Предварительный договор купли-продажи с задатком

Предварительный договор купли-продажи недвижимости с задатком образец

Предварительный договор купли-продажи заключается на недвижимость для того, чтобы участники могли показать серьезность намерения приобретения и продажи недвижимости.

Данный договор практически идентичен основному, но имеет ряд особенностей. Давайте рассмотрим, что собой представляет данный договор, а также узнаем все нюансы касательно его составления.

Типовой образец предварительного договора купли-продажи недвижимости с задатком

Предварительный договор купли-продажи недвижимости имеет простую форму и обязательно оформляется в письменном виде. При этом документ не требует обязательного нотариального заверения. Заверять договор у нотариуса можно только по желанию участников.

Рассмотрим основные пункты, которые должны быть прописаны в договоре:

Название и номер договора. Обязательно следует указать, что данный договор является предварительным;
Дата и место подписания. Важно указать конкретную дату, а также населенный пункт, где подписывается документ;
Информация об участниках сделки. Для этого понадобятся паспортные данные продавца и покупателя. Лучше всего указывать полную информацию и на подписание брать паспорт, чтобы контрагент мог проверить подлинность указанной информации;
Цена договора. Описывается цена на недвижимость, которая впоследствии будет перенесена в основной договор без изменений. Цена прописывается цифрами и прописью, а также указывается валюта;
Порядок оплаты и задаток. Важно описать каким способом будет производиться оплата, а также описать сумму задатка. Чаще всего сумма задатка колеблется от 5% до 10% от общей стоимости. Указывается когда и каким образом будет выплачен задаток. Чаще всего его платят в момент подписания предварительного договора. В таком случае стоит уточнить, что задаток оплачен, и продавец его получил (об этом будет свидетельствовать его подпись в конце договора). Если задаток оплачивается отдельно, то следует взять расписку с продавца о получении денежных средств;
Предмет договора. Следует описать недвижимое имущество согласно его технической документации. Сюда входит площадь, адрес и так далее. Помимо описания по техническим документам, стороны могут добавить свое личное описание (например, недостатков);
Срок действия предварительного договора. Подобный документ имеет ограниченный срок действия, конечной датой которого является момент подписания основного договора. Поэтому сам срок действия указывать не обязательно, достаточно просто указать дату подписания основного документа;
Обязанности и ответственность сторон. Описываются обязанности, которые стороны должны выполнить на основе предварительного договора. Помимо этого описывается ответственность сторон, в случае не выполнения данных обязательств. В данном случае речь идет о задатке;
Подписи сторон. С момента подписания договора он ступает в силу, и стороны могут начинать выполнять данные в нем обязательства.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи недвижимости с задатком.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи недвижимости с задатком.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи недвижимости с авансом.

При сделках с недвижимостью очень часто возникает много вопросов относительно задатка. Стоит сразу сказать, что сумма задатка редко превышает 10% от общей стоимости.

Задаток выступает своеобразным гарантом того, что стороны выполнят свои обязательства, ведь в случае отказа они понесут убытки. Так, покупатель, который внес задаток и впоследствии отказался от заключения основного договора теряет его и все деньги, уплаченные ранее, остаются у продавца.

С другой стороны продавец, которые не захотел заключать основной договор должен компенсировать покупателю двойную сумму задатка.

Обратите внимание

Условия расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости детально описаны в статье 29 Гражданского кодекса РФ.

По факту, существует несколько вариантов расторжения договора.

По обоюдному согласию сторон. В таком случае заключается дополнительный договор, который аннулирует предыдущий. Условия аннуляции решают сами стороны;
Появились существенные обстоятельства, которые делают совершение сделки невозможным (решается через судебные органы);
Нарушение одной из сторон условий договора.

Существует и четвертый вариант, когда расторжение происходит в одностороннем порядке по желанию одного из участников. В таком случае он либо потеряет задаток (покупатель), либо заплатит двойную сумму задатка (продавец). Такое расторжение может происходить как по договоренности сторон, так и через суд.

Источник: http://UrOpora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-s-zadatkom-obrazec.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком: образец 2019 года

Алгоритм заключения сделок с недвижимостью регламентирован законами, действующими нормами. Чтобы оформить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком, образец 2019 берется за основу. Документ должен быть заполнен юридически грамотно.

Особенности оформления

Безопасность сделки регулируется существующими правилами. Специалисты подтверждают, что при продаже квартиры важно составить предварительный договор.

Обычная расписка с указанием факта передачи денег не накладывает на продавца строгих обязательств. Он может отказаться в дальнейшем от своих слов, подвести покупателя.

Продавец может изменить цену или заключить сделку с другим человеком.

Содержание документа

Как составить предварительный договор с задатком? Нужно указать в тексте:

Город и дату, ФИО сторон (продавца, покупателя).
Предмет договора, точную стоимость объекта.
Условия совершения и расторжения сделки.
Способы передачи средств. сроки расчетов.
Сведения о задатке, заключительные положения.

Сделку должны сопровождать квалифицированные специалисты (нотариус, юрист). Важно выбирать опытных профессионалов, которые обладают высокой квалификацией.

