Покупка квартиры в доме под реновацию: как проходит сделка?

Покупаем жилье под снос: выгода и риски сделки

Для одних людей покупка предназначенной под снос недвижимости представляется глупой затеей, другие же рассматривают такой вариант сделки в качестве финансового инвестирования и способа получить просторную жилплощадь в новостройке.

Причины покупки квартиры под снос

Мотивами граждан, приобретающих предназначенное для ликвидации жилье, служат:

  • низкая стоимость;
  • возможность жить в районе с развитой инфраструктурой (часто – в центре города);
  • улучшение жилищных условий – новые квартиры выделяются согласно норме площади на человека;
  • перспектива сдачи квадратных метров в аренду для получения пассивного дохода;
  • выгодное вложение денег, поскольку стоимость недвижимости (в том числе аварийной) постоянно растет.

Преимущества такой покупки достаточно сомнительные. Ожидаемая прибыль может не покрыть понесенные издержки, процесс выдачи альтернативного жилья часто затягивается на неопределенный срок, в течение которого предстоит проживать в непригодном для этого здании.

Сделка купли – продажи квартиры под снос

Городскими властями дом признается аварийным на основании и в порядке, предусмотренном постановлением Правительства РФ N 47 от 28 января 2006 г.

В ряде случаев возникает необходимость освобождения земельного участка, занятого зданием, для муниципальных нужд.

В итоге принимается решение о сносе объекта недвижимости с обязательным предварительным уведомлением жильцов в предусмотренные законодательством сроки (ст.32 ЖК РФ).

Обратите внимание

Хозяин жилого помещения заключает соглашение с администрацией, чаще всего в форме договора мены (реже сделка оформляется как купля – продажа). Изъятие жилья у владельца без его согласия возможно только по решению суда.

До подписания договоренности с муниципалитетом о замене жилплощади в предназначенном под реновацию доме собственник вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению, если она приватизирована, оформлены соответствующие документы.

На стадии переговоров покупателю полезно удостовериться в том, что:

  • здание действительно определено под снос;
  • продавец не подписал согласие на денежную компенсацию или предоставление другого жилья;
  • владелец имеет свидетельство о праве собственности на квадратные метры;
  • на жилплощади нет обременений.

Сделка приобретения квартиры в доме под снос проводится в соответствии со ст.549-558 ГК РФ, заключается договор купли – продажи недвижимости с указанием местоположения жилого объекта, покупной стоимость и прочих необходимых условий (ст.434 ГК РФ).

Для соглашения о передаче прав собственности стороны подготавливают предусмотренный законодательством перечень документов.

Оформленный договор подлежит обязательной госрегистрации (ст.558 ГК РФ). Технические характеристики и состояние квартиры указывается в акте приема – передачи (ст.556 ГК РФ).

Продать предназначенную под снос квартиру можно с долгами при условии, что новый хозяин согласен и готов покрыть задолженность. В таком случае подписывается дополнительное соглашение и расписка. Если долг составляет более 3/4 стоимости жилья, суд вправе наложить арест и запретить реализацию такого имущества.

Риски при покупке квартиры под снос

Негативные последствия, сопровождающие покупку квартиры в предназначенном под снос здании, заключаются в следующем:

  1. Затраты на ремонт, сделанный собственником, не будут компенсированы при переселении в новое жилье (п.5 ст.32 ЖК РФ).
  2. Программа реновации может быть пересмотрена, дом исключат из очереди на снос, жильцы так и останутся в старых квартирах;
  3. Нет определенности в сроках получения компенсации и ее размере (в случае подписания собственником соглашения о возмещении стоимости жилья, а не замене его на равноценное).
  4. На жилплощади есть обременения, сделана незаконная перепланировка, оформлена регистрация посторонних людей, что усложняет (а в ряде случаев – делает невозможным) процесс передачи прав собственности.
  5. Наличие в программе реновации условия о том, что для получения альтернативной жилплощади собственнику необходимо быть зарегистрированным в прежней квартире в течение определенного времени.

Покупателю полезно знать, что банки не дают ипотеку на ветхое и аварийное жилье, при подаче документов для оформления кредита заранее проверяют указанный заявителем дом.

При покупке квартиры под снос недопустимо использование сертификата на материнский капитал, предназначенного в качестве помощи семьям для улучшения жилищных условий (ст.10 ФЗ N 256 от 29 декабря 2006 г.)

Местные органы могут отказать новому владельцу вправе прописаться в купленной квартире, что незаконно: на основании ст.3 ФЗ N 5242-1 от 25 июня 1993 г. граждане обязаны зарегистрироваться по месту своего жительства и пребывания в установленные законодательством сроки.

Запрет распространяется только на приватизацию аварийного жилья (ст.4 ФЗ N 1541-1 от 4 июля 1991 г.), поэтому действия администрации можно обжаловать в суде.

Неприятных моментов в покупке квартиры под снос гораздо больше, чем положительных, риск часто не оправдывает возможной выгоды.

К тому же государственные органы, обеспечивающие выполнение программ по реновации, достаточно хорошо изучили уловки граждан, желающих таким способом улучшить своё жилищное и финансовое положение, и выработали механизмы противодействия.

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/zhile-pod-snos.html

Можно ли купить квартиру в доме под реновацию 2019 — в пятиэтажке, Москва, в хрущевке, под снос

За первые несколько месяцев реализации программы реновации в Москве, жильцы старых домов стали активно продавать свою недвижимость, причем с завышенными ценами. Во многом это связано с небывалым ростом спроса на такие квартиры.

Потенциальные инвесторы уже давно рассчитали потенциалы такого капиталовложения. Ведь купив в старом доме квартиру за бесценок, они смогут получить за такую же сумму элитную недвижимость только в новом районе.

Но действительно ли все так на самом деле, как они полагают, ведь такая разновидность инвестиций несет под собой многочисленные риски.

О программе

Реновация подразумевается снос, который несет под собой глубокий смысл. По завершению реализации программы столичные органы самоуправления смогут видоизменить облик Москвы, в частности речь идет о спальных районах.

Принять участие в программе имеют право исключительно пятиэтажные строения, причем их жители должны предоставить свое персональное согласие.

Дома, жильцы которых выступили против участия в программе, будут исключены из списка ликвидируемых домов.

Реализуемая программа реновации предоставляет шанс для собственников старых домов обрести для себя бесплатную элитную квартиру в новостройке, которая отвечает всем современным стандартам качества.

Закон

Основной перечень нормативной документации, который разъясняет действие программы реновации, имеет следующий вид:

  1. Закон Москвы № 14 “О предоставлении дополнительный гарантий в сфере имущественных и жилищных прав”. В данном законопроекте описаны гарантии жильцов на право собственности недвижимости.
  2. Постановление Правительства РФ № 245 – содержит различные нюансы по реализации программы и разъясняет порядок действий.

Дополнительно рекомендуется изучить Федеральный закон “О реновации”, который описывает общие вопросы по рассматриваемой программе непосредственно в столице России.

Несмотря на неполный перечень нормативной документации, в нем содержатся ключевые нюансы по вопросу реализации программы реновации.

Можно ли купить квартиру в доме под реновацию?

