Правила покупки квартиры у банка: торги и ипотека

Особенности покупки квартиры, находящейся в ипотеке

Каждому человеку хочется жить в собственном жилище, но, увы, недвижимость всегда остаётся в цене и не всем по карману.

По этой причине многие покупатели ищут объекты недвижимости, которые могут продаваться по более низкой стоимости, поэтому рассматривают различные нестандартные варианты решений. К таким вариантам можно отнести покупку квартиры, находящейся в ипотеке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Обратите внимание

Справка: ипотекой принято называть процедуру приобретения жилья посредством банковского учреждения, предусматривающую составление договора, согласно которому заёмщик обязуется выплачивать регулярные суммы банку в счёт погашения ипотечной задолженности.

Квартира, обременённая ипотекой, всегда находится в залоге у банка; заёмщик становится полноправным собственником только после погашения ипотеки.

Прежде чем решиться на покупку ипотечной недвижимости, следует детально изучить этот вопрос, взвесив все «за» и «против» предстоящей сделки. Не стоит бросаться в омут с головой и наспех принимать такое ответственное решение. Итак, какие плюсы и минусы содержит сделка с приобретением квартиры, находящейся в ипотеке?

Плюсы:

  1. Ипотечная недвижимость привлекает внимание покупателей, прежде всего, своей стоимостью, которая может быть ниже рыночной. Зачастую такое жильё изымается банком у неплатёжеспособного заёмщика и выставляется на торги по сниженной цене.
  2. Благодаря тому что квартира состоит в залоге у банка, покупатель может не бояться каких-либо афер со стороны продавца или прав третьих лиц на владение недвижимостью. Юридическая сторона такого объекта вполне надёжна.

Минусы:

  1. Сам факт того, что квартира находится под обременением, уже отпугивает покупателей.
  2. Сложности с оформлением ипотечной квартиры.
  3. Банк в течение всего срока (а ипотека обычно оформляется на длительное время) будет вправе регулярно навещать жильцов, проверяя состояние жилища.
  4. Необходимость принимать условия и требования банка.

Риски

При покупке ипотечной квартиры стоит объективно оценить все сопутствующие риски и минимизировать их. Какие опасности может таить данная сделка?

Главная опасность – вариант продажи квартиры без участия и согласия банка. Помните, что у заёмщика на это нет законных прав, поэтому согласовывайте все вопросы не только с заёмщиком-продавцом, но и непосредственно с сотрудниками банка.

Помимо того, обязательно сходите в Росреестр и получите все сведения о квартире и её владельце, пусть для вас не останется ни одного невыясненного вопроса.

Риск состоит ещё в том, что на этапе оформления и внесения покупателем аванса у заёмщика неожиданно появятся необходимые средства для внесения платежей и поддержка хорошего адвоката.

В этом случае можно потерять вложенные средства. Чтобы избежать подобной ситуации, следует передавать деньги только через банковскую ячейку.

Опасно также приобретать квартиру путём погашения остатка задолженности заёмщика, так как после этого банк снимет с квартиры обременение и заёмщик станет полноправным собственником недвижимости, после чего может отказаться от подписания дальнейшего договора купли-продажи. Во избежание такой опасности следует подписывать предварительный договор купли-продажи с указанием всех условий со стороны покупателя.

Все вопросы и решения, касающиеся оформления ипотечной квартиры и внесения средств, согласуйте с банковским учреждением. В данном случае банк будет являться гарантией безопасности. Не лишней также станет помощь квалифицированного юриста, который поможет грамотно составить договор и учесть все нюансы оформления сделки.

Существует три способа покупки обременённой квартиры. Каждый из них содержит свои плюсы и минусы, а также особенности, которые следует учитывать, определяясь с выбором варианта.

Покупаем квартиру у банка

Это наиболее простой и безопасный способ приобретения ипотечной квартиры при условии наличия средств у покупателя.

Участие и сопровождение сделки банком – надёжная защита от всякого рода мошенничества.

Тем более, что зачастую банк сам выставляет недвижимости на торги и заинтересован в быстрой продаже, поэтому, разыскав такого ценного покупателя обязательно пойдёт на небольшие уступки.

Важно

Данный способ предполагает, что покупатель вносит средства для погашения остатка кредита за квартиру. Как правильно оформить процедуру, чтобы минимизировать все риски покупателя? Рассмотрим всё поэтапно:

  1. Арендуйте у банка две ячейки: одну для банка, вторую – для заёмщика. В ячейку для банка внесите средства для погашения остатка задолженности по кредиту. Остальные средства положите в другую ячейку. После этого банк выдаст соответствующую справку о том, что кредит погашен.
  2. Заключите договор купли-продажи квартиры.
  3. В договоре, кроме стандартных условий пропишите способ расчётов, штрафные санкции для заёмщика в случае, если он будет препятствовать переходу прав собственности на вас, то бишь, покупателя.
  4. Заверьте договор у нотариуса (это необязательно, но – дополнительная гарантия для вас).
  5. Зарегистрируйте договор в Росреестре. Вместе с договором, возьмите с собой полный комплект документов на снятие обременения с квартиры.

Где можно найти сведения о продаваемых банком залоговых квартирах? Банки формируют специальные витрины залогового имущества, где можно найти недвижимость, продающуюся в любых регионах.

Помимо того, существуют сайты, которые объединяют базы недвижимости различных банковских организаций. Это во многом упрощает поиск для покупателей, ищущих именно такие объекты недвижимости.

Оформление ипотечной квартиры в ипотеку

Этот способ вполне реален, но только в том случае, если кредит берётся в том же банке, где находится под залогом покупаемая вами квартира.

Банки охотно идут навстречу новому заёмщика, разумеется, проверяя его данные и платёжеспособность по всем статьям.

Кроме того, оформление новой ипотеки происходит быстро, поскольку в данном случае фактически происходит замена заёмщика и залогодателя.

Многие банки даже предлагают льготные условия, как то: сниженную процентную ставку, ускоренное оформление и минимальный первоначальный взнос.

Что касается оформления ипотеки в стороннем банке, то это достаточно сложная процедура, банки редко идут на такой шаг.

Покупаем ипотечную квартиру у заёмщика-собственника

Такая сделка проходит несколько в иной форме. Помните: даже если вы покупаете ипотечное жильё у самого заёмщика, согласие банка всё равно необходимо. Все этапы сделки должны проходить с участием третьей стороны – представителя банка.

Зачастую в качестве представителя выступает кредитный менеджер. Именно с ним следует обсудить все вопросы, этапы и условия покупки квартиры.

Совет

Сделка должна заключаться в банке-кредиторе, а не в том учреждении, где покупатель держит счёт. Ещё один нюанс: заключите предварительный договор, чтобы после передачи продавцу денег (лучше это сделать через банковскую ячейку) и снятия обременения, он не изменил условия продажи.