Покупка ипотечной квартиры

Договор с обременением по ипотеке означает, что покупатель берет обязательства о погашении кредита. Он вносит на счет банка остаток средств, которые необходимы для наступления права собственности. Надо знать все особенности проведения сделки, чтобы обезопасить себя от любых рисков.

Заключение сделки

Чтобы правильно составить договор, можно посмотреть образец аккредитива в Сбербанке. Советуем использовать аккредитивную форму расчета — это обезопасит все стороны сделки. Когда квартира находится в ипотеке особенно актуально использовать банковскую услугу аккредитива или услугу «промежуточный счет».

Подробнее узнать о услуге аккредитива в Сбербанке можно на официальном сайте ПАО Сбербанк.Услуга аккредитива в Сбербанке

Также при передаче средств необходимо пользоваться банковскими ячейками. Они помогают обезопасить сделку, проконтролировать порядок расчета.

Снятие обременения по ипотеке возможно только после полного погашения средств. Покупателю нужно подготовить все необходимое:

выписку, взятую из ссудного счета;
квитанцию об оплате налогов, закладную;
документы на объект недвижимости;
подтверждение выполнения условий договора;
паспорт, заявление о снятии обременения.

Сделки с несовершеннолетними лицами

Составление предварительного документа означает, что в дальнейшем будет заключен окончательный договор. Сроки указываются в содержании документа. При планировании сделок с несовершеннолетними необходимо получить согласие от родителей или опекунов. Может понадобиться разрешение для соцзащиты, документы от органов.

Подготовка документов

Если у покупателя есть дети младше 18 лет, нужно учитывать особенности таких сделок. Продажа квартир с долями для детей происходит с участием законных представителей. Условия проведения сделки:

подготовка трех экземпляров соглашения.
предоставление одного документа в Росреестр.
написание заявления (оформление права собственности).

Помимо этого понадобятся все основные документы:

паспорта всех участников процесса;
свежая выписка, взятая из домовой книги;
квитанция (об уплате госпошлины);
свидетельства о рождении (лиц до 18 лет);
согласие, полученное от органов опеки;
предварительный договор, кадастровый паспорт.

Права несовершеннолетних

Для ребенка допускается продажа его доли или квартиры, но только при согласии родителей. Несовершеннолетние лица могут также приобретать объекты недвижимости. Все процедуры оформления проходят с представителями. Имущественные права граждан до 18 лет строго соблюдаются. Основные положения:

Не допускается, чтобы доля ребенка в новом жилье была меньше той, что продается.
Условия проживания на новом объекте не могут быть хуже, чем текущие.
Если родители не планируют покупку недвижимости, у ребенка обязательно должна быть доля в жилье, которое им принадлежит.

Условия, при которых несовершеннолетнего точно могут признать дееспособным:

официальное трудоустройство;
вступление в брак;
ведение предпринимательского дела.

Кто может быть представителем?

Закон определяет список лиц, которые могут участвовать в сделках, представляя интересы несовершеннолетнего:

его родители;
опекуны;
попечители.

Уведомить Росреестр о проведении сделки можно лично, заказным письмом или обращением через официальный сайт. Попечительский совет обращает внимание на условия проживания, которые будут у ребенка после завершения сделки.

Ответственный подход к делу поможет заключить предварительный договор согласно всем правилам. Правомерность сделки и надлежащее оформление документов должны контролировать юристы, нотариусы, сотрудники агентства недвижимости.

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-zadatkom

Задаток за квартиру, предварительный договор с задатком

Задаток за квартиру — важный юридический инструмент, обеспечивающий выполнение обязательств Продавца и Покупателя в сделке купли-продажи. Размер задатка определяется по договоренности сторон сделки и составляет, как правило, 5-10% от цены объекта недвижимости и обеспечивает выполнение предварительных договоренностей сторон об условиях сделки.

Статья обновлена 21.03.2018

Задаток за квартиру, юридическая значимость.

Задаток за квартиру

Задаток за квартиру, юридическая значимость

Задаток составляет часть стоимости квартиры и передается Покупателем в доказательство своих намерений купить именно этот объект недвижимости.

Но более важной функцией задатка является обеспечить исполнение обязательств сторон сделки купли-продажи друг перед другом.

Ведь в случае отказа от сделки Покупателя — он теряет задаток, а Продавец возвращает его в двойном размере.

А если Продавец уклоняется от возвращения задатка в двойном размере — обращайтесь в суд.

Суды удовлетворяют такие иски при условии правильного оформления этого платежа.

Аванс же в отличии от задатка, в любом случае возвращается покупателю, если сделка не состоялась.

Поэтому, если вы подходили к выбору квартиры без спешки и нашли лучший вариант — обязательно передайте задаток. Он предостережет Вас от несостоявшейся покупки.

Если ваше решение о продаже обдуманно, цена и условия продажи вас полностью устраивают — смело берите задаток. Покупателей на рынке сейчас не много и пока не передан задаток — продолжаются поиски лучшего варианта.

Задаток за квартиру. Как составить документы самостоятельно

Посмотрите видео консультацию с подробным разъяснением о составлении Предварительного договора купли-продажи и Соглашения о задатке

Предварительный договор с задатком (Договор задатка)

Все договоренности между Продавцом и Покупателем оформляются в письменной форме и ни как иначе. Таковы требования закона!