Согласно федеральному и региональному законодательству, допускается возможность гражданам приобретать квартиры в домах, которые попадают под действие программы реновации.

Несмотря на этого, необходимо знать некоторые немаловажные нюансы.

Условия переселения

Для возможности принять участие в программе и претендовать на переселение в элитные монолитные новостройки, дома столичных граждан должны стать участниками программы.

Одновременно с этим необходимо помнить, переселение возможно только в том случае, если:

  • новостройка будет сдана в эксплуатацию;
  • район новостроек должен включать в себя хорошо развитую инфраструктуру;
  • квартира не должна быть меньшей площади, нежели та, которая попала под снос по программе.

При соблюдении таких критериев, граждане могут быть переселены в новое жилье.

Необходимо обращать внимание на то, что со слов Правительства Москвы, первая волна переселения начнется не раньше чем в конце 2019 – начале 2019 года. Во многом это связано с темпами возведения новых домов.

Изменятся ли цены на недвижимость?

За последние несколько месяцев стали видны изменения себестоимости объектов недвижимости из-за программы реновации.

По предварительной оценки экспертов, программа реновации должна была снизить себестоимость на квартиры в Москве, однако этого не произошло.

Рыночная реакция оказалась более чем спокойно и показала только небольшое повышение показателей себестоимости на объекты жилой недвижимости в целом.

Необходимо обращать внимание, что был зафиксирован резкий скачок цен на вторичку, в частности на дома, которые стали участниками программы. Однако это уже в прошлом и сейчас ситуация стабилизировалась.

Во многом это связано с повышением спроса на дома, относящиеся к категории хрущевки.

Есть ли риски?

Основные риски заключаются в том, что вместо соглашения с местным органом самоуправления, владелец недвижимости вынужден будет подписывать с Фондом, забравшим квартиру, обязательство по вопросу предоставления нового жилья в течении последующих нескольких лет в право собственности.

За несколько лет может произойти все, что угодно. К примеру, Фонд объявит себя банкротом либо же просто исчезнет. В результате этого можно вообще остаться без жилплощади. Более того, такая вероятность весьма высокая, поскольку уровень влияния на Фонд местного органа самоуправления ничтожно мал.

Если говорить о возможности купить квартиру в доме под реновацию, то это влечет за собой немалые риски. В ситуации с жильем под снос, потенциальный инвестор сталкивается с множеством проблем:

  • в течении нескольких лет ее невозможно реализовать из-за банального отсутствия на недвижимость прав;
  • в течении последующих 5 лет ее нельзя продать, не заплатив предварительно налог в размере 13%, без уплаты сделка может быть признана несостоявшейся.

Согласно Налоговому Кодексу России (ст. 224) установлено, что прибыль от реализации объекта недвижимости подлежит налогообложению в размере 13%, причем до 2016 года период продажи без уплаты налога составлял 3 года, то отныне – 5 лет.

Период в 3 года остается исключительно для того объекта, по отношению к которому будет соблюдено одно из нескольких условий:

  • право собственности сформировалось в результате получения наследственной массы либо же согласно дарственному договору от физических лиц, которые являются близкими родственниками;
  • право собственности было сформировано в результате проведения процедуры приватизации;
  • право собственности сформировалось в результате оформления соглашения пожизненного содержания с иждивенцами.

В указанных ситуациях отсутствует понятие реновации, из-за чего период составляет 5 лет.

Преимущества и недостатки

Основными преимуществами рассматриваемой программы принято считать:

  • возможность сменить старое жилье на элитную квартиру в новостройке;
  • новая квартира будет отвечать всем установленным современным нормам;
  • себестоимость новой недвижимости будет однозначно выше, недели себестоимость старой квартиры в пятиэтажке;
  • наличие хорошо развитой инфраструктуры возле новой монолитной новостройки, в которую будут переселены жильцы из хрущевок.

Из недостатков выделяют только срок, за который жильцы смогут переехать в новую квартиру, остается неизвестным на сегодняшний день.

Кроме того, региональным и федеральным законодательством еще утвержден четкий механизм защиты граждан от имеющихся рисков, которые несет под собой программа реновации.

На видео о программе реновации

Источник: https://realtyurist.ru/renovacija/mozhno-li-kupit-kvartiru-v-dome-pod-renovaciju/

Купить квартиру в доме под реновацию: риски для покупателя

Как купить, так и продать квартиру в доме, который попадает под программу реновации, возможно. Однако встает вопрос о выгоде, которую можно получать благодаря этому вложению. Подробный анализ плюсов и минусов, возможные риски при совершении операции – все это рассмотрено в материале.

Советуем ознакомиться с основными правилами при покупки квартиры без участия риэлтора — узнать подробнее.

Покупка квартиры в доме под реновацию: 5 рисков покупателя

Программа предполагает предоставление собственникам квартир в 5-этажных домах («хрущевках») помещения не меньшей площади в новостройках.

Возможен как прямой обмен, так и сделка купли-продажи (собственник получает компенсацию за свою старую квартиру и дальше решает сам, куда переезжать). Если площадь нового объекта окажется больше, придется доплатить за каждый квадратный метр разницы.

К тому же возможно субсидирование со стороны государства или Правительства Москвы отдельных категорий (молодых семей, малоимущих граждан).

О том как не выходя из дома узнать о дате запланированного сноса дома — читайте тут.

Очевидно, что жилье в новостройке практически всегда стоит существенно больше, чем на вторичном жилье (при условии равенства площадей).

Именно поэтому стоимость на аварийные хрущевки значительно увеличилась за последний год (в 1,5-2 раза по разным районам). Однако выгоду от покупки старой квартиры можно получить далеко не во всех случаях.

Вот 5 наиболее очевидных рисков для покупателя:

  1. Основной вопрос связан с гарантией того, что программа действительно будет реализована.
  2. Возникает также вопрос о реальной стоимости новостройки – будет ли она больше цены на хрущевку (или по крайней мере такой же). То есть оправдана ли стоимость объекта в доме под реновацию?
  3. Пройдет ли расселение точно в срок или есть риск задержек.
  4. В старом жилье, находящемся в аварийном доме, смысла делать капитальный ремонт нет (компенсация при переселении не предусмотрена). А значит, новому владельцу и его семье придется жить в таких условиях, какие фактически есть (или же делать ремонт, вкладывая средства без возможности вернуть их).
  5. Юридическая чистота объекта: нет обременения (залог, арест, претензии со стороны третьих лиц).

Ипотечные кредиты на покупку такого жилья не предоставляются – покупателю придется рассчитывать только на свои силы.

Таким образом, все риски можно свести к 2 существенным угрозам:

  1. Опасность переплатить.
  2. Опасность не получить жилье в новостройке или получить его с существенной задержкой.

Чтобы принять верное решение, нужно заранее ознакомиться с условиями программы реновации для конкретного дома – о том, как это сделать, рассказывается далее.

Подробнее о правилах и порядке расселения аварийного жилья мы подробно рассказывали тут.

Как избежать рисков при покупке квартиры: полный перечень новостроек

Для этого следует очень внимательно ознакомиться с документами, которые в данный момент есть у собственника, а также с официальными материалами из открытых источников (на сайте Мэра Москвы).