Далее следует регистрация договора и прав собственности. Конечно, этот вариант самый небезопасный, но если всё предусмотреть, то результат будет успешным.

Какие нюансы стоит учесть?

Обязательно возьмите выписку из ЕГРП и проверьте наличие иных обременений на квартиру.

При любых расчётах всегда берите расписки. Но лучший выход – банковская ячейка.

Не забудьте взять выписку из домовой книги на предмет регистрации в квартире дополнительных людей, не указанных продавцом. Любые действия согласовывайте с банком.

Как видите, покупка ипотечной квартиры – весьма непростая задача, но вполне реализуемая при условии, что вы подойдёте к её решению со всей ответственностью.

Примите данные в статье сведения как руководство к действию, учтите нюансы и рекомендации, предусмотрите все риски. Думается, что при таком подходе покупка квартиры, находящейся в ипотеке, станет удачным завершением сделки.

Источник: http://zhivemvrossii.com/ipoteka/kvartira-2/pokupka.html

Как происходит реализация заложенных ипотечных квартир

Что делать если  ипотека оказалась слишком тяжелым бременем? И как при этом учесть интересы и банков и заемщиков? Эти вопросы сегодня волнуют многих. Напомним о существовании порядка реструктуризации долга в случае возникновения определенных сложностей по его погашению.

Основная цель реструктуризации заключается в том, чтобы предотвратить массовые выселения неплатежеспособных заемщиков из приобретенных в кредит квартир. Так что на господдержку может рассчитывать только тот заемщик, который брал кредит, чтобы купить себе жилье, а не вложить деньги в недвижимость.

Поэтому не стоит забывать и о процедуре продажи банком заложенного имущества, т.е. квартиры. Еще летом российские банки начали заключать первые немногочисленные сделки по продаже заложенных ипотечных квартир.

Обратите внимание

А так как эта процедура не имела достаточно широкого распространения, возникает немало вопросов по ее проведению. 

В соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на заложенное имущество может проходить в судебном и внесудебном порядке. Очевидно, что в первом случае взыскание по требованию залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда и согласие заемщика не требуется. 

Другое дело если удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, происходит без обращения в суд. Такой порядок, согласно ст.

55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем (заемщиком), причем такое соглашение может быть как частью договора об ипотеке, так и заключено в виде отдельного договора.

Необходимым условием для такого соглашения является нотариально удостоверенное согласие залогодателя (заемщика). 

Необходимо пояснить и о порядке расчетов между банком и заемщиком. После продажи объекта банк получает только сумму невыплаченной ссудной задолженности и проценты за период пользования кредитом, оставшиеся средства поступают заемщику.

Заемщик, а не банк в первую очередь заинтересован в продаже имущества по максимально возможной цене, кредитор же заинтересован в возможно более скором решении вопроса, без временных и административных затрат. Издержки на аукцион также будут вычтены из вырученной за квартиру суммы.

Оставшиеся от продажи средства переходят заемщику. 

Для заемщика договориться с банком о внесудебном порядке всегда выгоднее, чем ждать решения суда, после вынесения которого банк будет торопиться с продажей квартиры, и как следствие, заемщик выручит от ее продажи меньше средств, чем если бы он действовал по договоренности с банком во внесудебном порядке.

Важно

Что касается цен на такие квартиры, то, по мнению экспертов, начальные цены на аукционах будут соответствовать 60% от реальной стоимости, т.е. в данном случае разница составит 40%.  Законом об ипотеке в ряде случаев при реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд предусмотрено обязательное привлечение оценщика.

Наиболее распространенным из таких случаев является превышение стоимости недвижимого имущества по договору об ипотеке суммы в 500 тыс. рублей. Соответственно под этот случай подпадает абсолютное большинство квартир.

Согласно тому же закону об ипотеке  начальная продажная цена устанавливается равной 80% стоимости, определенной в отчете оценщика (здесь дисконт составит 20%). Данное положение, правда, носит рекомендательный характер и действительно, если иное не установлено соглашением сторон.

А так как банку выгодно как можно быстрее разобраться с проблемными кредитами и продать недвижимость, он будет стараться понизить начальную стоимость до приемлемого для себя уровня (каким является уровень в 60%). 

Теперь несколько слов о том, где же найти сведения об аукционах. Информация о продаже ипотечных квартир на публичных торгах в ходе исполнительного производства размещается на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов и на официальных сайтах ее территориальных органов.

Что касается аукционов, проводимых без решения суда, то здесь многое зависит от организатора торгов. Естественным требованием к информации об их проведении является публичность и открытость (другое дело это не всегда исполняется).

Такая информация содержится, как правило, на сайтах организаторов торгов, в печатных изданиях по месту нахождения выставленного имущества.

Сбербанк вместе с Фондом имущества Санкт-Петербурга создал «Российский аукционный дом», который стал первой всероссийской аукционной площадкой, где с молотка продаются залоги и отступные по кредитам частных лиц.

Что касается рисков, связанных с покупкой ипотечных квартир. Здесь в первую очередь потенциальных покупателей волнует вопрос, сможет ли старый владелец (т. е заемщик) оспорить сделку.

Риск теоретически может возникнуть, если квартира, реализуемая на аукционе, ранее принадлежала физическому лицу и перешла в собственность банка по отступному. Банк может подписать сначала с должником соглашение об отступном, а потом выставить на торги эту квартиру.

В течение года владелец квартиры может оспорить сделку, заявив, что написал отступное под давлением  или на кабальных условиях. И если в ходе разбирательства обнаружатся злоупотребления банка, то это может повлечь признание сделки недействительной.

Совет

В таком случае приобретенное имущество изымается даже у добросовестного приобретателя, который купил его, в том числе на аукционе. Поэтому приобретение залоговой квартиры через аукцион, если она была получена в качестве отступного от физического лица, в ряде случае может оказаться рискованным предприятием.

Источник: https://www.LawNow.ru/articles/mortgage/449-realizaciya-kvartir/

Покупка квартиры с обременением по ипотеке в 2019 году — риски, в Сбербанке, для покупателя, Втб 24, с материнским капиталом

Если вы собираетесь купить квартиру с обременением по ипотеке, то стоит знать, что придется придерживаться особого порядка.

Читайте также:  Права и обязанности школьника: что запрещено ученикам? защита интересов детей

Есть определенные особенности такой сделки. Но на что же обращать внимание, куда идти и как действовать в 2019 году?

Довольно часто покупаются квартиры с обременением ипотеки. Но сделка требует внимательности. Договор стоит составлять с учетом данных обстоятельств, и основываясь на дополнительные справки.

Не возникнет никаких неприятностей только в том случае, если покупателя уведомили о том, что жилье приобретено по ипотеке, и он знает все особенности подобной сделки.

