами застройщика разрешительные документы на строительство здания, прав на земельный участок под возведение и наличие заверенных проектных бумаг на строящееся здание. Требуйте предоставить только оригиналы всех вышеперечисленных документов.

Иногда строительные фирмы предлагают своим клиентам сначала подписать соглашение на резервирование прав собственности в незаконченном строящемся объекте, что снижает уровень материальной ответственности перед клиентами до минимального уровня. Рекомендуется такие предложения избегать.

Соглашения предварительного характера и обещания перезаключить договор в другом формате в действительности редко реализуются в как изначально уверялось.

Не желательно доверять и предлагаемым соглашениям займа, как и другим хитрым практикуемым схемам недобросовестных застройщиков, ведь они не подпадают под действие нового федерального законодательного положения о регулировании отношений в долевом строительстве .

Строительные фирмы всячески пытают снизить свои издержки на налоговые сборы, и пытаются настоящую цену не афишировать в договоре, а указывают лишь ее часть, к примеру, 65% от фактической цены жилья, а остальную суму оформляют как страховку.

Строительство внезапно превращается в долгострой, а вы через суд сможете вернуть лишь прописанную в соглашении суму. Страховку получить обратно на практике будет очень проблематично, если в документе нет соответственного пункта обязательств застройщика.

Перед подписанием договора рекомендуется обратить внимание на детальное описание всех характеристик и параметров вашего будущего жилья.

Безопасней всего работать дольщику с самим застройщиком, чем с объектом, что реализуются посредниками, когда происходить операция переуступки приобретенных ими прав на недвижимость. Здесь может возникнуть масса неприятных неожиданностей для дольщика.

Следующее правило состоит в том, что взносы дольщикам безопасней и выгодней платить через официальные финансовые организации. что выдадут вам официальное подтверждение внесенных вами денежных средств на счет застройщика, а не связываться с прямыми оплатами в кассах строительной фирмы. Специалисты советуют проверять у строительной фирмы все возможные инвестиционные соглашения с городской властью, ведь это уже положительно сказывается на имидже данной организации, а вы ей больше можете доверять.

Несмотря на все вышеизложенное человек, что решил вступить в такие долгосрочные отношения, как участие в долевом строительстве должен быть морально и финансово подготовлен к тому, что долевые взносы могут меняться в зависимости от разнообразных экономических факторов, а значить первоначальные ваши надежды могут не совсем реализоваться, такие риски к сожалению всегда присутствуют и от них не уберечься. Все же данные рекомендации могут свести их количество к оптимальному минимуму.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Источник: https://www.stroivopros.ru/stati/pravo/dolevoe_stroitelstvo__chto_jeto_takoe_riski/

Что такое долевое участие в строительстве и кто может в нем участвовать

Квартира – это объект недвижимого имущества, отличающегося высокой стоимостью. К сожалению, цены на жилье в России постоянно находятся в движении, и не каждый человек имеет возможность приобрести квартиру на выгодных условиях в короткий промежуток времени.

Чтобы сэкономить и не копить деньги долгое время, люди обращают свое внимание на такой вариант, как долевое строительство.

Читатели смогут узнать из нашей статьи, что такое долевое строительство, каким образом стать дольщиком, а также какие преимущества и недостатки отличают такой вариант покупки жилья.

Что такое долевое строительство?

Согласно действующему определению, долевое строительство – это особый вид инвестиционной деятельности, в рамках которой осуществляется привлечение дополнительных денежных средств для возведения объекта жилой недвижимости.

По схеме, сторонами выступают:

• застройщик, или девелопер, который занимается возведением новостройки;
• гражданин, или дольщик, — покупатель квартиры.

Чтобы зафиксировать правовые отношения между участниками, заключается специальное соглашение – ДДУ. Договор содержит все существенные моменты сделки, включая сроки передачи жилья гражданину и порядок внесения платы за квартиру.

Стандартный процесс участия в долевом строительстве предполагает на финальной стадии переоформление имущества в полную собственность покупателя.

Каждая мелочь при проведении процедуры регистрации крайне важна, поэтому необходимо тщательно подготовить обязательную документацию.

Какая информация должна содержаться в договоре долевого участия

ДДУ заключается в обязательном порядке, если речь идет о покупке жилья в многоквартирном доме.

Этот документ позволяет зафиксировать достигнутую договоренность между сторонами и в дальнейшем выступит в судебном заседании как фактическое доказательство.

