Россия перейдет от долевого строительства к проектному финансированию

Банки вместо ДДУ

В России планируется переход на новую схему приобретения строящегося жилья — вместо долевого строительства придет проектное финансирование. «РБК-Недвижимость» объясняет, чем новая схема отличается от продаж по ДДУ

Президент России Владимир Путин поручил разработать до 15 декабря этого года меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья, которая должна минимизировать риск граждан, займет три года.

Это означает, что в будущем девелоперы не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. Подобная практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование стройки за счет банков.

Основная цель нововведений — решить проблему обманутых дольщиков. «Граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность.

Обратите внимание

Но при этом нужно сделать так, чтобы цена за квадратный метр не стала заоблачной, а банки были готовы давать кредиты под щадящие проценты», — так в комментарии «РБК-Недвижимости» объяснил необходимость изменений глава Минстроя России Михаил Мень.

Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, какие риски для покупателей новостроек снимет новая схема финансирования и как это повлияет на рынок жилья в России.

Альтернатива долевому строительству

В настоящий момент порядка 80% новостроек в России реализуются посредством заключения договоров долевого строительства (ДДУ). Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков — частных лиц, которые, по сути, разделяют все риски с застройщиком.

Сегодня есть три источника финансирования любого строительного проекта: средства дольщиков, банковское (проектное) финансирование и собственные средства девелоперов. «Собственные средства девелопера составляют от 20% до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства [отдельного жилого комплекса], средства дольщиков — около 50%.

Остальное — заемные средства от кредитных организаций (проектное финансирование, не более 50%)», — говорит заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская.

Но на практике девелопер выбирает не более 30% от выделенного кредитного лимита на проект, а продажи будущих метров по ДДУ стартуют с момента начала стройки, дополняет партнер международной консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин.

Проектное финансирование, на которое планируется полностью перейти через три года, предполагает, что стройку будет в большей степени финансировать банк.

При этом конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек пока не озвучены. На развитых рынках недвижимости (см.

врез ниже) при данной схеме банк вкладывает средства в реализацию жилых проектов, которые и выступают обеспечением долговых обязательств, а возврат средств кредитной организации происходит не за счет активов девелопера, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом. Иными словами, строительство дома ведется на деньги банка. При этом проектное финансирование не означает кредитование: ставки при проектном финансировании могут быть гораздо ниже, чем по текущим кредитам для строителей.

«Новая схема снимет для граждан риск потерять свои вложения в строящееся жилье, не получив в результате квартиру.

Важно

Для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство (вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов).

Кроме того, снимутся риски несоответствия объемов привлекаемого финансирования стадиям строительства — финансирование будет осуществляться в пределах одобренного объема по мере необходимости», — рассказал Михаил Мень.

Схема банковского финансирования жилого строительства снижает риски и для государства — минимизирует «вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке отрасли», добавил министр. Это означает, что дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, или страховых компаний.

Как будут переходить к новой схеме

Первым этапом перехода от долевого строительства к проектному финансированию стало появление Фонда защиты прав дольщиков, пояснили в Минстрое. Вторым этапом станет вступление в силу с 1 июля 2018 года норм 218-ФЗ, которые подразумевают изменения в законодательство о долевом строительстве. Также на этом этапе планируется создание единой системы контроля за долевым строительством в регионах.

На следующем этапе в целом будет оцениваться, как банки станут вести финансирование строительства жилья.

«Если в этой сфере оно себя оправдает, то в перспективе, с учетом грамотной оценки рисков и снижения стоимости кредитных ресурсов, это даст возможность поэтапной замены долевого строительства на проектное финансирование с учетом сохранения доступности жилья», — рассказал «РБК-Недвижимости» Михаил Мень.

Глава Минстроя отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 трлн руб. на текущий момент. «Прежде всего мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене денег банки смогут заместить эти 3,5 трлн руб.

По силам ли банковской системе такой объем финансирования? И если да, то за какой период? Необходимо посчитать, прежде чем переходить к более цивилизованному отношению, когда строительство жилья финансируются не гражданами, а банками», — прокомментировал глава Минстроя.

Долевое строительство в России

Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств участников долевого строительства — по 214-ФЗ.