Последовательность действий следующая. Прежде всего, следует выяснить, действительно ли данный дом попадает под программу реновации. Для этого проверяют, есть ли у собственника:

  • оригинал уведомления о сносе и предстоящем расселении (документ направляется из мэрии не позднее, чем за год до предполагаемого расселения), вручается под подпись лично владельцу квартиры в старом доме;
  • письменное соглашение собственника на предоставление нового жилья или денежной компенсации.
Читайте также:  Налог с продажи квартиры: порядок расчета, сроки и варианты уплаты

Дополнительно на сайте Мэра Москвы следует уточнить, действительно ли дом включен в программу реновации. На карте такие объекты обозначаются голубым цветом, а соответствующие стартовые площадки (т.е. новостройки, которые предполагается возвести для расселения) – оранжевым.

Полный список стартовых площадок также приводится на сайте Мэра Москвы – ниже приведен актуальный, полный перечень:

Чтобы получить представление о требованиях к характеристикам, расположению новых домов, следует ознакомиться с оригинальным текстом документа «Программа реновации».

Таким образом, покупатель может существенно снизить свои риски, если:

  1. Будет точно знать о местоположении нового дома и сроках сноса.
  2. Сможет соотнести рыночную стоимость нового объекта с ценой на хрущевку в аварийном доме.

Если какой-то из этих пунктов вызывает вопросы, гарантировать выгодное вложение при покупке квартиры в доме под реновацию затруднительно.

Продажа квартиры в доме под реновацию: риск продавца

Такая операция тоже возможна, причем продавец, в отличие от покупателя, несет существенно меньше рисков.

По сути, у решения о продаже квартиры в доме под реновацию есть только 1 недостаток: собственник лишается возможности получить квартиру в новостройке.

Важно

Поэтому выгодно продать свою квартиру возможно, если поднять на нее цену до таких размеров, чтобы можно было и самостоятельно взять квартиру в новостройке в подходящем районе.

К тому же в некоторых случаях сроки расселения могут быть изменены или дом может быть вообще исключен из программы. Таким образом, если нет уверенности в получении нового обменного варианта, но в то же время спрос на подобные квартиры достаточно высокий, собственнику предпочтительно продать свое имущество по выгодной цене.

Особенности проведения сделки купли-продажи

Подобная сделка не имеет принципиальных отличий и предполагает выполнение тех же процедур, что и при обычной купле-продаже:

  1. Согласование позиций, подписание предварительного договора купли-продажи, внесение аванса (с подписанием соответствующего соглашения).
  2. Сбор всех необходимых документов (паспорта собственников, документы на квартиру; при необходимости понадобится также нотариально заверенное согласие супруга на продажу или разрешение органов опеки на переезд несовершеннолетних).
  3. Подписание основного договора (регистрировать у нотариуса необязательно, хотя и желательно), подача документов на регистрацию в отделение Росреестра или в МФЦ.О том как осуществить сделку купли продажи через МФЦ подробно описано тут.
  4. Оплата госпошлины (1500-2000 рублей), получение документов на новую собственность (спустя 5-10 рабочих дней).

Однако есть и свои нюансы, связанные с тем, что объект находится в аварийном доме:

  1. Если собственником (полным или долевым) прежней квартиры является несовершеннолетний, органы опеки могут не дать своего согласия на переезд в аварийное жилье.
  2. После совершения сделки местные органы власти могут не позволить собственнику и его семье прописаться в доме под реновацию. Однако это действие незаконно, и его можно обжаловать в суде. Тяжбы могут идти сравнительно долго (несколько месяцев).

Таким образом, вариант покупки квартиры в основном сопряжен с рисками, поскольку цены на такие квартиры в большинстве случаев серьезно завышены. К тому же едва ли собственник хрущевки будет упускать свою выгоду, если она действительно существует. Поэтому без гарантий переселения и проведения точных расчетов принимать решение рискованно.

Загрузка…

Источник: https://2ann.ru/mozhno-li-kupit-kvartiru-v-dome-pod-renovaciyu/

Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика, как выбрать и проверить застройщика при покупке квартиры, на что обратить внимание

Главная » Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика: инструкция

0 просмотров

Покупка квартир в домах, которые только еще строятся – это оптимальный способ получить жилье по минимальной стоимости. Система выгодна как покупателю, который заплатит меньше, так и застройщику, который получает деньги сразу, еще до того, как объект будет сдан.

Летом 2019 года вступают в силу новые правила оформления договоров долевого участия. Для покупателей ничего особо не изменится, однако застройщик сможет получить деньги только после того, как завершит строительство. Это может мотивировать их работать как можно быстрее. Как следствие, покупатели смогут получить свое жилье раньше положенного.

Прежде чем заключать договор, нужно проверить застройщика:

  • Статус: действительно ли данная компания является застройщиком или это некий посредник? В качестве посредников нередко выступают мошенники, так что всегда лучше договариваться с застройщиком напрямую.
  • Результат работы: сколько было возведено домов, сколько из них было сдано в срок.
  • Открытая информация: есть ли отзывы о компании в сети, какие они, какая еще информация о деятельности компании? Чем больше информации, тем больше вероятность что она не поддельная.
  • Госстройнадзор: присутствует ли отметка о деятельности застройщика в Госстройнадзоре. Если ее нет – возможно строительство ведется незаконно или застройщик является мошенником и на самом деле ничего не строит в принципе.

Кроме всего перечисленного, нужно провести еще ряд проверок и максимально полно изучить деятельность компании. Рассмотрим подробнее.

Визуальный осмотр объекта

Необходимо лично посетить стройку. Нормальные застройщики проводят для потенциальных покупателей «экскурсии», показывают, как ведется строительство, где будет расположен дом, в котором клиент хочет купить квартиру и так далее.

Отказ от такой «экскурсии» — это уже повод задуматься. С другой стороны, отказ может быть мотивированным (слишком опасно на стройке, еще нечего показывать и так далее) так что отказываться от покупки квартиры именно на таком основании все же не стоит.

В любом случае, даже визуальный осмотр строительства через забор или ворота может дать много информации.

Если на объекте активно трудятся люди, работает техника, что-то явно происходит – это хороший признак. Верно и обратное.

В идеале стоит провести несколько осмотров, в разные дни, чтобы можно было отследить не только активность строительства, но и эффективность – насколько быстро возводятся дома.

Нужно учитывать, что на стройке могут быть выходные, они также могут не работать в праздники и так далее.

Несмотря на необходимость такого осмотра, нужно понимать, что строительство может быть свернуто в любой момент и 100% гарантии того, что стройка будет вестись в том же темпе, что и на этапе осмотра, никто не может дать. С другой стороны, если строительство не ведется на момент осмотра, оно также может начаться в любой момент.

Пример: Стройка только началась и еще нет всех необходимых материалов/техники для возведения дома. Разумеется, активность на объекте будет минимальной. Как вариант, на момент осмотра все что необходимо привезли, люди активно работают. Но через несколько дней начались перебои с поставками материалов и все замерло.

Совет

Возводимый объект нужно оценивать не только с той точки зрения, насколько активно он строится, но насколько он привлекателен для других покупателей.