Важно, чтобы документ был верно составлен, с соблюдением действующих нормативов. Обязательным к выполнению требованием является содержание в документе существенных условий:

1. Объект соглашения.
2. Стоимость квартиры и порядок внесения платы за жилище.
3. Сроки и дата введения жилого комплекса в эксплуатацию и передачи дольщику.

Кроме перечисленных моментов, в соглашении обязательно нужно указать информацию о страховке девелопера и о порядке обслуживания построенной многоэтажки в течение установленного законом срока. Регулированием такого документа и общего порядка передачи квартиры дольщику занимается ФЗ № 214,в который периодически вносятся определенные изменения.

Какие объекты могут возводиться по схеме долевого строительства?

Если обратиться к закону, то объектом ДУ может выступать жилое и нежилое помещение, а также оборудование, которое подлежит передаче дольщику после того, как было установлено или смонтировано.

Возведение дома должно осуществляться при помощи средств дольщиков.

Говоря простым языком, объект долевого строительства – это помещение, которое получается в итоге проведения обязательных работ с использованием личных средств покупателя.

В качестве наиболее распространенных объектов выступают новые жилые комплексы, включающие в себя большое количество квартир. Такие дома позволяют допустить минимум затрат и удовлетворить потребности населения в самое короткое время.

Какие риски существуют?

С одной стороны, покупка квартиры таким образом считается выгодным приобретением, поскольку девелоперы обычно реализуют жилплощадь в новостройках по сниженным ценам. С другой стороны, сделка считается одной из самых высокорисковых. Определенные проблемы связаны с недобросовестным поведением застройщиков, а также с некачественным возведением здания.

Девелоперы достаточно часто прибегают к сомнительным схемам, чтобы получить выгоду из сложившейся ситуации и не стать участником судебного разбирательства. К сожалению, закон неполноценен в этом отношении, и обман может коснуться дольщика в самых различных ситуациях:

• строительная компания продала помещение сразу двум дольщикам;
• застройщик потребовал заключить предварительный договор, который не будет иметь никакой юридической силы, получил средства, а после отказался участвовать в сделке;
• девелопер может предложить дольщику купить вексель вместо заключения договора. Вексель юридическую силу имеет, однако никакого права на получение в дальнейшем квартиры не дает;
• многоэтажка может быть возведена на земельном наделе, предназначенном для ИЖС. В итоге постройка может быть снесена.

Кроме перечисленных вариантов, мошенники прибегают и к другим схемам, затягивая сроки сдачи дома в эксплуатацию и передачи жилья в распоряжение дольщика.

Заключение

Долевое строительство позволяет людям приобрести квартиру по сниженным ценам и на выгодных условиях.

Чтобы принять участие в такой процедуре, граждане и строительные компании заключают специальное соглашение.

Необходимо помнить, что такая сделка может иметь серьезные последствия и сопровождается высокими рисками, поэтому лучше тщательно проверять документы и привлечь к заключению договора опытного юриста.

Источник: https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/dolevoe-uchastie/stroitelstvo.html

Что такое долевое участие в строительстве многоквартирных домов

Покупка собственного жилья волнует многих граждан, но не все располагают необходимой суммой. Участие в долевом строительстве позволяет обзавестись отдельной квартирой за гораздо меньшие денежные средства.

Что собой представляет подобный способ покупки? В чем выгода данного вида строительства? И кто сможет защитить граждан, если второй стороной договора является недобросовестный застройщик?

Определение понятий

Внесение доли в строительство многоквартирного дома – это один из способов решения жилищных проблем, посредством направления собственных средств на возведение недвижимости.

Долевое участие в строительстве многоквартирного дома является очень привлекательным способом приобретения жилого недвижимого имущества, но в тоже время, таит в себе множество рисков.

Основная выгода состоит в том, что новостройка обходится гражданам в 3 раза дешевле, чем готовая жилплощадь.

Застройщика следует выбирать очень внимательно, ведь несмотря на существенную скидку, сумма остается достаточно внушительной. Кроме того многие вносят не собственные средства, а заемные, полученные в кредитном учреждении.

Каждый застройщик должен располагать разрешением на возведение многоквартирного дома на определенном земельном отрезке.