Совет

По всей стране на третий квартал 2017 года зарегистрировано около 1,1 млн действующих ДДУ. По данным Банка России, задолженность граждан по ипотеке, взятой под залог ДДУ, составляет около 1 трлн руб.

, а с учетом средств первого взноса эта сумма возрастает до 1,5 трлн руб.

Еще 20% — в основном реализация квартир в готовых домах по предварительным договорам купли-продажи, также встречается выдача жилищных сертификатов (крайне редко) либо схема жилищно-строительных кооперативов, которые еще не успели полностью уйти с рынка.

Страхи застройщиков

В целом девелоперы и риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», согласны с позицией властей, что проектное финансирование снимет все риски для покупателей и государства в плане появления новых обманутых дольщиков. В то же время некоторые игроки рынка недвижимости опасаются, что переход на новую схему увеличит стоимость жилья, в том числе из-за дорогих кредитов для застройщиков.

Особых трудностей и препятствий для перехода на проектное финансирование не видит президент ГК «Основа» и бывший глава «Мортона» Александр Ручьев. По его словам, уже сегодня рынок по такой схеме работает, и вполне успешно — без удорожания стройки и роста цен.

«Мы, например, реализуем проект в Подмосковье с привлечением проектного финансирования Сбербанка России. Да, при этом привлекаем деньги дольщиков, но они не имеют влияния на финансирование стройки, и мы от них не зависим», — говорит Ручьев.

По его мнению, небольшие компании, не имеющие запаса устойчивости, лишатся возможности привлечь деньги у банков и, возможно, уйдут с рынка.

Теоретически долевое финансирование можно заместить проектным, считает Марина Любельская, но отмечает условие: эффективная ставка такого проектного финансирования должна равняться размеру инфляции плюс справедливое вознаграждение.

Таким образом, если инфляция равна 4% годовых, то вкупе с вознаграждением за риск итоговая ставка должна составлять не больше 8%.

«Эта ставка позволит, сохранив сложившийся уровень цен на рынке для конечных потребителей, заместить значительную долю проектов с привлечением средств дольщиков проектным финансированием без потери для маржинальности девелопера», — поясняет она.

Чтобы избежать роста цен, по мнению Натальи Шаталиной, необходимо запустить программу господдержки проектного финансирования, в рамках которой застройщики смогут получать кредиты по более доступным ставкам.

Обратите внимание

Основными причинами возможного роста цен на жилье Наталья Шаталина называет отсутствие возможности приобрести возводимые объекты по более доступным ценам — например, на начальной стадии строительства приобрести квартиру можно на 25–30% дешевле, чем в готовом доме.

Если же рассматривать только готовые дома, то можно предположить удорожание до 10% исходя из существующих ставок по кредитам для девелоперов, прогнозирует она.

В то же время, по мнению руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, резкого скачка цен точно не ожидается ни в случае отказа от долевого строительства, ни по какой-либо еще причине.

Эксперт это объясняет тем, что ежеквартально на столичный рынок выходит большой объем нового предложения по невысоким ценам, что сдерживает общий уровень стоимости предложения в новостройках. «Даже если новые проекты будут выходить уже с проектным финансированием, на рынке останется пласт жилья, реализуемого по договорам долевого строительства.

На реализацию только тех 3,4 млн кв. м жилья, которые сейчас предлагаются в новостройках, при нынешних темпах продаж понадобится не менее четырех лет», — резюмирует Родионцев.

В будущем наверняка сохранится индивидуальный подход к определению процентной ставки, так как все проекты имеют различную привлекательность и различный уровень рисков, спрогнозировали в пресс-службе Минстроя.

Профессиональному застройщику станет выгодно работать по модели проектного финансирования, потому что упростится механизм привлечения средств на строительство как процедурно, так и в плане гарантированного притока денежных средств на строительство от инвестора, считают в строительном министерстве.

Как продают строящееся жилье за рубежом

В Западной Европе проектное финансирование используется как основная схема привлечения средств на строительство. Строительство жилья ведется на заемные средства, а деньги покупателей поступают на специальные эскроу-счета банков, которые раскрываются только после ввода объектов в эксплуатацию, и только тогда застройщик получает прибыль.