Общие моменты

Причина того, что собственник ипотечной недвижимости решает продать объект, к примеру, — неспособность погашать задолженность.

И некоторые покупатели готовы взять такое жилье, так как есть такие преимущества:

Стоимость объекта Будет ниже той, что установлена на рынке на аналогичные квартиры
Так как участником сделки будет выступать кредитор Покупатель получает гарантию того, что не попадется в ловушку мошенников-продавцов

Что нужно знать

Обременение — понятие многогранное, и суть такова, что владелец жилого помещения связан условиями и ограничениями. У собственника нет права распоряжения таким имуществом.

Данные обо всех ограничениях отражены в ЕГРП, да и в самом свидетельстве прав собственности будет стоять особая пометка.

После заключения договора купли-продажи все ограничения в полной мере перейдут к новому владельцу.

При обременении по ипотеке заемщик не вправе совершать сделки, если банк-кредитор не даст соответствующего разрешения.

Обратите внимание

Ипотека же представляет собой целевой кредит, который выдается банком под залог покупаемой квартиры.

Заемщик становится владельцем, и вправе лишь делать ремонт или совершать перепланировку. Может также прописаться сам и прописывать членов семьи.

Покупая квартиру с обременением нужно выяснять, есть ли прописанные граждане, какой размер долга перед кредитором.

Для того, чтобы обременение снять, стороны соглашения купли-продажи должны в документе отразить, что покупатель обязан уплатить банковскому учреждению оставшуюся сумму долга.

Если такого соглашения не будет, то сделка будет просто невозможна. Стороны сделки по покупке недвижимости с наличием обременения по ипотеке:

  • владелец недвижимости, на имя которого оформлена ипотека;
  • покупатель, который соглашается приобрести жилье в ипотеке;
  • банк, который является кредитором;

Какие бывают виды

Виды обременений:

Ипотека При которой для продажи необходимо получать согласие банка
Рента Согласие на продажу должен дать рентополучатель
Арест На помещение при наличии задолженностей по коммунальным платежам (продажа возможна после погашения долга)
Найм Продажа возможна, но вот выселение жильцов — нет, пока не окончится срок действия договора
Прописка Выписать жильца против его воли после покупки объекта можно только в судебном порядке
Сервитут Могут пользоваться землей, что не находится в собственности лица

Нормативное регулирование

При оформлении ипотечного кредита нужно руководствоваться положениями ФЗ № 102, что был принят в июле 1998 года.

Порядок и основания наложения обременений прописаны в ФЗ № 122, что утвержден в июле 1997 году.

Покупка квартиры с обременением в ипотеку

Чтобы сделка состоялась, нужно будет отправиться в такие инстанции:

  • в отделение Росреестра;
  • в банковское учреждение;
  • в домоуправление;
  • в нотариальную контору.

Каковы риски для покупателя

Недостатки сделки:

Покупатель может заплатить указанную сумму А обременение так и не снимут
Если обременение не сняли То сделка не может быть совершена, пока ситуация не прояснится
Уплаченную сумму можно будет вернуть Только после судебной тяжбы, и не всегда полностью
Даже в том случае, если покупатель сможет приобрести квартиру Что находится под обременением, он станет полноправным владельцем, но и должником перед банком
Процесс переоформления квартиры Будет более длительным и проблематичным
Банк будет контролировать ситуацию Пока не будут выплачены все средства по ипотеке

Есть и такие риски:

Средства будут рассчитаны не точно При просрочке платежей могут начисляться пеня и штраф. И банк о таких «сюрпризах» уведомит уже при заключении сделки купли-продажи
Недвижимость может быть в залоге у компании или гражданина Двойной залог
Если будет подан иск в отношении продавца Уполномоченный орган не совершит регистрационные действия

Если есть неблагоприятные обстоятельства, сделка может не совершиться. В результате покупатель рискует потерять свои деньги, и еще будет должен по своим обязательствам перед финансовой организацией.

А после погашения долга по кредиту банк не будет возвращать средства. Есть риски и того, что будет потеряно внесенные задатки в результате смерти продавца.

Чтобы минимизировать такие риски, стороны сделки должны составить предварительный договор купли-продажи.

Так суд сможет обязать продавца заключать договор или возвращать уплаченную покупателем сумму.

Основные условия сделки

Квартира может быть куплена 2 способами:

  • без привлечения заемной денежной суммы;
  • с оформлением ипотечного кредита на приобретение.

Каждый способ несет риски для покупателя. Если сделка совершается без привлечения заемной суммы, то необходимо сначала снять обременение.

Схема действия такова:

Покупатель вносит задаток Чтобы покрыть остаток долга перед кредитором
Банковское учреждение снимет обременение И у собственника появляется возможность совершить продажу
Составляется договор о покупке Выплачивается вторая часть средств

Важно составлять с владельцем соглашение, заверенное в нотариальной конторе, согласно которому покупатель возьмет на себя обязательство по погашению остатка долга перед банком.

Когда банковское учреждение выдаст справки, подтверждающие полное погашение ипотечной суммы, сделка купли-продажи будет совершаться по стандартной схеме.

Цена недвижимости по соглашению о покупке должна быть больше, чем сумма, уплачиваемая банку. Разницу передают продавцу после регистрации договора в уполномоченном органе.

Если покупатель предпочел второй способ покупки, необходимо получить разрешение от сотрудника банка на продажу.

Если должник погасил сумму, которая не достигает половины стоимости, то разрешение вряд ли удастся получить.

Выход — покупатель получает кредит в банке-залогодателе (не в ином финансовом учреждении). Если меняется заемщик, квартира останется залоговой в банке, но покупатель получит право жить в ней.

Обязательно обращайте внимание на такие моменты:

Нужно взять выписку из ЕГРП Чтобы выяснить, нет ли иных обременений
Рассчитываясь с продавцом, берите расписку Идеальный вариант расчетов — передача средств через банковскую ячейку
Берите выписку из домовой книги Чтобы узнать, нет ли прописанных граждан в помещении
Не забывайте, что составлять договор о покупке можно Только после выдачи разрешения банком

Важное условие сделки — цена недвижимости. Ее обязательно прописывают в соглашении, и она должна превысить сумму расчета по кредиту. После регистрации сделки в Росреестре разницу доплачивают собственнику квартиры.

Снятие обременения

Чтобы сделка купли-продажи была возможной, необходимо снять обременение. Нужно будет погашать долга перед банком или продавцом.

Если деньги передаются продавцу от покупателя, составляется предварительное соглашение, где оговариваются все условия расчета и сроки выполнения своих обязательств.

Когда долг будет погашен, продавец должен предъявить новый образец выписки из ЕГРП в установленные сроки.