Первым документом, скрепляющим договоренности продавца и покупателя является предварительный договор.

В разделе «порядок платежей» пропишите сумму задатка

Пропишите подробно все другие условия, сроки оплаты, порядок оплаты, рассрочки или отсрочки платежа

Для того, чтобы учесть максимальное количество условий сделки составьте предварительный договор купли-продажи с помощью замечательного онлайн-сервиса «Конструктор договоров» и получите сразу три готовых документа: договор, соглашение о задатке и форму расписки.

Соглашение о задатке

Соглашение о задатке — это специальный документ, разъясняющий сторонам его юридическую суть и условия возвращения задатка.

Если между сторонами будет заключен только предварительный договор, без соглашения о задатке, суд его сочтет — авансом

Если между сторонами будет подписано только соглашение о задатке — не понятным остается вопрос о сроках сделки, поэтому эти два документа обязательны!

Если вы будете составлять договор с помощью сервиса Конструктор договоров — соглашение о задатке автоматически будет сформировано, если вы выберете условие сделки — задаток.

Получение задатка за квартиру

Как правило задаток передается при подписании Предварительного договора, иначе теряется его значимость о скреплении обязательств. И на следующее утро у сторон тут же появляется сомнение о цене или других условиях сделки Источник: https://exspertrieltor.ru/zadatok-za-kvartiru/

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком в 2019 году — цена

Каждый человек вправе продать принадлежащую ему на праве собственностинедвижимость, а другой – купить его за назначенную цену. Ее устанавливает продавец, который может затребовать передачи задатка. В свою очередь покупатель квартиры может настоять на подписании предварительного договора купли-продажи, чтобы она не была изменена до подписания основного договора.

Общие положения

Под формулировкой «предварительный договор купли-продажи» обозначается публичный документ, составленный и подписанный участниками определенного рода правоотношений.Сообразно его условиям один человек обязуется в будущем передать в собственность за некую цену свою квартиру другому человеку. Он обязуется принять ее, заплатив оговоренную в предварительном договоре цену.

Что это такое

Под термином «задаток» сообразно определению статьи 380 ГК РФ подразумевается некая денежная сумму, которая уплачивается вперед. Он гарантирует выполнение обязательств участниками юридически значимых действий, совершаемых с определенной целью.Например, купли-продажи объекта недвижимости. Продавец обретает возможность снять его с продажи, а покупатель обретает право первого лица.Предварительный договор подлежит подписанию, если у одного из участников нет возможности тотчас совершить сделку. Он не подлежит нотариальной заверке, что в некоторой мере облегчает порядок его оформления.Образец предварительного договора купли-продажи можно скачать тут.Документ аннулируется после подписания сторонами сделки основного договора. На практике встречаются случаи, когда его законную силу обретает предварительный договор.Мера осуществима при передаче покупателем в качестве задатка денежной суммы в размере 2/3 от стоимости квартиры.

Между кем заключается

Участником сделки купли-продажи квартиры в соответствии с нормативами гражданского права может стать любое физическое лицо, отвечающее установленным требованиям.В их число входит:

Обладание российским гражданством.
Достижение совершеннолетия.
Признание дееспособности.
Наличие прописки по местожительству.

Продавец, равно как и покупатель может назначить своего поверенного. Он может подписать предварительный договор от имени доверителя на основании доверенности, которая должна быть оформлена в нотариальном порядке.

Куда нужно будет обращаться

Гражданам предоставлена возможность совершать сделку купли-продажи квартиры в простой письменной форме, если ее владелец является единственным собственником либо она принадлежит всем членам одной семьи.Сторонам надлежит обратиться в федеральное казанное учреждение Росреестр, чтобы оформить право собственности на покупателя.Если сделка осуществляется в нотариальном порядке, то ее участники могут обратиться в государственную либо частную нотариальную контору. Она должна обладать лицензией на осуществление нотариальных действий. Норма предусмотрена указаниями статьи 163 ГК РФ.Любого вида сделка должна быть совершена по добровольному волеизъявлению ее участников, что исключает вероятность вмешательства со стороны.Они должны обговорить все условия предстоящей сделки, касающейся объекта недвижимости до подписания предварительного договора. При его оформлении необходимо руководствоваться нормативами гражданского права.

Условия и требования

Стоимость квартиры является одним из значимых факторов сделки, поэтому она должна быть участниками назначена в безусловном порядке.Мера позволит им в будущем избежать конфликтных ситуаций. Они могут возникнуть в период подписания основного договора, если стоимость будет изменена продавцом в большую сторону. Наиболее выгодным вариантом сделки является условие о внесении предварительной оплаты.Если задаток за приобретаемую квартиру будет уплачен, то сообразно положениям гражданского права применяется мера о встречном исполнении обязательств. Не исключается вероятность заключения договора аренды квартиры, предусматривающего ее выкуп.Продавец может отказать в исполнении обязательств, если покупатель не выполнит принятые на себя обязательства, что может привести к расторжению предварительного договора. Инициация процедуры его расторжения продавцом влечет за собой возврат задатка в двойном размере, что отмечено в статье 381 ГК РФ.Если покупатель не исполнит обязательство по заключению сделки купли-продажи квартиры, то он лишится денежных средств, переданных в качестве задатка.При его передаче составляется расписка с указанием точной суммы продавцом об его получении, которую покупатель должен сохранять до заключения основного договора.образец расписки о получении денежных средств можно скачать здесь.