Это значит, что проверить нужно не только стройку, но и окружающую инфраструктуру: как далеко до остановки, какие магазины есть в округе (или планируются на территории жилого комплекса), расположение развлекательных центров, мест отдыха и так далее.

Это необходимо для того, чтобы понимать, будут ли люди в массовом порядке покупать квартиры в этом доме. Если нет, то стройка может быть заморожена.

Если что-то не очевидно (например, нет информации о том, что будет размещено на территории комплекса), это нужно отмечать, чтобы потом четко понимать, какие вопросы задавать застройщику при покупке квартиры.

Пример: Дом – отличный. Очень хорошие и красивые квартиры, визуально выглядит очень эффектно, планируется разбить отличную придомовую территорию, однако не планируется создавать магазины. При этом, дом расположен очень далеко от ближайшей остановки, подъезды к дому сложные и в округе нет практически ничего (магазинов, парков, торгово-развлекательных центров и так далее). Такой дом вряд ли будет пользоваться особой популярностью за счет того, что жить в нем будет затруднительно.

Изучение отзывов о компании-застройщике и подрядчиках

Отзывы о компании – вот еще на что обратить внимание просто необходимо. Если застройщик крупный, активно работает по всей территории РФ (или хотя бы в данном регионе), значит он уже возвел не один дом.

Как следствие, есть люди, которые уже купили в них квартиры. Именно их отзывы и нужно изучать: насколько точно компания выполняет свои обязательства, какие были проблемы при покупке, какие впечатления от уже сданных квартир.

Чем больше положительных отзывов – тем лучше, однако не стоит надеяться, что негативных не будет в принципе. Всегда есть недовольные клиенты, которые получили не то, что ожидали.

Такие отзывы также стоит изучать, чтобы лучше понимать, чего стоит и не стоит ждать от будущего жилья и застройщика.

Кроме всего перечисленного, отдельное внимание нужно уделить подрядчикам. Иногда проблемы на этапе строительства возникают именно из-за подрядчиков, которые меняют условия сотрудничества или вообще отказываются от работы.

Это может привести к изменению сроков сдачи объекта. Таким образом, следует проверить надежность таких лиц.

К сожалению, повлиять на них практически невозможно, но если есть информация, что тот или иной подрядчик всегда исправно выполняет свои обязательства – это хороший признак.

Как будет оформляться сделка

Отдельное внимание нужно уделять самой процедуре оформления сделки. Застройщика нужно расспрашивать о порядке действий, как и какой момент будут проходить и так далее. Любые попытки обойти закон, махинации с целью не платить налоги и другие подобные спорные действия – повод задуматься, а стоит ли так рисковать?

Также нужно уделить внимание тому, каким образом будет приобретаться квартира. Самый лучший вариант – договор долевого участия. Клиент заключает с застройщиком такой договор еще на этапе строительства и, как только дом будет сдан в эксплуатацию, автоматически приобретает право собственности на жилье, останется лишь внести соответствующие записи в Росреестр.

Проверка документов застройщика

Кроме всего прочего, нужно затребовать от застройщика все необходимые документы и внимательно их проверить. Ошибки, расхождения в данных или даже прямой отказ предоставлять такие бумаги – это уже причина насторожится.

Порядок действий при покупке квартиры у застройщика

Чтобы приобрести квартиру у застройщика, нужно придерживаться определенного порядка действий, учитывать потенциальные расходы на процедуру и сроки, в которые можно или нужно уложиться.

Порядок действий

  1. Выбрать подходящее жилье.
  2. Проверить застройщика (подробнее см.выше).
  3. Оформить договор долевого участия (или другой договор, в зависимости от той схемы, по которой застройщик реализует квартиры).

  4. Внести средства, в соответствии со стоимостью квартиры или, если в договоре указан определенный порядок расчета, то в соответствии с этим документом.
  5. Дождаться окончания строительства.

  6. Оформить право собственности на жилье.

Расходы

Договор долевого участия не обязательно заверять у нотариуса, но необходимо регистрировать в Росреестре. Обычно этим занимается застройщик, но рекомендуется уточнить данный факт во время проведения предварительных переговоров. Таким образом, траться на заверение не обязательно.

Исходя из этого, расходы по заключении такого документа – это стоимость квартиры. Впоследствии, уже после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, придется зарегистрировать право собственности в Росреестре. Это уже платная процедура: по 2000 рублей с каждого будущего собственника.

Пример: Предположим, что договор долевого участия заключается между застройщиком-продавцов и сразу несколькими покупателями: мужем, женой и ребенком. Таким образом, у квартиры будет 3 собственника. При регистрации нужно будет заплатить по 2000 за каждого: всего 6000 рублей.

Срок выбора и оформления зависит как от активности покупателя, так и от застройщика. Особо торопиться нет особого смысла, лучше все несколько раз проверить.

В среднем, на всю процедуру, начиная от выбора жилья и заканчивая подписанием договора уходит от 2-3 недель до нескольких месяцев. Большая часть времени тратится на проверку и обсуждение условий сделки.

Само подписание – дело 1-2 часов максимум.

Обратите внимание

А вот срок получения жилья даже примерно прогнозировать невозможно. Это один из вопросов, который нужно задать застройщику. Обычно срок указывается в ДДУ (договоре долевого участия).

Пример: Если дом уже почти готов и осталось провести только внутренние работы, то на это может уйти от нескольких месяцев, до полугода. А вот при покупке квартиры, когда дом находится на стадии рытья котлована, срок его сдачи в эксплуатацию растягивается на несколько лет.

В среднем, сейчас один дом строят около 1-2 лет, но многое зависит от того, что именно и где строится, на каком этапе планируется сдавать в эксплуатацию и так далее.

Застройщик может сдавать дома в жилом комплексе по мере их готовности, а может сдать их все вместе, когда застраиваемый квартал будет готов полностью, включая прилегающую территорию.

Договор купли-продажи квартиры от застройщика на этапе строительства дома обычно оформляется как долевое строительство. Такой документ обязан включать в себя:

  • Данные о застройщике и покупателе: ФИО, название юридического лица, на основании каких документов они работают и так далее.
  • Детальное описание будущей квартиры: адрес, этажность, площадь (общая и жилая), количество комнат, наличие или отсутствие балконов/лоджий, планировка и так далее.
  • Срок сдачи: обычно конкретная дата или квартал определенного года.

Пример: Может быть сказано, что квартира будет сдана в эксплуатацию 15 февраля 2020 года или быть сказано, что она будет сдана в первом квартале 2020 года. Это не одно и то же. Квартал – это три месяца и в любой момент жилье может быть готово для регистрации и заселения, как в январе, так и в конце марта.