В документе должна стоить отметка «Обременение отсутствует». Только после этого можно заключать основное соглашение о покупке квартиры.

Важно

Снятие обременений может осуществляться и в судебном порядке, после чего все изменения отражают в базе данных Росреестра в течение 3 дней.

Если обременение будет снимать покупатель, нужны такие справки:

В регистрационную палату должны явиться все участники сделки купли-продажи. В отдельных ситуациях необходимо присутствовать и сотруднику финансового учреждения.

Снятия обременения не достаточно. Нужно еще и подать запрос для получения свидетельства, в котором будет указано, что вы являетесь собственником.

Порядок заключения сделки

Купить ипотечную квартиру можно:

У собственника Заемщика
У банка Более удобный вариант (безопасный и простой)

В каждом случае стоит готовить разные документы, так как участником сделки может выступать гражданин или юридическое лицо.

Процесс покупки недвижимости у банка такой:

  1. Берут в аренду 2 ячейки — для банковской организации и продавца-заемщика.
  2. Получают справку в банке, чтобы подтвердить погашение долга.
  3. Заключают договор о покупке.
  4. Регистрируют соглашение в отделении Росреестра.

Если покупать будете у заемщика, стоит придерживаться такого порядка действий:

  1. Заключите предварительное соглашение о покупке, чтобы не было риск того, что условия сделки будут изменены.
  2. Выплатите оставшийся долг продавцу.
  3. Продавцом вносится сумма задолженности.
  4. Получите в банке справку об отсутствии обременения.
  5. Составляется и регистрируется в уполномоченном органе основное соглашение купли-продажи.
  6. После регистрации сделки платится оставшаяся сумма за квартиру.

В сбербанке

Сбербанк сразу оформляет соглашения, оговаривая возможность последующей продажи объекта. Но для совершения сделки стоит получить согласие банка.

Заемщик должен обратиться к специалисту для выяснения условий, который необходимо выполнить.

При подаче заявки заемщик указывает причину продажи, иначе можно и не рассчитывать на получение разрешения.

Видео: покупка и продажа ипотечных квартир

Кстати на портале Сбербанка есть отдельный раздел, где выставлены ипотечные квартиры для продажи. Если новый заемщик докажет свою платежеспособность, банк пойдет ему навстречу.

Остановимся подробнее на там, как действовать участникам сделки, если одна из сторон — Сбербанк:

  1. Продавец запрашивает в банке сведения о сумме долга и передает их покупателю.
  2. Стороны составляют предварительное соглашение о купле-продаже.
  3. Покупатель платит задаток.
  4. Продавец полученными средствами гасит сумму долга или передает такое право покупателю.
  5. Остаток стоимости квартиры покупатель размещает в банковской ячейке.
  6. Оформляются права собственности на покупателя.
  7. Снимается обременение банком.
  8. Переоформляют свидетельство о регистрации, если сдан устаревший документ.
  9. Продавец забирает деньги с ячейки.

Втб 24

Процедура покупки ипотечной квартиры в Втб 24 такая же, как и в остальных банках. Хотя есть один специфический момент.

Когда гражданин обратится в учреждение за консультацией, он вправе также попросить перевести права собственности у кредитной фирмы.

Покупатели могут приобрести ипотечное жилье по льготным программам. К примеру, банк предлагает уплатить только 20% в качестве первоначального взноса.

Да и цена квартиры может быть достаточна для уплаты задолженности, но она будет ниже среднерыночных показателей.

Если с материнским капиталом

Еще с одним риском сталкивается покупатель в том случае, если покупает жилье с обременением, которое приобреталось собственником с привлечением средств материнского капитала.

Владелец по закону обязан после того, как погасит долг и снимет обременение, выделить долю квартиры детям.

Обязательно обращаются в органы опеки и попечительства, где получают разрешение на продажу данного жилья и покупку иной квартиры.

Только после этого сделка купли-продажи может быть совершена, а договор подписан. Сразу же сдают пакет документов в отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать права собственности на продаваемый и покупаемый объект.

Если подойти к совершению сделки грамотно, то она будет безопасна. Если вы не уверены в том, что справитесь самостоятельно, отправляйтесь к риелторам.

Для них составление подобных договоров, когда объектом покупки выступает жилье с обременением по ипотеке, не составит трудностей.

И вы сможете сэкономить на покупке и стать полноправным владельцем в кратчайшие сроки.

Источник: http://jurist-protect.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Нюансы покупки квартиры с обременением по ипотеке. Подводные камни и способы обезопасить себя

Значительную часть рынка жилья представляет собой «вторичка». Так называют квартиры, которые приобретаются не у застройщика, а у предыдущего владельца.

И немалую долю среди «вторички» составляет то жильё, которое когда-то было куплено по договору ипотеки с банком.

Может ли стороннее лицо приобрести квартиру, если она находится в кредите, и что для этого потребуется? Чем рискует покупатель, решаясь на покупку квартиры, обремененную ипотечным кредитом?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:+7 (499) 504-88-91 Москва

Условия приобретения

Согласно их нормам, любая продажа ипотечного жилья возможна лишь при условии, что банк, выдавший кредит на покупку квартиры, дал на это своё согласие. Согласие банка может быть дано двумя способами:

  1. Изначально, когда соответствующее условие указано в договоре.
  2. После заключения ипотечного договора, но до покупки квартиры.

Надо отметить, что возможность продажи в договоре практически никогда не указывается. Это невыгодно банку: если разрешить заёмщику свободную продажу квартиры, то кредитная организация лишается предмета залога.

Однако, при условии, что банк не возражает, продажа обремененной ипотекой квартиры — вполне реальная и законная сделка. Сделка может осуществляться следующими способами:

  1. Заёмщик полностью рассчитывается с банком (в том числе и за счёт предоплаты от покупателя), после чего обременение снимается, а квартира продаётся в обычно порядке.
  2. Происходит уступка требования. В этом случае банк переводит долг по кредиту на новое лицо – покупателя, а продавец больше перед кредитной организацией обязательств не имеет.
  3. Покупка заложенной квартиры по договору об ипотеке. В этом случае покупатель берёт заём в том же банке, что и продавец, а средства, которые получил, тратит на приобретение жилья.
  4. Банк сам выступает стороной сделки и продаёт заложенное жильё. Он может это сделать как с торгов при невыплаченном кредите, так и по поручению заёмщика.

А теперь рассмотрим основные способы подробнее.

Способы купить ипотечное жильё

За наличные

Предварительное погашение долга

Справка. Приобретение жилья, находящегося в ипотечном кредите у банка, может быть осуществлено ха наличные.