Что в себе содержит

Форма и содержание предварительного и основного договора подобны друг другу, поэтому условия предстоящей сделки должны быть продуманы заранее и четко сформулированы.В нем указываются:

персональные и паспортные данные продавца и приобретателя;
права и обязанности сторон договора;
местоположение квартиры, ее общая площадь, технические характеристики;
стоимость квартиры в национальной валюте прописью и цифрами;
способ осуществления взаиморасчета;
размер денежной суммы, переданной в качестве задатка;
срок заключения основного договора купли-продажи;
ответственность сторон за неисполнение обязательств;
дополнительные условия предстоящей сделки.

Если срок действия предварительного договора не указан, то он считается действительным в продолжение одного года. Он утрачивает свою юридическую силу, если сделка не будет совершена в установленный в нем срок. В нем проставляется дата его составления, после чего стороны должны его подписать.

Пример составления

Законодатель не ввел унифицированную форму предварительного договора, подписываемого в ходе совершения сделки по купле-продаже. Его можно написать в произвольной форме собственноручно на писчей бумаге формата А-4 либо набрать на персональном компьютере с последующей распечаткой.

Основными требованиями к составлению документа являются:

Соблюдение правил составления официальных бумаг.
Отсутствие грамматических ошибок, исправлений в тексте.
Указание полного имени сторон, подписавших его.
Подробное описание предмета договора, его характеристик и почтового адреса.

Прилагаемые документы

Для заключения предварительного договора потребуются документы:

Показатели	Описание
Общегражданские паспорта участников сделки	идентифицирующие их личности
Правоустанавливающий акт на квартиру	включая технический и кадастровый паспорт
Выписка из ЕГРП,	подтверждающая отсутствие обременения квартиры
Согласие второго супруга на продажу квартиры	—

Видео: консультация юриста

Важные нюансы

Цена процедуры состоит из стоимости правовой и технической работ. Она устанавливается нотариальной конторой сообразно указаниям акта «Основы законодательство о нотариате».

Способ осуществления платы устанавливается участниками сделки в ходе переговоров, но он должен быть отмечен в предварительном договоре. Взаиморасчет может быть произведен как в наличной форме, так и безналичной.

Второй способ предусматривает перечисление денежных средств на банковскую карту продавца либо его депозитный счет.

Чем регулируется

Вопросы относительно совершения различного рода сделок, включая недвижимое имущество, регламентируются рядом законодательных и подзаконных актов.

Основополагающим из них является Гражданский кодекс РФ, положения которого регулируют гражданско-правовые отношения, имеющие приоритет перед нормативно-правовыми актами в сфере гражданского права.

В статьях 28, 37, 131, 160, 165, 247, 254, 292, 380-381, 429, 445, 454,572, 574, 555 и 578 ГК РФ разъясняются основания для установления, изменения и прекращения прав и обязанностей граждан, совершающих определенные виды сделок.

Кроме того в перечисленных актах предусмотрены вопросы общего и частного характера:

Показатели	Описание
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»	акт издан 13 июля 2015 года за номером 218-ФЗ. На основании его указаний каждый объект недвижимого имущества должен быть зарегистрирован в ЕГРП. Процедура осуществляется федеральным управлением «Росреестр», которое исполняет функции государства от его имени
Жилищный кодекс РФ	в акте сформулированы права и обязанности собственников жилья и нанимателей жилищного фонда местных государственных органов и муниципальных образований
Приказ Министерства юстиции РФ «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах»	в акте изложены правила оформления документации различных видов сделок

В добавление к вышесказанному необходимо отметить, что заключение сделки по купле-продаже квартиры по условиям предварительного соглашения имеет законную силу.

Любой из участников сделки может подать исковое заявление в судебный орган при возникновении спорных ситуаций, что предусматривает исполнение обязательств или возмещения убытков и упущенной выгоды по основаниям статьи 250 ГК РФ.

Источник: https://realtyaudit.ru/obrazec-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-s-zadatkom-v-2018-godu/

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

Перед окончательным подписанием договора купли-продажи часто возникает потребность в оформлении предварительных договоренностей продавца и покупателя.

Причины тому могут быть разные: продавцу необходимо время собрать пакет документов для переоформления, покупателю нужно время, чтобы собрать всю сумму денег и т.д.

Как выход из подобной ситуации – заключить предварительный договор купли-продажи.

Важно

При подписании такого договора у продавца не возникает обязательств по передаче квартиры, так же, как и у покупателя не возникает обязательств по уплате денег. Предварительный договор купли-продажи свидетельствует лишь о том, что стороны намереваются оформить основной договор купли-продажи в будущем.

Стороны могут договориться о передаче небольшого задатка за квартиру. Получение задатка от покупателя является своего рода гарантией того, что сделка состоится в ближайшее время. Поэтому в большинстве случаев предварительный договор, предусматривающий передачу задатка – самый оптимальный вариант.