Законодательное регулирование вопроса

Регулирование отношений сторон долевого строительства контролируется несколькими законодательными актами. Основными среди них считаются:

• ФЗ № 214, принятый 30 декабря 2004 г., описывающий условия и последовательность приобретения собственного жилого пространства посредством долевого строительства;
• ФЗ № 215, также утвержденный в конце 2004 г., гласит о жилищных кооперативах;
• ФЗ № 122, подписание которого случилось 22 августа 2004 г., освещает порядок регистрации прав на приобретенную квартиру;
• Градостроительный кодекс РФ.

Существующая нормативная база описывает порядок поведения каждой стороны. Так, застройщик не может начать возведение дома без получения соответствующего разрешения.

Закреплять взаимоотношения со строительной фирмой на бумаге следует только после того, как последний представит общественности официальный проект и вышеописанное разрешение. Регистрацию документа можно будет осуществить и после подписания акта приема-передачи.

Федеральный закон № 214 был принят еще в 2004 г. и до настоящего момента времени претерпел множество изменений. Так, в 2015 году коррективы затронули последовательность расчета, форму приобретаемого жилья, а также взаимоотношения застройщика и государственной власти.

В соответствии с принятыми изменениями, строительной компании разрешается подписывать с дольщиками следующие виды договоров:

• жилищный сертификат;
• соглашение о долевом участии;
• договор, описывающий порядок вступления в жилищный кооператив.

Используемый земельный участок должен быть либо выкуплен застройщиком, либо арендован на длительный срок.

С 2015 года государство обязало строительные компании предоставлять отчет, отражающий цели, на реализацию которых тратятся средства, внесенные дольщиками. Подобная мера позволяет выявить признаки банкротства на ранней стадии. Кроме того, застройщик должен обязательно публиковать информацию о дебиторской и кредиторской задолженности.

Если организация, заключившая с гражданами договоры о долевом участии в строительстве, нарушит целевое использование полученных средств, то рискует быть оштрафованным: физическому лицу грозит до 50 тыс. руб., а юридическому – до 1 млн. рублей.

Порядок и правила участия

Долевым строительством является вид возведения недвижимости, при котором фирма-застройщик получает финансирование от покупателей на основании двухстороннего договора.

При этом строительная фирма обязуется сдать жилплощадь к определенному сроку, а гражданин – внести оговоренную денежную сумму и стать полноправным владельцем недвижимости.

В договоре обязательно должны быть отражены следующие основные моменты:

• полная стоимость приобретаемой квартиры и срок внесения денежной суммы;
• описание строительного объекта;
• срок сдачи недвижимости в эксплуатацию.

Договор составляет в письменном виде, подписывается сторонами и отправляется на регистрацию в государственную структуру.

Права и обязанности сторон

Гражданин, принявший решение о вступлении в долевое строительство, имеет право изучить всю необходимую информацию о застройщике.

В федеральном законе описаны сведения, которые строительная фирма обязана предоставить дольщику до подписания договора: разрешение на использование земли, на ведение строительных работ, проект и пр.

необходимую документацию. ФЗ № 214, принятый в конце 2004 г., направлен на защиту прав и интересов дольщиков.

Так, каждому гражданину, внесшему денежные средства, разрешается расторгнуть договор в одностороннем порядке. Использовать данную возможность можно при наступлении определенных ситуаций:

• застройщик нарушил срок сдачи дома в эксплуатацию;
• строительные работы были приостановлены;
• изменению подверглась площадь жилья или другой значимый показатель;
• результат не соответствует обещаниям.

Если застройщик не соблюдает срок сдачи квартиры, то дольщик имеет право потребовать неустойку.

Расторжение соглашения предполагает возврат внесенной денежной суммы, увеличенной на размер процентов за ее использование.

Некоторые недостатки невозможно увидеть в процессе приема-передачи жилья. Именно для этих целей предусмотрен гарантийный срок, в течение которого можно предъявить претензии к застройщику. Требование может касаться: уменьшения стоимости жилья, безвозмездного устранения недочетов, возмещения средств, израсходованных на исправление.

Многие люди, участвующие в долевом строительстве, задаются вопросом: можно ли продать квартиру, приобретенную подобным образом? Если все обязательства, описанные в договоре, инвестор выполнил, то есть, внес необходимую сумму, то никто не станет препятствовать выставлению объекта недвижимости на продажу. В общем-то можно продать квартиру и в том случае, если внесены не все денежные средства, то есть дольщик может переуступить свой долг, но только при наличии письменного согласия фирмы-застройщика.