Читайте также:  Приватизация квартиры через суд: порядок действий

При оплате живыми деньгами поступают следующим образом:

  1. Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи.
  2. Покупатель выплачивает продавцу аванс в размере суммы, достаточной для закрытия ипотеки.
  3. Продавец гасит свой долг перед кредитной организацией.
  4. Банк снимает обременение с квартиры, запись об этом появляется в ЕГРН.
  5. Покупатель и продавец подписывают уже окончательный договор, выплачивается остаток денег.
  6. Покупатель регистрирует в Росреестре своё право собственности на жильё в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Преимущества сделки с наличными:

  • Быстрота совершения.
  • Крайне простая схема. По сути, здесь достаточно лишь двух сторон – продавца и покупателя.
  • Полное отсутствие обременений на квартире.

Но есть и минусы наличной оплаты:

  • Если остаток долга по ипотеке велик, требуется как-то позаботиться о безопасной выплате аванса.
  • Далеко не всегда условия кредита допускают возможность его досрочного погашения.
  • Продавец может нарушить условия предварительного договора и тогда возвращать уплаченные деньги придётся уже через суд.

Важно! Из-за того, что договор об оплате наличными рискован для покупателя, он обычно применяется только по отношению к жилью в домах, ещё не сданных в эксплуатацию.

Погашение в процессе сделки

Другой вариант покупки за наличные – это продажа под контролем банка, когда ипотека гасится в процессе сделки.

В этом случае с согласия банка покупатель арендует две ячейки в хранилище: в одной из которых находятся деньги на погашение долга продавца, во второй уже сумма сверх этого.

Сделка под контролем банка происходит следующим образом:

  1. В банк помещаются деньги.
  2. Подписывается договор купли-продажи, права по сделке проходят госрегистрацию.
  3. Продавец забирает остаток денег сверх долга.
  4. Банк принимает сумму в размере ипотеки и передаёт покупателю погашенную закладную.
  5. В Росреестре фиксируется отсутствие обременения на квартиру.

Достоинства такого варианта – его полная правовая прозрачность и защищённость всех участников сделки.

Минусом же контроля банка являются разве что сроки: в своих действиях и продавец, и покупатель подстраиваются под банк, а там даты устанавливают исходя из своего удобства.

Важно! Вместо двух ячеек может использоваться аккредитив или пока ещё редкий на рынке российских банковских услуг экскроу-счет.

В этом случае физически деньги в банке не хранятся, но продавец в любой момент может их получить перечислением, предоставив необходимые документы.

Продажа самим кредитным учреждением

Наконец, последний вариант продажи за наличные – это ситуация, когда банк выступает как продавец, реализовывая квартиру в счёт погашения неуплаченного долга либо действуя по поручению собственника.

Такой вариант банковской сделки тоже является прозрачным и защищённым, однако он не выгоден продавцу. Банк не имеет интереса в повышении цены и обычно продаёт жильё за сумму, достаточную лишь для погашения кредита и накопившихся штрафов.

Переоформление

Вместо выплаты наличных покупатель может попробовать перевести на себя долг. Это может быть осуществлено двумя способами:

  1. Покупатель подписывает с банком соглашение, в котором устанавливается замена лиц в обязательстве. В этом случае покупатель должен будет выплачивать ипотеку далее вместо продавца на тех же условиях.

    Из-за того, что банки всегда индивидуально подходят к выдаче ипотечных кредитов этот вариант встречается достаточно редко. Обычно такое практикуется разве что для бывших родственников – например, когда после развода муж и жена делят взятую в ипотеку квартиру, и кто-то хочет оставить её целиком за собой.

  2. Покупатель берёт ипотечный кредит в том же банке, за счёт его гасит долг продавца и дальше уже платит по своему договору с кредитной организацией. Это ситуация, когда покупатель сам оформляет на себя кредит. Многие банки заинтересованы в таких сделках и сами предлагают заёмщикам в таком случае льготные условия договора.

    Также, может быть такое, что покупатель берёт кредит, но уже в другом банке.

Что нужно знать покупателю?

Покупатель, желающий приобрести заложенную банку квартиру, должен предварительно собрать необходимую информацию.

Рассмотрим, какие условия сделки ему необходимо знать заранее.

Требуется ли разрешение банка?

Внимание! Согласно ст. 37 ФЗ «Об ипотеке», продавать заложенную недвижимость можно лишь при условии предварительного согласия банка, если иной порядок не предусмотрен заключённым договором.

Именно поэтому прежде, чем подписывать любые соглашения о купле-продаже, покупатель должен убедиться, вправе ли продавец самостоятельно совершать такие сделки.

Сделать проверку права можно двумя следующими способами:

  1. Самый простой – взять у продавца его экземпляр договора об ипотеке и посмотреть его условия.
  2. Самый надёжный – обратиться в банк, в котором заложена квартира. В этом случае вероятность мошенничества продавца практически равна нулю.

Как и в любых сделках с недвижимостью, необходимо предварительно взять выписку из ЕГРН. В ней будет отражён факт того, что квартира имеет обременение. Без этого не имеет смысла даже обращаться в банк. Выписка, согласно нормам ФЗ «О госрегистрации недвижимости», может быть выдана любому лицу.

Скачать образец выписки из ЕГРН

Размер долга перед кредитором

Не менее важно также узнать какова невыплаченная сумма по ипотеке. От этого необходимо отталкиваться, обсуждая цену на квартиру при её покупке.

Узнавать размер задолженности необходимо непосредственно в банке, а наилучший вариант здесь – перед окончательным подписанием договора купли-продажи квартиры явиться туда покупателю вместе с продавцом и лично проконтролировать получение заверенной справки о сумме оставшегося долга по приобретаемой в соственность ипотечной недвижимости.

Куда обращаться?

Ответ на этот вопрос зависит от условий договора. Если заёмщику разрешено продавать, не спрашивая банк – тогда идти надо в Росреестр или МФЦ, оформлять переход права. Если же нет – тогда идти нужно в ипотечный отдел того банка, где были взяты средства, и обсуждать с его сотрудниками условия сделки.

Какие нужны документы?

Пакет документов, необходимый для совершения покупки, будет зависеть от того, по какому варианту она приобретается. Если покупка осуществляется за наличные, потребуется паспорт, как минимум, и, не исключено, справка о доходах.

Если же квартира покупается тоже в ипотеку, то здесь пакет документов определяется банком.

Обычно в набор входят следующие документы:

  • Заявление на бланке, утверждённом конкретным банком. Его можно либо заполнить в офисе банка, либо распечатать с официального сайта и заполнить самому. Наконец, некоторые банки предоставляют своим клиентам возможность подать заявление онлайн.
  • Паспорт.
  • СНИЛС.
  • Свидетельство ИНН.
  • Справка по форме 2-НДФЛ с места работы.
  • Свидетельство о заключении либо расторжении брака – требуется для заёмщиков, которые состоят в браке либо развелись. Если брака никогда не было, свидетельство не требуется.
  • Сертификат на материнский капитал – если он используется при покупке квартиры.
  • Справки о предыдущих погашенных кредитах – если таковые оформлялись раньше.