Предварительный договор: как правильно оформить

Основной договор купли-продажи квартиры должен быть оформлен в той форме, что и предварительное соглашение. Если форма основного договора не определена, тогда предварительный договор заключается письменно.

В предварительном соглашении необходимо прописать следующие условия:

Указание предмета договора (адрес квартиры, общая и жилая площадь, кадастровый номер);
Срок, в который стороны должны оформить основной договор;
Порядок передачи квартиры;
Договорная цена.

Обратите внимание, если в предварительном соглашении не указан срок, в течение которого необходимо подписать основной договор купли-продажи, то срок действия предварительного соглашения составляет один год.

Если стороны подпишут основной договор раньше истечения срока действия предварительного соглашения, то все обязательства по последнему автоматически прекращаются.

Передача задатка за квартиру

В том случае, если покупатель будет передавать задаток за квартиру, предварительное соглашение заключается только в письменной форме независимо от суммы платежа. Конечно, у многих встает вопрос: если сделка вдруг не состоится, будут ли возвращены деньги обратно?

Вариантов может быть несколько:

Задаток не возвращается, если сделка продажи не состоялась по вине покупателя.
Задаток возвращается в двойном размере, если по вине продавца не состоялась сделка.
Задаток подлежит возврату, если обязательства сторон прекращаются еще до начала их исполнения или невозможности исполнения.

Важно: Виновная сторона также возмещает убытки, причиненные неисполнением обязательств.

Порядок оформления предварительного договора

Что нужно сделать до подписания предварительного соглашения?

Действия, которые необходимо предпринять:

Обеспечить присутствие всех собственников квартиры. Редко когда владелец – один, обычно квартирой владеют несколько и более лиц. Понадобиться присутствие всех совладельцев. А если квартира приобретена в браке, то должно быть получено разрешение на сделку от второго супруга.
Проверить наличие оригиналов документов на квартиру, паспорта, ИНН, свидетельства о браке. Рекомендуется оформлять предварительного соглашение только при наличии подлинных документов. Не нужно поддаваться на уговоры собственника заключить договор на основании копий документов, в дальнейшем может выясниться, что оригиналы отсутствуют, и тогда провести сделку будет невозможно.
Составить предварительный договор в соответствии с требованиями законодательства.
Передать задаток продавцу. В договоре обязательно указать, какую покупатель вносит денежную сумму. Для подстраховки можно попросить продавца написать расписку о получении задатка. Хоть такое требование не предусмотрено по закону, но для своего спокойствия можно составить такой документ в произвольной форме.
Определить ответственность сторон. Объективней всего предусмотреть равную степень ответственности для продавца и покупателя.
Поставить подписи на 2 экземплярах предварительного соглашения.

Внимание: Иногда стороны пытаются снизить стоимость квартиры, указывая более низкую цену. Это делается для того, чтобы уменьшить размер налога. В случае судебного разбирательства доказать, что была уплачена большая сумма, будет не реально. Поэтому необходимо указывать реальную стоимость, по которой будет осуществлена продажа.

Видео: предварительный договор

Источник: https://3d-dom.com/journal/zhilaya-nedvizhimost/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-zadatkom-31

Оформление предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Чтобы избежать недобросовестности покупателей или продавцов перед заключением основного документа купли-продажи, стороны обычно на время переговоров составляют и подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры. При помощи этого документа стороны дают друг другу гарантии о выполнении условий, будущем подписании основного договора и о том, что не будут искать других покупателей или продавцов.

Условия

В предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком вносится неизменная информация. К такой информации относится цена, описание квартиры, ее характеристика и параметры (почти как в случае с земельным участком, описанном тут).

Такой договор необходим в случаях, если:

Клиент не имеет на руках нужной денежной суммы для оплаты квартиры сразу;
Когда осуществляется составление и оформление договора и происходит главный момент сделки — подписание, одна из сторон отсутствует. В таких случаях можно составить предварительный договор;
Продавец не имеет на руках весь нужный пакет документов для продажи.

Регулируется акт такого типа статьей 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Задаток определяется статьей 380 Гражданского Кодекса РФ, согласно ей, задаток — это сумма денег, выдаваемая продавцу для заверения будущей оплаты всей суммы и обеспечения исполнения обязательств сделки.

Если стороны решили воспользоваться задатком, то информация о нем обязательно должна быть включена в письменный основной договор. Если предварительный договор аннулируется по каким-либо причинам, задаток возвращается к покупателю.

Требования к оформлению

Чтобы в будущем избежать проблем и конфликтов, стороны обязаны обговорить условия сделки и по желанию составить предварительный акт. Этот документ имеет определенные нюансы.

Правила составления предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком:

В документе отражается правоспособность граждан и их дееспособность;
В акте также прописываются другие владельцы долей квартиры и отсутствие третьих лиц, которым принадлежит право собственности на это жилье;
Одним из важнейших пунктов является цена. Прописывается график выплат, полная стоимость недвижимости, сумма задатка, при каких обстоятельствах его можно вернуть, какими способами будет оплачиваться квартира и т. д.;
Как дополнительные условия и требования стороны вносят в договор информацию о том, кто будет вести и оплачивать расходы по составлению и регистрации основного договора.