  • Стоимость жилья: конкретная цена, за которую квартира приобретается. Указывается как цифрами, так и прописью, во избежание ошибок и недоразумений.
  • Гарантии от застройщика: есть не всегда, но если они присутствуют – это хороший знак. Обычно указывается гарантия на срок до 5 лет и прописывается, на что именно она относится. Например, на систему отопления, структурную целостность конструкции, газоснабжение и так далее.
  • Дата сдачи в эксплуатацию и передачи жилья собственнику: это обычно две разные даты. Дом может быть сдан в эксплуатацию в январе, а квартира будет передана владельцу в марте.
  • Подпись: от клиента подписывается он лично или его доверенное лицо. А со стороны застройщика обязан подписывать договор представитель компании. Часто им выступает генеральный директор, но это не обязательно. Если на собрании учредителей принято решение о том, что представлять интересы застройщика может сотрудник, находящийся на другой должности (например, руководитель отдела продаж) и ему выданы соответствующие полномочия (оформляются доверенностью), то этот человек и будет подписывать договор.
Читайте также:  Как правильно написать претензию в магазин на возврат денег? образец документа и порядок подачи

Нужно требовать все документы, подтверждающие тот факт, что представитель компании действительно имеет право подписи договора. Обычно это доверенность и собрание учредителей.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры от застройщика в строящемся доме

Какие документы должны быть при покупке квартиры у застройщика

Примерный перечень документов, которые застройщик должен предоставлять клиенту:

  • Данные о работе компании, ее учредители, офисах и так далее.
  • Устав застройщика.
  • Свидетельство о регистрации компании.
  • ИНН фирмы.

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-v-stroyashhemsya-dome-u-zastrojshhika-instruktsiya/

Что нужно учесть при покупке квартиры – как обезопасить себя от обмана мошенников, на что нужно обратить внимание в первую очередь

Оценивая рынок недвижимости стоит отметить, что махинации с покупкой квартиры являются одними из самых часто встречаемых случаев. Как же купить квартиру, чтобы не обманули?

На что обратить внимание чтобы не попасться: опасные схемы мошенничества

Чтобы не попасть в ловушку мошенников, рассмотрим на что нужно обязательно обратить внимание при покупке квартиры:

  1. цена на квартиру подозрительно низкая. Перед покупкой квартиры стоит оценить рынок и если вы видите, что цена на недвижимость значительно отличается, стоит задуматься над ее покупкой.
  2. Большое количество владельцев с момента введение квартиры в эксплуатацию. Подозрителен тот факт, почему так часто менялись жильцы квартиры.
  3. Несходство реальной планировки квартиры с ее техническим планом, который является паспортным лицом квартиры и заверен согласно со всеми нормами. Это одна из схем мошенничества при покупке квартиры.
  4. Сделку о продаже квартиры осуществляет не агентство и не непосредственный ее владелец, а неизвестное лицо.
  5. Если брокер, который занимается продажей, не предоставляет всех необходимых или запрашиваемых вами документов.

Каждый из этих признаков может свидетельствовать об обманной схеме и тому, что вы имеете дело с мошенниками.

На вторичном рынке

Существует несколько типов покупки квартиры:

  1. покупка квартиры с первичного рынка;
  2. покупка недвижимости на вторичном рынке.

Чтобы не попасть в ловушку мошенников, стоит понимать как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке. Учитывайте следующее:

  1. мошенники не связываются с агентствами. Они легко могут раскусить любую аферу, профессиональный брокер имеет опыт работы с подобными ситуациями.
  2. всегда нужно проверять наличие всех документов на квартиру.

В ипотеку

Если вы планируете брать квартиру в ипотеку не стоит думать, что банк выступит гарантом и страхованием от действий мошенников.

Банк проверят наличие ему необходимых документов по оформлению сделки между вами – как покупателем и банком – как стороной, которая будет кредитовать.

Они проверяют подлинность информации, которая будет предоставлена о квартире, но никак не о фиктивности оформления сделки между вами и агентом.

В новостройке от застройщика

Покупая квартиру от застройщика нужно быть не менее бдительным. В последние годы риски сократились, но до сих пор встречаются случаи мошеннического обмана. Застройщик должен быть проверенным. Если вы занимаетесь покупкой квартиры от агентства, то застройщик проходит проверку на надёжность и гарантию выполнения его обязанностей перед покупателем.

Если вы сами осуществляете покупку, тогда нужно сделать проверку самому в ходе которой вы получите ответы на следующие вопросы:

  1. Как долго застройщик работает на рынке? Как безопасно купить квартиру?
  2. Есть ли вся необходимая документация и соответствует ли его работа всем нормам согласно законодательства?
  3. Как происходит оплата? Как оформляется сделка с данным застройщиком? Какая сумма первоначально вносится?

По переуступке

Покупка недвижимости по договору переуступки определяет права владения субъекта, который совершает сделку. Он приобретает не право собственности, а право требования  – это повышает риск двойной перепродажи квартиры.

Правила безопасности при покупке жилья

Для того, чтобы минимизировать риск попадания на мошенников стоит пользоваться юридическим сопровождением и проверенными агентствами. Как обезопасить себя при покупке квартиры?Как же не нарваться на мошенников при покупке квартиры? Обратиться к специальным агентам и юристам.

Профессиональное юридическое сопровождение сделок поможет вам избежать обмана. Данные советы актуальны и в случае продажи недвижимости.

Не проводить сделок по доверенности от продавца

Чтобы обезопасить себя от мошенничества с недвижимостью в жилищной сфере не стоит доверять доверенным лицам, а иметь дело только с подлинными владельцами квартир или с его законным представителем.

Если же вы попали на доверенное лицо, стоит убедить сторону, что присутствие истинного владельца необходимо при проведении переоформления и продаже квартиры.

Получить на руки подтверждение принятия денег

Согласно законодательству страны гарантией получения денег выступает расписка, которая обязательно должна быть написана от руки получателя денег без грамматических ошибок и исправлений и обязательно в присутствии другой стороны.

Стоит отметить, что любая сторона на каком-либо этапе оформления сделки имеет полное право приостановить ее или полностью аннулировать.

Перечисления всего должны быть от первых лиц. Если какие-либо денежные потоки происходят от третьих лиц – это должно вызывать у вас сомнения и вы автоматически подвергаете себя дополнительному риску. Сделка может быть расторгнута, а средства вам попросту не вернутся.

Не соглашаться на неполную стоимость в ДПК даже если на нее согласен банк

Существуют случаи, когда с целью ухода от оплаты налогов, вам предлагают указать в договоре заниженную стоимость квартиры, а реально рассчитаться по договоренности.

Обязательно осуществлять полную проверку юридической чистоты квартиры

Для того, чтобы миновать опасности при покупке квартиры советуем вам проверить историю переходов права данного объекта. Для этого вам понадобится сделать выписку из ЕГРН, где будет видно история купли-продажи данной квартиры.

Суд может аннулировать сделку подобного характера и не между вами, а которая состоялась ранее. Это один из видов обмана при покупке квартиры, с которыми можно столкнуться на рынке.

Убедиться в отсутствии причин для последующего расторжения

Как не попасть на мошенников при покупке квартиры и обезопасить себя от последующего расторжения сделки?

Стоит убедиться, что продавец дееспособен. Часто недееспособные люди работают с мошенниками – они просто получают свою долю от сделки. Это люди, которые имеют расстройство психики или наркозависимые.

Суд расторгнет сделку, если она была проведена.

Как не попасть на риэлтора, который таким образом обманет при покупке/продаже квартиры? Нужны подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о вменяемости и дееспособности продавца/покупателя.