Список далеко не полон.

Внимание! Конкретные банки вправе потребовать и иные подтверждающие документы.

В частности, если ипотеку берёт ИП, ему потребуется выписка о движении средств на расчётном счёте, если он открыт в другом банке.

Порядок совершения сделки

Если покупка осуществляется с помощью ипотечного кредита, алгоритм действий покупателя будет выглядеть следующим образом:

  1. Покупатель обращается в банк. Крайне желательно, чтобы это был тот же банк, который выдал ипотеку продавцу. В этом случае можно одновременно решить вопрос и с получением ипотеки на себя и заручиться согласием банка на продажу квартиры.
  2. Предоставляется пакет документов, необходимый для получения ипотеки. Его содержание устанавливается банком.
  3. Ипотечный отдел и служба экономической безопасности банка проверяет предоставленную информацию.
  4. Принимается решение о выдаче кредита либо отказе в нём.
  5. Если кредит выдан, то оформляется договор купли-продажи жилья.
  6. В Росреестре (напрямую или через МФЦ) регистрируется новое право собственности. Одновременно меняется и информация об обременении (если ипотека взята в другом банке).
  7. Покупатель получает квартиру, может ей пользоваться – но одновременно он начинает выплачивать средства согласно ипотечному договору.

У банка за наличные

Если продавцом выступает банк, процедура покупки выглядит так:

  1. Гасится долг по ипотеке.
  2. С квартиры снимается обременение.
  3. Оформляется договор купли-продажи и регистрируется право нового собственника.

Непосредственно у заёмщика-собственника

В том случае если покупатель с продавцом взаимодействуют напрямую, алгоритм действий участников прямой сделки будет выглядеть так:

  1. Покупатель и продавец находят друг друга.
  2. Продавец получает у банка согласие на совершение сделки.
  3. Покупатель и продавец оформляют соглашение об авансе или задатке в размере суммы ипотеки (как отдельный документ или как часть предварительного договора купли-продажи).
  4. Продавец гасит свои обязательства перед кредитной организацией.
  5. Банк снимает с жилья обременение.
  6. Заключается основной договор купли-продажи.
  7. Вновь возникшее право регистрируется в ЕГРН.

Риски и подводные камни

Важно! Тип и количество рисков при покупке зависят от того варианта сделки, который используют обе стороны.

Но вот наиболее типичные — и способы от обезопаситься от рисков:

  • Продажа квартиры без разрешения банка. Способ защиты – запрос в Росреестр и получение выписки из ЕГРН, в которой чётко видно, кто собственник, и есть ли обременения.
  • Продавец скрывается с деньгами. Защита – использование метода «двух ячеек» либо аккредитива в банке.
  • Продавец отказывается продавать квартиру, получив средства и погасив ипотеку. Обезопасить себя можно опять-таки с помощью «двух ячеек» и соглашения о задатке или авансе. В крайнем случае придётся идти в суд и взыскивать деньги там.
  • Продажа квартиры без согласия мужа или жены, если недвижимость куплена в браке. Меры безопасности – нотариальное согласие от супруга или супруги.
  • Заниженная цена. Иногда, при продаже квартиры, за которую по НК РФ нужно платить НДФЛ, продавцы уговаривают покупателя отразить в договоре меньшую сумму, чем реально уплачена – и тогда в случае судебного спора покупатель не сможет эти деньги взыскать полностью. Меры безопасности – не поддаваться на уговоры. В крайнем случае можно заключить соглашение о том, что выплаты по НДФЛ стороны делят пополам – или же их возмещает покупатель.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/pok-v-ipoteku/ipotechnogo-zhilya.html

Как купить квартиру в ипотеку в 2019 году — порядок действий

Приветствую! Вы решили наконец-то приобрести свое собственное жилье? Вы не готовы на сегодняшний день достать и выложить несколько миллионов? Тогда, конечно, покупка квартиры в ипотеку – это ваш вариант! И сегодня мы детально рассмотрим, как купить квартиру в ипотеку, с чего начать, а также поэтапно разберем, как проходит процедура покупки квартиры в ипотеку.

Особенности ипотеки на квартиру

В первую очередь хочу сказать о том, что в 2017 году во многих Банках снижены процентные ставки по ипотечным кредитам. Это не может не порадовать тех, кто решился обзавестись собственным жильем.

Чтобы получить ипотеку на квартиру под низкие проценты, кредитное заведение от вас потребует подтвердить документально свою платежеспособность, а также подобрать недвижимость себе, подходящую под требования кредитного заведения, иными словами недвижимость, которая будет являться ипотечным залогом должна быть ликвидной.

Ипотечный кредит на квартиру имеет ряд особенностей, о которых вы должны знать:

  1. Главный момент – закон об ипотеке гласит, что когда покупаем квартиру в ипотеку, то обязательно оформляем на неё залог. Залог и ипотека два понятия, которые мы ранее разобрали. Пока вы платите ипотеку, квартира принадлежит банку, но вы имеете право в ней проживать.
  2. Ипотека выдается на срок до 30 лет. Это позволяет значительно снизить платеж и сделать его доступным.
  3. В банке практически всегда потребуют от вас от 10-30% первого взноса от стоимости квартиры, но есть вариант и без. О том, как оформляется ипотека без первоначального взноса, мы писали ранее.
  4. Квартиры под ипотеку должны соответствовать определенным требованиям банка. О них вы можете узнать из прошлого поста.
  5. Досрочное гашение ипотеки с пересчетом процентов возможно в любое время и без комиссий.
  6. Банки обязаны принимать государственные сертификаты (материнский, переселенцев и т.д.) для гашения ипотеки.
  7. Банки обязательно проверяют платежеспособность заемщика и устанавливают требования по стажу работу от 1 мес, но чаще от полугода.

В новостройке

Бесспорно, самый выгодный вариант приобретения квартиры через ипотеку – это строящееся жилье. Как вы помните из наших предыдущих постов, новостройка — квартира, на которую еще не оформлено право собственности, т.е. долевое участие в строительстве.

Здесь очень важно обратить внимание, что у вас будет не Договор купли-продажи, как мы привыкли, а Договор долевого участия или Договор цессии. Вы помните, что Договор цессии — это уступка прав требования долга в пользу третьего лица.

Совет

И все же главный вопрос, которым задается большинство — что нужно для того, чтобы процентная ставка по займу была минимальной?