Главным отличием предварительного документа от основного считает то, что предварительный не нужно регистрировать в органах. В предварительном акте может отсутствовать информация о его расторжении, в таких случаях сторона может в любой момент его аннулировать.

Но бывают ситуации, когда невыполнение обязательств влечет за собой иск в суд. Заверять нотариально договор не обязательно, но стороны обычно делают для собственной уверенности. Оформляется он письменно, от руки или на компьютере.

Все другие важные условия, не внесенные в приложения акта, регулируются Законодательством Российской Федерации.

Образец договора

Важный нюанс — употребление слова «задаток», а не «аванс». С юридической точки зрения, это два совершенно разных слова. Расторжение договора с авансом не повлечет за собой никаких штрафов для обеих сторон, что нельзя сказать о договоре с задатком.

Содержание предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком:

В начале документа прописывается вся информация о нем, название, дата цифрами и прописными буквами, место подписания. Ниже информация о сторонах сделки, включая паспортные данные. Если одна из сторон — юридическое лицо, то понадобится информация о должности, название фирмы и т. д.;
Затем описывается предмет договора, полная его характеристика. Адрес квартиры, площадь, технические характеристики, наличие дефектов или повреждений, описание и т. д.;
Полная стоимость жилья цифрами и прописными буквами, включая информацию о способах оплаты и задатке. При помощи положений этого акта, сторона не сможет в будущем неожиданно изменить цену;
Оформляются сроки действия предварительного документа, сроки задатка и выплаты оставшейся части денежной суммы, устанавливаются сроки основного договора купли-продажи;
Отдельно прописывается вся информация о задатке, обычно он измеряется в сумме не большей, чем 10% от полной стоимости жилья;
В конце акта составляются все дополнительные условия, требования и положения. К примеру, покупатель может написать, что за ним сохраняется пользование телефонным номером, записанным в этой квартире или что продавец обязан сделать косметический ремонт перед подписанием основного документа и т. д. Затем стороны расписываются и записывают расшифровки подписей.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком можно по ссылке.

Права и обязанности сторон

Права и обязанности продавца и покупателя тщательно регулируются сторонами заранее и обязательно прописываются подробно в предварительном договоре купли-продажи квартиры. Обязательно предусматривается, какая ответственность ляжет на каждую сторону за срыв сделки.

Продавец или покупатель будут нести наказание в виде штрафов или возмещения убытков при срыве сроков, ложном описании жилья, специальной порчи квартиры или имущества, передачу информации третьим лицам, которые могут сорвать сделку или нанести вред другой стороне, невыполнении главного обязательства о купле или продаже квартиры.

Соответственно написанному выше, стороны обязуются:

Не наносить вред недвижимости или имуществу, находящемуся внутри и подлежащему продаже;
Не продавать и не арендовать жилье третьим лицам;
Заключить основной договор, для продавца — продать квартиру, для покупателя — купить ее;
Выполнить все условия предварительного акта в срок, при нарушении срока понести ответственность и выплатить описанный в документе штраф и оплатить расходы на убытки другой стороны;
Для покупателя передать задаток продавцу, для продавца сохранить его до момента полной оплаты жилья.

Исключения — случаи непреодолимой тяжести или по-другому, форс-мажоры, при которых одна из сторон может нарушить свое обязательство и не понести за это наказание.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://itbu.ru/dogovor/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-zadatkom.html

Задаток по предварительному договору купли-продажи: советы юриста :

Предварительный договор купли-продажи с задатком, образец которого оформляется по определенным правилам, достаточно часто составляется на практике. Популярность этого соглашения обусловлена стремлением сторон сделки обезопасить себя. Рассмотрим далее подробно, что собой представляет предварительный договор купли-продажи с задатком.

Суть соглашения

Предварительный договор купли-продажи с задатком, образец которого представлен в статье, оформляется на стадии переговоров. Суть этого соглашения состоит в установлении обязательств участников сделки на будущее.

Проще говоря, заключая предварительный договор купли-продажи с задатком, оба участника должны будут оформить сделку. Если по каким-то причинам та или иная сторона изменяет свое первоначальное намерение, то она несет убытки.

В ГК присутствуют специальные положения, которые регламентируют предварительный договор, задаток, образец соглашения. Однако, несмотря на это, на практике возникает множество вопросов при оформлении такого документа. Особенно часто они появляются в рамках отношений, связанных с оборотом жилой недвижимости.

Средство обеспечения реализаций условий, которые устанавливает предварительный договор, — задаток. Образец соглашения содержит указание на точную сумму, которую одна сторона передает другой. После исполнения принятых обязательств, то есть, заключения основного соглашения, она засчитывается в причитающиеся по сделке платежи.

Если продавец откажется оформлять договор, то полученная им сумма возвращается покупателю в двойном размере. Приобретатель, в свою очередь, тоже понесет убытки, если передумает совершать сделку. При его отказе подписать основной договор сумма задатка ему возвращена не будет.