Вносить аванс нужно с предосторожностями. Встречаются случаи, когда риэлтор берет авансы одновременно от нескольких потенциальных покупателей, а потом исчезает. Также бывают случаи, когда после взятия аванса мошенник провоцирует ситуацию разрыва сделки и не возвращает внесенную сумму.

Способы обмана

Рассмотрев потенциальные угрозы, которые часто встречаются, стоит отметить и проговорить более детально, что должно вызывать подозрение и какие существуют способы обмана при покупке или продаже квартиры или дома:

  1. вы попадете в руки липового агентства;
  2. покупатель/продавец банкрот;
  3. мошенники-застройщики;

Одна квартира несколько покупателей

Мошенники-риэлторы часто практикуют схему, в которой на одну квартиру претендуют сразу несколько  покупателей. Они собирают авансы, проводят оформление первоначальных пакетов документов и собирают информацию, а потом пропадают.

Как избежать

Не стоит передавать деньги до момента регистрации прав собственности. Это обезопасит вас и ваши деньги от покупки криминальной квартиры.

Фальшивые документы

Как избежать

Как обезопасить сделку купли продажи квартиры и не попасть в подобную ситуацию?  Нужно проверить право юридической собственности на квартиру. Они бывают следующих типов:

  1. свидетельство о государственной регистрации на имя продавца;
  2. свидетельство о дарении, наследовании или купли-продажи недвижимости;

Продавец специально не выписывается

Если при покупке квартиры бывают случаи, когда продавец просит вас не выписываться потому что ему негде прописаться. Не стоит уступать в этой ситуации. Продавец потом может аннулировать при помощи суда договор о продаже. Предварительно закон на стороне покупателя. Согласно Жилищному Кодексу продавец обязан при передаче прав собственности выписаться с квартиры.  

Что делать

Для того, чтобы избежать подобной ситуации нужно прописывать дополнительное соглашение о том, что продавец и все жильцы, которые там прописаны до момента заключения договора и переоформления прав властности на квартиру, выселятся в обязательном порядке. В противном случае стоит указать штрафные санкции, которые будут стимулировать выполнять все условия в сроки.

Заниженная цена в договоре

Как мы уже писали, заниженная цена в договоре может привести к ряду проблем, которые вам не на руку. Всегда прописывайте все как есть, указывайте только правдивые цены и условия перехода прав собственности на недвижимость.

Как избежать

В случае, если вас сильно просит продавец помните, что он платит налог, а не вы, а в случае, если сделка будет аннулирована, возврат денег будет в том размере, который указан в договоре.

Неожиданные претенденты

При продаже недвижимости важно учесть, чтобы не было других наследников и владельцев. В противном случае они смогут оспорить через суд и аннулировать сделку о покупке квартиры.

Как избежать

Стоит проверить все ли части квартиры принадлежат одному владельцу, который непосредственно и продает ее.

Другие неприятности и как их избежать

Можно столкнуться со множественными проблемами, важно вовремя их заметить и убрать. Для того, чтобы сделать переоформление и покупку продажу квартиры удачно, стоит обратиться в агентство или за помощью к юридической компании, которая будет заниматься оформлением и всевозможными проверками.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/kak-kupit-kvartiru-chtoby-ne-obmanuli/

Стоит ли покупать квартиру в пятиэтажке под реновацию в Москве

Несколько десятилетий назад жилье в старых домах было самым непривлекательным на рынке недвижимости. Жилые помещения в таких условиях покупали только те, у кого не было денежных средств на хорошее жилье. С течением времени ситуация значительно изменилась.

Сейчас квартиры в домах, которые попадают под снос, пользуются большой популярностью. Их приобретение связано с получением ряда выгод, от которых будущие жильцы не могут отказаться. Попробуем разобраться, почему люди стремятся купить квартиру в доме под реновацию.

Содержимое страницы

Что такое «реновация»

В последнее время термин «реновация» набирает популярность. Программа реновации – это программа расселения граждан из ветхого малоэтажного жилья. Старые жилые помещения, из которых переселяют жителей, подлежат реконструкции или сносу. Вся программа направлена на улучшение жилищных условий граждан и изменение внешнего облика городов, стремящихся к модернизации.

Плюсы покупки

Все преимущества связаны с возможным попаданием под программу реновации в Москве, то есть переселения из ветхого жилья в новые помещения, пригодные для проживания. Специалисты выделяют следующие преимущества покупки жилья в старых пятиэтажных хрущевках:

  1. Возможность сэкономить деньги. Стоимость хрущевки в доме под снос ниже стоимости нового, только что отремонтированного жилья. Это значит, что купив жилое помещение в старом доме и попав под программу реновации, покупатель сможет значительно сэкономить денежные средства и остаться «в плюсе», потому что будет переселен в новое жилье, которое стоит значительно дороже. Сумма вложений в данном случае окажется значительно меньше реальной стоимости новой квартиры, в которую гражданин может быть переселен.
  2. Возможность в будущем получить просторную квартиру. Владельцев тесных комнат в ветхом жилье переселяют в новые, просторные жилые помещения. Таким образом, покупка жилья в старых хрущевках дает возможность не только сэкономить, но и получить просторное жилье без серьезных вложений.
  3. Возможность получить квартиру с полной отделкой. В большинстве случаев жилье в новостройках сдается без отделки. Это значит, что после приобретения нового жилья, гражданину еще придется потратить большую сумму на ремонт. Как показывает статистика, на ремонт такой однокомнатной квартиры в столице уходит примерно 1 млн. рублей. А вот переселение по программе реновации должно происходить в жилые помещения с полной отделкой.
  4. Возможность переселения в благоустроенный район. С программой реновации связано возведение рядом с новыми домами объектов социального назначения. К ним относятся школы, детские сады, больницы, поликлиники, спортивные площадки и т.д. Также предполагается благоустройство парков, пешеходной зоны, мест для отдыха. Все это значит, что при переселении из хрущевки гражданин не только станет владельцем новых квадратных метров, но и получит доступ к новым социально-значимым объектам.

Важно! Переселение происходит в равнозначные жилые помещения. Однако при желании гражданин может доплатить определенную сумму и улучшить свои условия проживания, «докупив» в доме дополнительные квадратные метры.