На самом деле, это совокупность факторов, часть из которых вы изменить вряд ли можете, а часть вполне реально «подогнать» под требования.  Давайте посмотрим, что это за условия, от которых зависит цена ипотеки:

  • сумма первоначального взноса – чем больше вы вносите, тем меньше проценты;
  • срока кредитования – в ряде банков действует правило, что чем больше срок, тем выше ставка.
  • ваше согласие на страхование – ипотечное страхование. В одних Банках, это страхование ипотечной недвижимости и страхование жизни, в других сюда добавляется еще и титульное (т.е. от риска утраты права собственности). Залог застраховать вам нужно будет обязательно, без него Банк с вами даже договор не станет заключать. А вот – жизни и титульное, это на ваше усмотрение, но отказ будет чреват для вас санкциями в виде повышения ставки;
  • имеете ли вы зарплатную карту Банка. Для зарплатников практически везде предусмотрены льготные условия. К тому же если у вас зарплатный счет там, где вы собрались брать ипотеку вам скорее всего не нужно предоставлять справку о доходах;
  • сниженная процентная ставка вас ожидает также, если квартира подобрана у аккредитованного Банком продавца (юридического лица), т.е. проверенного Застройщика. Списки таких Застройщиков можно найти на официальном сайте интересующего вас Банка. Ряд из них делают скидки и субсидии по процентах в рамках специальных соглашений.
Читайте также:  Оформление осаго с временной регистрацией по месту пребывания

Если ваша новостройка аккредитована Банком, в котором вы берете займ, то сроки на одобрение квартиры будут минимальными, как и проценты по ипотечному кредитованию. Деньги кредитная организация переводит сразу на счет Застройщика.

Вторичка

Немного по-другому обстоят дела с вторичным рынком,  здесь от вас обязательно потребуется независимая оценка приобретаемого жилья, естественно, за ваш счет.

  Существует здесь и серьезный риск утраты права собственности (или титула).

Проще говоря, если сделку, приобретенной при ипотеке квартиры признают судом недействительной, то при отсутствии страховки вся ответственность, как и ущерб, ляжет на вас.

Условия, предъявляемые к дому, в котором расположена ваша квартира, вполне логичны. А именно, дом, в котором находится ваша квартира не должен стоять на учете по постановке на капремонт, снос или реконструкцию.

Деньги  вы получаете после заключения Кредитного договора. С Продавцом же рассчитываются, как показывает практика, лишь после подписания Договора купли-продажи. До этого момента вы либо арендуете сейфовую ячейку, где храните свои денежные средства, либо кладете на счет, при безналичном расчете.

Студия

Для начала разберем, что же такое студия. Студия это квартира, у которой отсутствуют перегородки между кухней и комнатами. Вообще, этот вид бюджетного жилья у нас в стране пользуется спросом.

Приобрести студию в ипотеку можно в рамках других ипотечных программ, т.е. студия в новостройке – это будет программа на строящееся жилье, а на вторичном рынке – программа на готовое жилье, соответственно все требования и условия абсолютно идентичны.

В свою очередь, хотим обратить ваше внимание на такую особенность, как ипотека и перепланировка. Если все же ваш выбор остановился на студии, обязательно проверьте, узаконена ли перепланировка. Иначе произойдет то, о чем я вас предупреждал, когда говорил о титульном страховании.  А именно, признание сделки недействительной.

Апартаменты

Если вас интересует ипотека на апартаменты, то ставка у вас будет  колебаться, в среднем  от 11,25 и до 12,25%, и зависит она практически  от тех же факторов, что и у вторичек.

Хотя здесь предъявляются и дополнительные требования к апартаментам, такие как:

  • Апартаменты должны быть структурно обособленным помещением;
  • Подключение ко всем центральным коммуникациям;
  • Располагаться апартаменты должны на надземных этажах;
  • В свою очередь к дому, в котором они расположены, выдвигаются тоже определенные требования:
  • Износ дома — не более 50%;
  • Не состоящий на учете по постановке на капремонт, снос или реконструкцию;
  • Этажность – не менее 2х;
  • Определенные условия к материалам стен и конструкциям;
  • Не должен быть расположен в бывших пансионатах, санаториях, домах отдыха, лагерях, гостиницах, воинских частях.

Ваши действия при покупке апартаментов будут идентичными с действиями на покупку квартир. В зависимости от того, готовые у вас апартаменты или строящиеся, в качестве залога у вас будет: ипотечное имущество или права требования (по договору долевого участия).

Комната и доля

Предположим, что вам нужно приобрести комнату либо долю в квартире? Как получить ипотеку в этом случае?

Логично предположить, что в здесь, вы получите деньги под максимальные проценты, в связи с неликвидностью залога. Тут разбег процентной ставки в разных Банках огромный от, заявленных 10,25 и до 18,2%, а то и больше, в зависимости от вашего согласия на страхование, начального взноса, наличия зарплатной карты и т.д. по вышеуказанному списку.

Требования к залогу здесь следующие:

  • Также не требования к постановке на учет по капремонту, сносу и реконструкцию, как и у предыдущих;
  • Если вы покупаете комнату, то она должна быть отдельным объектом недвижимости (изолированным помещением);
  • Порядок пользования комнаты должен быть определен документально (это либо Соглашение всех участников собственности либо судебное решение);
  • Обязательно должны быть соблюдены Правила о преимущественном праве покупки между другими собственниками, т.е. все собственники должны быть в письменной форме уведомлены о намерении Продавца продать свою долю (комнату).

Приобретение ипотечной квартиры

А что делать, если вам понравилась ипотечная квартира, т.е. которая уже с ипотекой? Хочу вас успокоить и порадовать:  раз нравится – берите! Нет наличных, тогда берем квартиру под ипотеку! Как это сделать?

Очень просто! Вы идете в Банк и переоформляете ипотеку на себя, т.е. фактически происходит замена Залогодателя. Кредитная организация гасит вашим займом ипотеку Продавца, а вы регистрируете сделку перехода права и залога, но есть и второй вариант, когда вы гасите ипотеку за продавца, а потом оформляете обычный ипотечный кредит.

Этапы оформления по шагам

Так, какой же будет порядок действий при покупке квартиры в ипотеку? В принципе, действия ваши будут одинаковыми для всех видов недвижимости, за исключением некоторых пунктов.

Давайте, рассмотрим покупку квартиры по ипотеке пошаговую инструкцию на разные виды недвижимости.

Процесс покупки квартиры в новостройке очень простой:

  1. Определяемся с застройщиком и узнаем в каких банках он аккредитован.
  2. Ипотечный брокер застройщика или вы сами получаете решение в нужных вам банках.
  3. Строительная компания готовит ДДУ и согласовывает его с банком.
  4. Заемщик подписывает ДДУ и кредитный договор.
  5. Ряд банков требует страхование жизни при ипотеке. Услуга эта не обязательная, но может повлечь увеличение ставки.
  6. Сделка регистрируется в юстиции.
  7. Подтверждается внесение первоначального взноса (выписка из счета или платежка) и заключаете с Банком Договор цессии или переуступки прав требования. Что это такое, мы с вами подробнее рассмотрели выше. Застройщик не имеет права до регистрации принимать от вас деньги, только если не оформлен предварительный договор;
  8. Банк переводит деньги застройщику.
  9. После сдачи дома, вы регистрируете право собственности, но квартира будет находиться в залоге у Банка до полного погашения вами кредита.