Признаки соглашения

Приведенная выше информация указывает на то, что:

Задаток обеспечивает исполнение обязательств сторон по оформлению договора купли-продажи в будущем.
Сумма, внесенная приобретателем, при нормальном ходе отношений будет выполнять платежную функцию по еще не подписанному соглашению.

Нормы ГК

Как указывает 380 статья Кодекса (п. 1), задаток по предварительному договору – денежная сумма, которая выдается одним участником другому в счет платежей, причитающихся с него по основной сделке.

Она выступает в качестве доказательства заключения соглашения и обеспечения его исполнения.

Предварительный договор, устанавливающий обязанности и предусматривающий предоставление задатка, должен заключаться в письменном виде.

Совет

В случае неисполнения данного требования соглашение будет считаться недействительным. Это означает, что задаток без предварительного договора не может рассматриваться как средство обеспечения. Факт передачи денег должен быть удостоверен. Законодательство устанавливает, что задатком могут обеспечиваться исключительно договорные обязательства. В других случаях он применяться не может.

Платежная его функция предполагает, что переданная сумма может использоваться при обеспечении денежных обязательств. В случае отсутствия любого из приведенных свойств лишает ее свойства задатка. Если возникли сомнения в правовой природе денежной суммы, в частности, ввиду отсутствия письменной формы соглашения, то она будет считаться авансом, если другое не будет доказано.

Противоречия в законе

Как известно, договор купли-продажи любой недвижимости подлежит госрегистрации. Только после проведения этой процедуры сделка будет считаться заключенной и имеющей силу.

Задаток по предварительному договору, в свою очередь, направлен на обеспечение уже существующего обязательства по соглашению, которое имеет силу для участников. В этом состоит противоречивость норм.

Раскрывая определение задатка, законодатель четко указывает на его акцессорный (производный) характер, а также на наличие действительно существующего обязательства по договору, в обеспечение которого, собственно, задаток и оформляется.

По сути, он не может гарантировать исполнение соглашения, не прошедшего госрегистрацию. Несколько иная ситуация с движимым имуществом. Сделки с такими объектами регистрации не подлежат. Соответственно, например, предварительный договор купли-продажи автомобиля с задатком вполне может иметь место.

Нюансы регулирования

Современное законодательство не закрепляет порядок, в соответствии с которым должен оформляться предварительный договор купли-продажи дома. С задатком, однако, он заключаться не может. Как выше указывалось, такое соглашение должно быть зарегистрировано уполномоченным госорганом.

Эта процедура для сделки с недвижимостью имеет определяющее значение. Задаток по предварительному договору, не подлежащему госрегистрации, предполагает ряд негативных последствий для сторон в случае их отказа от заключения основной сделки.

В их число входит, в частности, возможность любого участника в судебном порядке принудить к оформлению обеспечиваемого соглашения. При этом субъект, чьи интересы были ущемлены, вправе требовать компенсации убытков, понесенных нарушением.

Цели соглашения

Задаток по предварительному договору выполняет организационную функцию. Передача денег направлена на установление неимущественной обязанности оформить соглашение в будущем.

Сфера действия этого предварительного договора связана с приготовлением к совершению сделки имущественного характера. Соответственно, любой выход за установленные рамки следует рассматривать как необоснованное расширение положений законодательства.

Важный момент

Как указывается в нормах ГК, заинтересованная сторона в случае отказа второго участника от совершения основной сделки может подать в суд требование о понуждении к ее заключению. Распространяется ли данное правило на предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком?

На практике может получиться так, что суд просто не сможет принудить участника несостоявшейся сделки ее заключить потому, что объект уже сменил собственника. В этом случае только одно последствие повлечет неисполненный предварительный договор.

Квартира, задаток за которую был передан, останется у того лица, который является собственником на момент разбирательства спора. Суд при этом может возложить на ответчика обязательство компенсировать истцу убытки или применить к нему санкции, установленные в соглашении.

Обратите внимание

Таким образом, как указывают юристы, предварительный договор выполняет организационную функцию. Он не может порождать имущественных, в том числе, денежных обязательств. Соответственно, залог в рамках предварительного договора не выполняет платежной функции.

Присутствующее в законодательстве указание на то, что переданная сумма впоследствии будет учтена в платежах по сделке, положения не изменяет, поскольку основное соглашение еще не оформлено.

Особенности исполнения

Если не принимать во внимание указание о возможности зачета задатка в сумму платежей по обеспечиваемой сделке, необходимо признать, что основной договор и предварительное соглашение хоть и взаимосвязанные, но самостоятельные акты.

При оформлении первого обязательство, вытекающее из производного документа, прекращается исполнением. Предварительный договор задатка, купли-продажи земельного участкаили иного объекта недвижимости действуют в разных временных диапазонах.

Спорные моменты в сделках с недвижимостью

Некоторые граждане, плохо разбирающиеся в законодательстве, используют некорректные формулировки. Например, отстаивая свою позицию в суде, они говорят, что заключили договор предварительной продажи квартиры с задатком. Внесем некоторую ясность.

Предварительный договор о купле-продаже недвижимости действительно может заключаться. Однако переданная по такому соглашению часть суммы, причитающаяся собственнику, не является доказательством оформления сделки, поскольку подтверждать еще нечего, а удостоверяет намерение исполнить обязательство – выплатить оговоренные средства.