Нельзя забывать, что у любой сделки есть свои риски. Такие риски есть и у покупки квартиры в доме под реновацию в Москве. Рассмотрим основные из них:

  1. Отсутствие четко закрепленных правил переселения. Гражданин, покупающий жилое помещение, не может знать точно, куда именно его переселят. Переселение может происходить как в тихие и спокойные районы, так и в районы, расположенные рядом с промышленной зоной, что будет не очень приятным сюрпризом для переселяемого гражданина. Также возможно переселение на окраину города, где строятся новые дома. Больше всех в таком случае рискуют те жители, которые хотят переселиться в конкретные районы. Застраховаться от неприятной смены локации в таком случае не получится.
  2. Потеря денежных средств. Несмотря на те преимущества, которые были рассмотрены ранее, покупатель все равно может потерять часть своих денежных средств. Вероятность «потерять в цене» есть в тех случаях, когда купленная хрущевка находится в более ликвидном районе, чем новое жилье, предоставляемое по программе реновации. Однако это происходит не так часто, поэтому вероятность «прогадать» минимальна. Даже если окажется, что стоимость квадратного метра в новой квартире меньше, чем в купленной хрущевке, убытки окажутся незначительными.
  3. Сроки переселения. Все жители домов, попавшие под программу реновации, должны быть переселены, однако сразу переселить всех граждан из старого жилья не получится. Это значит, что кто-то переедет на новую квартиру раньше, а кто-то – позже. Человек, приобретающий хрущевку, не может точно знать, в какие сроки их дом будет расселен. Переселение может затянуться на несколько лет или даже на целое десятилетие (особенно в столице). Поэтому приобретая такую квартиру, нужно четко знать сроки переселения. В противном случае приобретатель может оказаться в невыгодной для себя ситуации.
  4. Возможность отказа от программы реновации. На программу реновации выделяется большое количество государственных и муниципальных денежных средств. Из-за нестабильной экономической ситуации часть средств может понадобиться на другие нужды города или государства, поэтому реновация частично может быть отменена. Важно помнить, что никто не застрахован от попадания в такую ситуацию.
Читайте также:  Прогноз рынка недвижимости на 2017 год в россии

Источник: https://sdelka.guru/renovatsiya/stoit-li-pokupat-kvartire-pod-renovatsiyu.html

Покупка квартиры под реновацию в Москве: риски и преимущества сделки

Закон «О реновации» был подписан президентом РФ 1 июля 2017 года. Программа предполагает расселение москвичей из старых пятиэтажных ветхих домов в новые квартиры. На сегодняшний день реализация программы идет полным ходом, первая волна расселения уже прошла, многие жители столицы получили квартиры в новых многоэтажных домах взамен своих квартир в «хрущевках».

В последнее время программа реновации дала неожиданный ход: жители старых домов начали распродавать свое жилье, да и еще по завышенной цене, а многие граждане стали интересоваться вопросом, можно ли купить квартиру в доме под реновацию.

На законодательном уровне ограничений на продажу или покупку такого жилья не установлено, но соотношение выгоды и рисков при сделке необходимо оценивать трезво.

Содержимое страницы

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию

Если рассматривать данный вопрос сквозь призму выгоды, такое приобретение принесет немалые плюсы в будущем. Нормативными документами регламентировано, что по закону о реновации, владелец квартиры в хрущевской пятиэтажке получает взамен новое жилье, которое отличается следующими характеристиками:

  • Новая удобная планировка.
  • Просторная площадь.
  • Современная отделка и ремонт.
  • Обязательное наличие балконов и лоджий.
  • Благоустроенная придомовая территория.
  • Развитая инфраструктура.

Важно! Согласно программе, жители будут переселяться в дома, построенные в тех районах, где они проживают в настоящий момент. Но могут быть и исключения.

Для обычного жителя Москвы покупка квартиры в старом доме может стать хорошей перспективой, поскольку в недалеком будущем за нее можно получить новое современное жилье, большее по площади и с хорошим ремонтом.

Инвесторы рассматривают покупку как долгосрочное вложение. Квадратный метр жилья в старой хрущевке, которая еще и внесена в список под снос, должен стоить намного дешевле, чем аналогичный метраж в новостройке.

Важно

Приобретая сейчас квартиры в хрущевках, в будущем можно получить по программе новые квартиры и продать их по более высокой цене.

Тем более, как показывает практика, интересующихся покупкой квартир в новых домах, немало.

Сейчас однозначно говорить о пользе подобных сделок сложно, так как помимо потенциальной выгоды, слишком много рисков.

Почему продают квартиры в домах под реновацию

У участников программы, проживающих в домах, которые будут сносить, тоже есть определенная позиция.

Если покупка ветхого жилья производится с расчетом на перспективу получить выгоду, то продажа осуществляется в основном по личным мотивам.

Как показала практика, многие москвичи программой недовольны и не желают переезжать в предоставляемое жилье. Субъективными причинами продажи квартир в домах под снос могут послужить:

  • Давнее планирование переезда в другой город или в другой район (к примеру, человек может работать далеко от дома, поэтому лучше сейчас продать и купить другую квартиру в интересующем районе).
  • Страх перед переселением в отдаленный район (программа не исключает переселение жильцов в отдаленный район, поэтому лучше сменить жилье сейчас, продав квартиру и купив новую в том же районе в доме, который не попадает под реновацию).
  • Недоверие к качеству новостроек (при масштабном проекте и высокой скорости строительства и возведения новых домов качество работ вызывает у некоторых людей большие сомнения, поэтому не все хотят переселяться в новостройки).
  • Опасения за прикрытие программы, как это случалось ранее. Поэтому иногда люди предпочитают продать квартиру уже сейчас, когда есть возможность продать ее по более выгодной цене, чтобы не пребывать многие годы в неопределенной ситуации.

Важно! По оценкам экспертов, в связи с повышенным спросом на жилье, попавшее под снос, цены на квартиры в этих домах повысились на 20 – 25%.

В наиболее невыгодном положении в данной ситуации оказались люди, проживающие в хрущевках, но сделавшие дорогой ремонт со встроенной мебелью и из качественных материалов. Они не могут продать квартиру и окупить свои вложения, а условия при переезде окажутся не лучше.

У большинства людей проживание в старых хрущевках и в ветхом жилье ассоциируется с тесными и неблагоприятными условиями. Однако среди домов, включенных в список под снос, есть дома, где квартиры имеют высокие потолки, просторные комнаты и большую площадь. Государство не может предложить в таком случае лучшие условия, а чаще всего в новых квартирах они могут оказаться и похуже.

На законодательном уровне допускается, что по программе реновации список утвержденных для сноса домов может корректироваться. Жители общими усилиями могут добиться того, чтобы их дом исключили из программы, если встанут на защиту своих прав. Именно такая ситуация и определяет дополнительные риски для тех, кто хочет купить квартиру в старом доме с расчетом обменять ее на жилье в новостройке.

Выгодно ли покупать жилье в доме под реновацию

При прямолинейном рассмотрении, подобная сделка выгодна: квартира в новом доме в благоустроенном районе будет дороже, чем жилье на вторичке — в старой постройке сталинских и хрущевских времен. Однако при принятии решения нельзя упускать из виду большое количество рисков, из-за которых можно оказаться в весьма невыгодном положении.

Основные риски, которые связаны с покупкой квартиры в домах под снос:

  • Сроки реализации программы реновации довольно растянуты. Эксперты дают оценку, что к планируемому времени она может быть и не завершена. Поэтому данное вложение не может гарантировать получение выгоды, а тем более быстрое.
  • Нет гарантии, что проект доведут до конца. Москвичи ранее уже сталкивались с такой ситуацией, когда началось обновление жилого фонда столицы, но из-за внешних факторов и прекращения финансирования программа была приостановлена.
  • Ситуация на рынке недвижимости нестабильна. Жилье на вторичном рынке всегда ценится выше, чем в новостройках. Повышения цен в новых домах, построенных по реновации, придется ждать определенное время. Таким образом, вырисовывается картина долгого ожидания: дождаться сдачи дома в эксплуатацию, а затем стабилизации рынка недвижимости в рассматриваемом секторе.
  • Качество нового жилья не проверено временем. Люди опасаются, что при таких темпах застройки, через несколько лет могут выявиться различные проблемы.
  • Нет гарантии, что взамен старой хрущевки дадут то, что ожидалось. Количество квадратов может оказаться равнозначным, а район – отдаленным. А от расположения объекта недвижимости сильно зависит ее цена.
  • Дом может быть исключен из программы реновации. Если жители общими усилиями решат добиваться соблюдения собственных интересов, объект могут исключить из списка под снос.
  • В программу реновации могут внести изменения. Сегодня властями разрабатывается новый проект по обновлению жилого фонда Московской области. Согласно проекту, переселенцам будут предложены квартиры большей площади, но разницу потребуется оплатить из своего кармана. Такой подход вызвал опасения, что его могут применить в будущем и к программе по реновации Москвы.