Кредитные учреждения очень долго отказывались удовлетворять заявки потенциальных клиентов на получение ипотечного кредита под залог строящегося жилья. Ничего удивительного в этом нет, ведь официальная статистика говорит о том, что достаточно большое количество строительных компаний не могут выполнить заявленные обязательства и «замораживают» стройки.

В настоящее время банки соглашаются на принятие в залог несуществующего объекта недвижимости, но только при соблюдении следующих условий:

1. Кредитное учреждение очень внимательно анализирует каждого застройщика, с которым предстоит сотрудничать. Малейшее сомнение в надежности может послужить причиной отказа в одобрении заявки.
2. До того момента, как дом будет сдан в эксплуатацию и произойдет официальная регистрация квартиры, банк рискует выдать деньги за «пустое место». Соответственно, величина процентной ставки по ипотечному кредиту до завершения строительства и после обычно существенно отличаются.
3. Регистрация договора о долевом строительстве в Росреестре является обязательным условием.
4. До того, как недвижимость будет достроена, в качестве залога банк принимает право требования к застройщику. В общем, если гражданин не будет соблюдать условия ипотечного договора, то может лишиться права на квартиру еще до того, как она будет построена.

Порядок приобретения квартир

ФЗ № 214 позволяет застройщику получить денежные средства от физических лиц только посредством составления и подписания договора о долевом строительстве.

Этот документ гарантирует, что по истечении определенного промежутка времени, гражданин получит в полноправное пользование заветные квадратные метры.

Если гражданин впервые осуществляет серьезную покупку, то в соответствии с договором о долевом участии он также имеет право на получение налогового вычета. Воспользоваться данной государственной привилегией можно сразу же после подписания акта приема-передачи новоявленного жилья.

Если говорить о стоимости, то еще не существующая квартира, конечно же, будет стоить в несколько раз дешевле, чем готовое жилое пространство. Кроме того существенное влияние на итоговую сумму оказывает объем отделочных работ.

Как избежать мошеннических схем

Несмотря на то, что в Федеральном законе № 214 закреплено только 3 способа заключения договоров о приобретении собственных квадратных метров в соответствии с долевым строительством, недобросовестные застройщики не перестают удивлять своей креативностью и регулярно придумывают незаконные способы продажи планируемых к возведению квартир.

Наиболее популярным способом обмана является составление предварительного договора купли-продажи квартиры.

Дольщик при этом очень рискует, так как жилье за ним не числится, да и государству ничего не известно о сделке, ведь подобный договор не нужно регистрировать в Росреестре.

Еще одна мошенническая схема – намеренное затягивание стройки с целью получения максимальной прибыли в банке со средств, внесенных покупателями квартир.

Следующая разновидность обмана – расширение договора о долевом строительстве посредством внедрения дополнительных услуг. А может случиться так, что от имени застройщика заключением договоров занимается посторонний контрагент, который не имеет ничего общего со строительством.

Чтобы не стать жертвой какой-либо мошеннической схемы, нужно соблюдать элементарные правила: внимательно читать каждый документ, отказываться от подписания бумаг, не предусмотренных ФЗ № 214, тщательно изучать репутацию застройщика и ни в коем случае не доверять слишком привлекательным предложениям.

Возможно Вас так же заинтересует:

Источник: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/mnogokvartirnyx-domov.html

Долевое участие в строительстве жилья

Перед тем, как понять, что из себя представляет долевое участие в строительстве жилья, необходимо разобрать с вопросом: «А что же такое долевое строительство вообще и как оно возникло?»

Впервые долевое строительство появилось в Аргентине во времена правления Рауля Альфонсина (с 1983 по 1989 годы).

В период его правления ситуация в стране была крайне нестабильной: большинство населения находилось за чертой бедности,  с частой периодичностью вспыхивали войны и даже попытка замены обесцененной денежной единицы песо на аустраль, к сожалению, ни к чему не привела. Так Раулем в 1985 году было принято решение воплотить в жизнь программу, которая называлась «Строительство по справедливости».

Данные взносы шли на поддержку строительства жилья застройщиком, взамен же население получало те квадратные метры жилья, которые были эквивалентны внесенной сумме.

Вся сделка между гражданами и застройщиком при этом регистрировалась с помощью акций, накопив которые люди могли обменять их на жилье. Таким образом, Альфонсину удалось увеличить число собственников квартир с 2-х до 21 процента.