Есть и другая сторона вопроса. Если соглашение не было оформлено в письменном виде, однако была передана сумма и было доказано, что она является задатком, уплата средств подтверждает факт совершения сделки.

Для обеспечения актов, подлежащих заверению у нотариуса, удостоверительная функция передаваемых средств считается невостребованной.

Как же обстоят дела с соглашениями, которые должны быть зарегистрированы?

Юристы отмечают, что оформлять предварительный договор продажи земельного участка с задатком, как и любого другого недвижимого объекта, нецелесообразно. К таким сделкам данная форма обеспечения исполнения обязанности неприменима. До регистрации обязательства не возникает. Соответственно, обеспечивать нечего. Это правило относится не только к жилым объектам.

Например, предварительный договор купли-продажи гаража с задатком будет признан ничтожным. В этом случае также отсутствует основное обязательство, исполнение которого обеспечивается. Последствием признания ничтожности соглашения выступает возврат задатка по предварительному договору.

Возможное решение проблемы

По мнению ряда юристов, оптимальным выходом из ситуации может стать законодательное закрепление возможности субъектов правоотношений самостоятельно выбирать предусмотренные нормами средства, в числе которых присутствует и предварительный договор, и задаток. Однако в таком случае пришлось бы отказаться от регистрации сделок с недвижимостью, оставив обязательный учет прав на объекты и их обременения.

В настоящее время судебные инстанции все чаще признают предварительные договоры с задатком в качестве авансового соглашения, по которому приобретатель уплачивает часть стоимости имущества. Соответственно, участники сделок устанавливают в таких актах условий о применении штрафных санкций за незаключение сделки.

Денежное взыскание при этом равняется сумме аванса, переданной по соглашению. Суть такого действия состоит в том, чтобы обеспечить неустойкой/штрафом обязательство оформить сделку в будущем.

Альтернативный вариант

Некоторые юристы и риелторы предлагают другое решение проблемы. Для обеспечения исполнения обязательств по уже подписанному, но не зарегистрированному договору купли-продажи рекомендуют формировать специальный фонд. Он должен состоять из отчислений каждого участника сделки или одной из сторон. Этот фонд передается стороннему субъекту (тому же риелтору, к примеру, или нотариусу).

В случае нарушения условий соглашения средства переходили бы добросовестному участнику. Но в таком случае может возникнуть вопрос о правомерности хранения денег. Поскольку оно может быть расценено как вид предпринимательской деятельности третьего лица.

Такая обеспечительная мера не предусмотрена в законодательстве. Вместе с тем она и не запрещена нормами.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

В случае заключения соглашения при посредничестве риелторского агентства целесообразно включить его в сделку в качестве третьей стороны в лице его директора или другого уполномоченного лица, действующего в соответствии с доверенностью. При возникновении спора компания будет привлечена к разбирательству.

Показания третьего лица могут сыграть решающую роль при установлении вины любого участника сделки. Соответственно, они повлияют на решение об удовлетворении требования истца взыскать задаток по предварительному договору и суммы неустойки.

Существенные условия

Оформляя предварительный договор, в него необходимо включить пункты, предусматривающие явку в конкретную нотариальную контору, в определенный день и время. Это обеспечит наличие дополнительного доказательства о добросовестности намерений совершить сделку. Особое внимание следует уделить вопросу об ответственности.

В договоре должно быть четко прописано, за какие именно нарушения, какая именно санкция устанавливается. Кроме этого, следует оговорить процедуру доказывания вины. Еще один важный пункт – расходы. В договоре должно быть подробно описано, какие затраты на кого из участников возлагаются.

Цель соглашения состоит в подготовке необходимых для оформления сделки документов в срок. При этом роль риелторского агентства в решении этого вопроса далеко не последняя. Если аванс вносится в инвалюте, целесообразно указать и рублевый эквивалент суммы, а также курс, по которому производится оплата, и дата, на которую он действует.

Заключение

Преддоговорные отношения были закреплены в отечественном законодательстве еще в 19 столетии. Однако в то время условия его реализации были несколько иными. В частности, в случае отказа от заключения сделки, в обеспечение которой оформлялся предварительный договор, никто, в том числе и судебная инстанция, не мог принудить субъекта оформить ее.

В советское время ситуация была обратной. При уклонении одного из участников от оформления договора, предусмотренного в предварительном соглашении, суд мог не только взыскать убытки, причиненные этим, но и признать сделку совершенной на оговоренных условиях.

Современное законодательство занимает в этом вопросе золотую середину. Что касается «виновников» несостоявшихся сделок с недвижимыми объектами, то их положение далеко не безнадежно.

Важно

Если даже есть все основания полагать, что они не исполнили своего обязательства и это будет доказано в суде, обращаться с иском для защиты своих прав им не только можно, но и нужно.

Ведь необходимо понимать, что величину финансовых санкций, в конечном счете, субъективно установит конкретный судья, принимая во внимание все обстоятельства спора.

Источник: https://BusinessMan.ru/zadatok-po-predvaritelnomu-dogovoru-kupli-prodaji-sovetyi-yurista.html