Несмотря на то что покупка квартиры в доме под снос имеет очевидные выгоды, подобная сделка несет большие риски в плане перспективы. Поэтому решение должен принять каждый сам, исходя из ситуации и возможностей. Можно по этому вопросу проконсультироваться со специалистами.

Важно! Квартиры, попавшие под реновацию, можно купить даже в ипотеку. Есть банки, которые готовы кредитовать старое жилье. Но их риски связаны с другими факторами. Если даже человек, купивший квартиру в старом доме и предоставивший ее банку в залог, не получит новое жилье, банк гарантирует возврат заемных средств имеющейся недвижимостью.

Покупка и продажа квартир в домах, даже уже внесенных в список под снос, не запрещена законодательством.

Процедура осуществляется по стандартной схеме, собираются такие же документы для регистрации договора купли-продажи и передачи прав собственности.

Единственное, в связи с активными нынешними спекуляциями на данном секторе рынка, следует четко помнить о рисках сделки и обезопасить себя от мошенников.

Важно! Продать квартиру можно до момента подписания соглашения об ее изъятии с соответствующими органами.

Иногда граждане путают момент: после того как первый жилец дома подписал договор на обмен, согласившись переехать, дом нельзя уже исключить из программы. Но на продажу квартир не налагается никаких запретов.

Этапы покупки квартиры в доме под снос стандартные:

  1. Поиск подходящего варианта.
  2. Сбор документов.
  3. Составление и подписание договора о купле и продаже.
  4. Расчет.
  5. Регистрация передачи прав собственности.

Для осуществления сделки потребуются следующие документы:

  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Договор ДКП.
  • Право собственности на жилье от продавца вместе с бумагами, подтверждающими это право (в зависимости от ситуации – свидетельство о наследстве, договор мены, договор дарения, свидетельство о приватизации и т. п.).
  • Документы на квартиру (кадастровый паспорт, технический план, разрешение на перепланировку, если она имела место быть).
  • Справки из ЖКХ и выписка из домовой книги о прописанных лицах, количестве собственников, отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
  • Дополнительные соглашения и разрешения (нотариальная доверенность, согласие от второго супруга на сделку, разрешение от органов опеки и т. д.).

Сделки с недвижимостью всегда несут в себе риски, поэтому все документы должны быть досконально проверены на подлинность, а справки должны иметь действующий срок. Покупателю следует проявлять внимательность и осторожность в следующих ситуациях:

  • При осуществлении сделки по доверенности.
  • При наличии несовершеннолетних собственников.
  • При продаже объекта, который недавно был получен по наследству или договору дарения.
  • При фигурировании материнского капитала во время предыдущей сделки.
  • При покупке приватизированного жилья.
  • При совершении сделки с людьми преклонного возраста.

Если обнаружатся неточности и ошибки в документах в любом из случаев, или не были получены соответствующие разрешения, или при появлении третьих заинтересованных лиц, оспаривающих свои права на жилье, сделка легко может быть аннулирована через суд, и квартиры которые продавались, вернутся к хозяевам, а возврат денег в таком случае не гарантирован.

Важно! Если вы покупаете жилье у людей преклонного возраста (а в хрущевках старых времен таких лиц проживает немало), обязательно требуйте справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую дееспособность продавца.

Перед покупкой такого жилья целесообразно проверить, в какой очереди стоит дом под снос. Чтобы получить выгоду, лучше покупать жилье в тех районах и домах, которые стоят  в ближайшей очереди по программе реновации. Такую информацию можно уточнить на сайте мэрии города Москвы.

Совет

Искать подходящий вариант можно на сайтах объявлений в интернете. Или лично обойти интересующие объекты и посмотреть объявления, пообщаться с жителями и т. д.

Но в связи с актуальностью данного вопроса в интернете появились отдельные интерактивные карты, на которых сосредоточены предложения по продаже квартир в домах под реновацию. Перейти к поиску можно через ссылку, представленную ниже.

{место под интерактивную карту}

Сделки с квартирами в новых построенных домах

Законодательством не определены никакие ограничения по сделкам подобного рода. Соответственно, в новых построенных домах можно и продать, и купить квартиры. Но все же есть некоторые нюансы, которые следует учесть.

Можно ли будет купить квартиру в построенном доме

Программа реновации разработана с целью переселить жильцов из старых домов. При таких обширных масштабах проекта и огромной очереди на переселение в них не должны оставаться невостребованных квартир.

Однако если такие квартиры останутся, их можно купить.

С учетом того, что правительство предоставляет возможность именно участникам программы приобрести дополнительные квадратные метры или еще одно жилье по рыночной стоимости, да еще и со скидкой 10%, сторонним жителям надежды остается мало.

Но если найдутся желающие продать свою новую квартиру, приобретение в новостройке можно будет сделать по стандартным правилам. Вопрос цены и выгоды в данном случае каждый решает для себя сам.

Можно ли будет продать квартиру, полученную по реновации

При желании продать новую квартиру, сделку можно осуществить без проблем после получения на нее прав собственности. Это такая же собственность владельца, и он вправе делать с ней все, что угодно, в том числе и продать.

Единственные ограничения могут возникнуть в плане уплаты налогов.

По российским законам, при продаже недвижимости, которая находилась в собственности менее 5 лет, уплачивается налог на доход в размере 13%. Иногда срок владения для продажи без налогообложения сокращают до 3 лет.

Однако в данных обстоятельствах следует учитывать, что переоформление прав собственности происходило не по доброй воле человека. И это его не новые, а старые права на жилье. В таком случае было бы нецелесообразно обнулять срок владения недвижимостью и требовать налог при ее продаже.

Важно! Согласно п.2 ст. 217.1 НК РФ, если старая квартира меняется на новую по программе реновации, сроки владения суммируются.

Это значит, что при соблюдении вышеуказанных сроков, то есть владении объектом недвижимости более 3 или 5 лет, можно будет продать ее без уплаты налогов.

Таким образом, законодательных оснований на запрет сделок с недвижимостью, попавшей под программу реновации, нет. Покупка и продажа квартир в домах под реновацию и в новостройках производятся на общих основаниях. Риски сделок подобного рода просчитывает каждый для себя сам с учетом преследуемых интересов и существующих обстоятельств.

Источник: https://renovacia77.ru/info/kupit-kvartiru.html

Ссылка на основную публикацию