Представленная выше схема считалась и считается до сих пор наиболее удобной и приемлемой благодаря тому, что участники долевого строительства имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку до окончания строительства.

Кроме того долевое строительство является и наиболее эффективным способом вложения денежных средств, поскольку по окончании строительства объекта цены на жилье становятся в разы больше.

Как правило, долевое участие в строительстве цены на жилье позволяет сделать примерно на 30 процентов дешевле ее номинальной стоимости.    

Стоит сказать, что в виду положительного опыта долевого строительства в Аргентине, многие страны последовали тому же примеру. Схема оказалась действенной и это подтверждается опытом таких стран, как: Чили, Египет, Кувейт, ОАЭ и т.д. И по нынешний день еще не придумано более реальной и эффективной схемы, чем эта.

Долевым строительством называется форма инвестиционной деятельности, при которой застройщик для возведения того или иного объекта привлекает денежные средства граждан. В свою очередь, гражданин, вложивший свои деньги в строительство на основании договора, становится участником долевого строительства жилья.

Участие в долевом строительстве в России

Долевое строительство получило также широкое распространение и в России. На первых порах всем казалось, что участвовать в долевом строительстве достаточно перспективно. Все выглядело просто и легко, однако не тут-то было. В СМИ все больше и больше появлялось негативных отзывов о долевом строительстве, поскольку количество обманутых дольщиков росло неимоверно.

Таким образом, при доказанной принципиальной правильности схемы долевого строительства, данная идея оказалась в российской практике просто порочной.

Как правило, обманутыми оказывались дольщики из-за неосмотрительности  застройщиков, которые неоправданно надеялись преодолеть возникшие трудности со строительством  за счет новых дольщиков, а это еще и создавало риск раскручивания всевозможных «пирамид».

Чтобы уменьшить негативное отношение к участию в долевом строительстве наше государство «30» декабря 2004 года приняло Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Вступил данный закон в силу с «01» апреля 2005 года.

Нормы вышеуказанного закона призваны регулировать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан.

Законом  также установлена допустимая форма договоров о долевом участии в строительстве, которая в первую очередь направлена на защиту прав граждан от недобросовестных застройщиков.

Но для того, чтобы такой договор долевого строительства принял реальную юридическую силу, он обязательно должен быть зарегистрирован соответствующими органами государственной власти.

Застройщик в строительстве представляет собой юридическое лицо, который арендует или является собственником земельного участка, где и предполагается строительство того или иного объекта за счет привлечения денежных средств участников долевого строительства.

Участник долевого строительства представляет собой, как правило, физическое лицо (реже юридическое), которое предоставляет застройщику денежные средства для строительства недвижимости с целью получения в собственность жилье после его ввода в эксплуатацию.

  И согласно данному договору застройщик обязуется в указанный срок построить объект и после разрешения ввода его в эксплуатацию передать оговоренные в договоре квадратные метры жилья участнику долевого строительства, а участник при этом обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект, если тот соответствует всем требованиям договора. При этом существенными условиями, которые так или иначе должны быть указаны в договоре о долевом участии остаются:

• Объект договора, который должен быть передан участнику долевого строительства и должен быть определен в проектной документации;
• Срок передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства после ввода его в эксплуатацию;
• Цена договора, порядок и сроки её уплаты участником долевого строительства.

Если вкратце описывать схему участия в долевом строительстве, то она выглядит следующим образом:

1. Сначала застройщик покупает или арендует земельный участок под строительство какого-либо объекта;
2. Затем застройщик заключает договора об участии в долевом строительстве с дольщиками;
3. Дольщики согласно договору и чаще всего в рассрочку выплачивают обусловленную стоимость квартиры;
4. И  после сдачи объекта в эксплуатацию участники долевого строительства получают в собственность данное жилье.

Безусловно, необходимо сказать, что закон о долевом участии в строительстве улучшил положение в нашей стране, однако решить проблему кардинально он не смог ввиду того, что застройщики до сих пор продолжают применять ухищренные схемы обмана дольщиков, о которых будет рассказано более подробно далее.

На сегодняшний день в Российской Федерации созданы и работают комитеты для помощи пострадавшим участникам долевого строительства. Данные организации ведут учет новых строительных объектов и осуществляют сбор статистических данных о каждом из них и об администрации соответствующего региона, тем самым выявляя недобросовестных застройщиков.