Вторичка и остальные виды рассматриваемой нами недвижимости:

  1. На этом этапе вы, заключаете с Продавцом предварительный договор, по которому, вносится задаток при покупке квартиры, как правило, в размере первоначального взноса.
  2. Далее вы делаете экспертизу и собираете документы на квартиру. Здесь же вы подтверждаете внесение первоначального взноса (здесь, либо выписка из счета, либо расписка Продавца). Весь этот пакет документов вы подаете в Банк на одобрение;
  3. Если Банк все устраивает, вы оформляете Кредит;
  4. Далее вы идете в Росреестр для заключения сделки.

Деньги  вы получаете после заключения Кредитного договора, но с Продавцом обычно рассчитываются после подачи документов на регистрацию. До этого момента вы либо арендуете сейфовую ячейку, либо они у вас лежат на счете, при безналичном расчете.

И заканчивается сделка, получением вами Свидетельства о регистрации права собственности. Как правило, происходит это в течение 7-10 дней, но собственность ваша будет в залоге до полного расчета по вашему кредиту.

Если по различным жизненным обстоятельствам вы не можете  физически присутствовать на сделке, да или просто не хотите, можно обратиться к риэлтору. Тогда за отдельную плату  представитель агентства пройдет за вас все процедуры по оформлению сделки.

Но это может быть не только риэлтор, это может быть любой человек (родственник, знакомый и т.д.). Для этого вам необходимо лишь выписать доверенность на покупку недвижимости, как правильно это сделать, вам подскажет нотариус. Вариант с доверенностью может вам пригодиться, если приобретаемая недвижимость находится в другом регионе.

Требования к заемщику и квартире

Требования к Заемщику кредитные организации выдвигают примерно одинаковые:

  • Возраст Заемщика — от 20-21 года и до 65-75 лет к моменту полного погашения кредита;
  • Ваш стаж работы на последнем месте — не менее 6 месяцев, а общий стаж за последние 5 лет – не менее 1 года, но есть кредитные учреждения, которые принимают заявку на рассмотрение при стаже не менее 1 месяца
  • Гражданство РФ, некоторые банки такого требования не выдвигают;
  • Прописка на территории РФ, опять же это требование не всех Банков;
  • Некоторые Банки требуют приобретать недвижимость в ипотеку только по месту вашей прописки;
  • Также вы можете привлечь до трех Созаемщиков, доход которых будет учитываться при расчете суммы вашего Займа.

 Документы

Документы, на ипотеку вам необходимо будет предоставлять поэтапно. Сначала вы подаете заявку на рассмотрение, и лишь при одобрении ее собираете документы дальше.

Для подачи заявки вы предоставляете следующие документы:

  • Заявление-анкета;
  • Паспорт;
  • Второй документ, удостоверяющий личность;
  • Справку о доходах, для владельцев бизнеса – налоговые декларации и управленческую отчетность;
  • Трудовую книжку, заверенную работодателем, для военных – справка установленного образца;
  • Если привлекаете Созаемщиков, от них те же документы, что и от вас;
  • Документы на залог, если таковой предоставляете.

После одобрения кредита вы доносите:

  • Документы по выбранной вами квартире, а именно правоустанавливающие, технические документы, выписку из ЕГРН, справку с паспортного стола, оценку;
  • Подтверждение внесения первоначального взноса (либо выписку со счета, либо расписку Продавца, что сумма получена).

По программе «Молодая семья» еще нужно будет:

  • Свидетельство о браке, если полная семья;
  • Свидетельство о рождении ребенка;

Если вы намерены использовать материнского капитала, дополнительно предоставляете:

  • Сертификат на материнский капитал;
  • Справку об остатке средств на материнском капитале.

И все же, Банк всегда оставляет за собой право затребовать дополнительные документы.

А  документы, которые вы подпишите, в процессе покупки квартиры, это:

  • Кредитный договор;
  • Договор приобретения квартиры за счет кредитных средств;
  • Закладную;
  • График и уведомление о полной стоимости кредита;
  • Договор страхования;
  • Договор долевого участия и Договор переуступки — по строящимся объектам.

Виды ипотечных программ

В основном ипотечные программы везде одинаковые с небольшими вариациями, они делятся на несколько видов:

  • Строящееся жилье;
  • Готовое жилье;
  • Строительство дома или целевая ипотека;
  • Военная ипотека;
  • Молодая семья и материнский капитал.

Но в рамках этих программ вы в каждом Банке найдете акции, дополнительные предложения и опции.

Возврат процентов и вычет налоговый

А знаете ли вы, что НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку возвращается? Возмещение НДФЛ (налог на доходы физических лиц) или налоговый вычет, а также проценты по ипотечному кредиту подлежат возврату. Другими словами, это компенсация государства на сумму фактических расходов на купленное жилье и на сумму погашения процентов, уплаченных по целевому ипотечному кредиту.

Если вы использовали материнский капитал, эти средства не учитываются, так как они не облагаются подоходным налогом. Если вы захотите приобрести квартиру в ипотеку у родственников, то по закону налоговый вычет вы получить не сможете.

Налоговый вычет может быть получен физическими лицами (как гражданами РФ, так и иностранные граждане), которые официально работают  на территории РФ. Имущественные вычеты можно получать не только в налоговой, но и у работодателя по вашему заявлению. Но использовать свое право вы можете только один раз.

Альтернативные варианты

Как вам известно, всегда и всему есть альтернатива, и наш вариант не исключение. Ипотека или кредит на покупку квартиры имеет альтернативу — нецелевой кредит.

Вы просто берете сумму и распоряжаетесь ею по своему усмотрению, хотите — стройтесь, хотите – берите готовое жилье, а хотите – на ремонт, отчет с вас никто спрашивать не будет.

Но, тут вас ждут более высокие проценты, зато не нужно оформлять свое жилье в залог, тратиться на оценку, регистрировать сделку, страховать имущество в обязательном порядке и т.п.

Обратите внимание

Итак, покупка квартиры по ипотеке, как мы видим, не представляет собой ничего сложного. Мы рассмотрели разные варианты и условия, а также порядок покупки квартиры в ипотеку. Но, как всегда решать вам, и как всегда ваше решение будет единственно правильным для вас.

А мы ждем ваших вопросов в комментариях, на которые с удовольствием ответим.

Источник: https://ipotekaved.ru/kvartira/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku.html

Ссылка на основную публикацию