Достоинства и недостатки долевого участия в строительстве

Несмотря на все надувательства, которые очень часто появляются в СМИ, участие в долевом строительстве все же остается для многих Россиян чуть ли не единственным вариантом получения в собственность жилье.

  Действительно, в стране имеет место быть ситуация, при которой для многих граждан рыночная цена за квартиру просто неподъёмна, а банковское кредитование ввиду своих высоких процентов предполагает значительную переплату за недвижимость.

Итак, отметим 3 самых важных преимущества участия в долевом строительстве:

• Долевое строительство домов позволяет приобрести недвижимость за сравнительно низкую стоимость, в то время как после сдачи объекта в эксплуатацию, его цена значительно возрастает.
• Достоинством долевого строительства также является и возможность рассрочить платежи на покупку квартиры до завершения строительства.
• Немаловажно, что покупая новую квартиру, Вы покупаете ее с первых рук, тогда, как при приобретении вторичного жилья, уже после заключения сделки Вам могут быть предъявлены законные требования на купленную недвижимость со стороны третьих лиц.

Но, как известно, каждая медаль имеет и вторую сторону, так и при долевом строительстве хотелось бы обратить внимание на несколько нарушений, которым могут быть подвержены участники долевого строительства:

• Двойная продажа одной и той же квартиры нескольким дольщикам. В этом случае при заключении договора долевого участия права на недвижимость могут либо уже принадлежать другому лицу, либо после заключения договора с Вами эту же квартиру могут реализовать еще раз. При втором варианте волноваться Вам в принципе ни к чему, поскольку права на квартиру так или иначе останутся за Вами (Вы первые заключили договор), а вот при первом варианте Вам придется побегать по судам, чтобы выбить от компании застройщика свои денежные средства.

При этом стоит отметить, что Закон № 214 запрещает застройщикам переуступать права на квартиры гражданам. Однако данный Закон действует только на объекты, разрешение на строительство которых было получено после подписания Закона, то есть после «01» апреля 2005 г., а по объектам, разрешение на строительство которых было получено до данной даты, он просто не работает.

• Использование «Серых схем». В этом случае на данный момент недобросовестные застройщики применяют один из следующих методов обмана:
  • Вместо реального договора долевого строительства заключается предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому застройщик обязуется после постройки объекта заключить с дольщиком основной договор купли-продажи. Однако до заключения основного договора право собственности за недвижимость остается за застройщиком и именно в этот момент недобросовестный застройщик имеет возможность потребовать у дольщика денежные средства, объясняя это как резерв перед заключением основного договора, ведь законодательство не предусматривает возможность оплаты предварительного договора купли-продажи.
  • Заем денежных средств под вексель подразумевает под собой также заключение предварительного договора купли-продажи, но к нему еще добавляется и соглашение о покупке векселя, который равен стоимости недвижимости. Так застройщики пускают пыль в глаза дольщикам, уверяя их в том, что застройщик будет просто обязан продать недвижимость после ввода объекта в эксплуатацию, а сам при этом получит заранее денежные средства. Но в этом случае следует учесть, что предварительный договор купли-продажи и вексель никакой юридической силы между собой не имеют и застройщик вместо квартиры через несколько лет строительства может просто вернуть Вам деньги. Таким образом, получается, что Вы, как дольщик, просто даете застройщику деньги в займы на определенный период времени.

Помимо указанных нарушений, которые могут возникнуть еще до заключения договора долевого строительства, существуют и нарушения, которые возникают и после, как правило, они связаны с не сдачей объекта строительства в срок, с приостановкой строительства, с несоответствием объекта по качеству выполненных работ требуемым стандартам и т.д. Однако все эти проблемы могут быть легко устранены, если составлен грамотный договор долевого участия в строительстве, где обязательно будет указано возмещение любых убытков дольщика в случае невыполнения условий договора застройщиком.

И напоследок хотелось бы дать Вам дельный совет.

Если Вы хотите, чтобы участие в долевом строительстве обернулось для Вас достаточно перспективным способом вложения денежных средств, изучите внимательно Закон «Об участии в долевом строительстве», который  предусматривает довольно таки широкие гарантии прав дольщиков, а также уделяйте должное внимание всевозможным условиям договора долевого строительства.

←Вернуться

Источник: http://www.it-nv.ru/articles/dolevoe_uchastie_v_stroitelstve