В Германии существуют строительные сберегательные кассы — будущий покупатель недвижимости сначала вкладывает денежные средства в сберегательные кассы, а через несколько лет может оформить жилищный кредит для приобретения жилья. Средства со счетов сберегательных касс могут направляться исключительно на строительство домов.

В Великобритании жилая недвижимость продается по следующему принципу: в течение цикла строительства проекта девелопер сам финансирует стройку и может позволить себе взять предоплату до 5% за квартиру, остальное — собственные и заемные средства девелопера или инвестора. Полную оплату он получает при вводе объекта в эксплуатацию, причем в большинстве случаев объекты сдаются с отделкой. Стоимость проектного финансирования для застройщиков не превышает 5–6%, а стоимость ипотечных займов — 1,5–3%.

В Израиле схема долевого финансирования распределена во времени: 10% от стоимости квартиры дольщик отдает на этапе выдачи разрешения на строительство, следующую часть — на момент выхода объекта из земли, оставшуюся часть — при завершении всех работ. То есть платеж дольщика привязан к строительной готовности объекта.

 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5a01cf9a9a794735447205df

Дольщика заменит банк — Застройщики перейдут на проектное финансирование в 2021 году

Механизм финансирования строительства будет выглядеть следующим образом. Между застройщиком и дольщиком появляется третья сторона — банк. Участники долевого строительства перечисляют средства на специальные счета в уполномоченные банки (счета эскроу). Банки, в свою очередь, финансируют строительство домов.

Где выгоднее купить квартиру в следующем году

Для дольщика существенно ничего не изменится, а вот для застройщика изменится многое. Пока идет строительство, он не получит доступ к деньгам дольщика, только после передачи квартиры покупателю. То есть финансировать строительство ему придется за свои или кредитные средства.

К концу первого квартала 2018 года планируется подготовить все необходимые поправки, сообщил глава минстроя Михаил Мень.

Главный вопрос, который предстоит решить правительству и Центральному банку в ближайшие три года, — по какой ставке банки будут предоставлять средства застройщикам. «Мы посмотрим на правоприменительную практику, — рассказал Михаил Мень.

— Будем вначале предоставлять застройщикам возможность перехода на такую модель по желанию и давать им некоторые послабления по тем жестким требованиям, которые сейчас поэтапно вводятся в стране».

Читайте также:  Покупка квартиры за наличный расчёт: преимущества и недостатки

«Пилотные» проекты позволят увидеть, сколько будут стоить деньги для застройщиков от банков, получивших их по фондированию в ноль процентов от граждан.

Важно

У дольщиков появится уверенность, что их вложения 
не пропадут, 
но затраты застройщика вырастут

Вопрос процентной ставки, которая будет установлена банками для застройщиков, напрямую повлияет на стоимость недвижимости после перехода на проектное финансирование. Вместо «бесплатных» денег дольщиков застройщик будет брать кредит у банка под процент и заложит повышенные затраты в стоимость квартир.

Рост цен на жилье не превысит инфляцию в 2018 году

По оценке минстроя, банкам предстоит заместить 3,5 триллиона рублей для полного отказа отрасли от долевого строительства. «Считаем, что у банков и долгового рынка есть необходимый объем ресурсов для финансирования строительства жилья в рамках долевого строительства», — сообщили «Российской газете» в пресс-службе банка ВТБ.

Цены на недвижимость повысятся, но и положительных сторон у нового механизма много, считает первый зампред Комитета Совета Федерации по экономической политике Алексей Майоров. «Если и будет небольшое удорожание, то это компенсируется уверенностью покупателей квартир в том, что они не потеряют свои деньги и получат жилье в срок», — говорит Майоров.

Он отмечает, что зачастую застройщикам и сейчас приходится где-то кредитоваться. «Они не могут понять, как и когда они продадут свои квартиры. Здесь же у них будет четкий бизнес-план, они будут точно знать, в какие сроки и в каком объеме получат финансирование», — говорит Майоров.

Источник: https://rg.ru/2017/12/24/chto-izmenitsia-dlia-zastrojshchika-posle-otkaza-ot-dolevogo-stroitelstva.html

За три года в России перейдут от долевого строительства к проектному финансированию

Фотобанк МО, Артем Рязанцев

Правительство разработало дорожную карту внедрения проектного финансирования строительной отрасли, согласно которому замена договоров долевого участия (ДДУ) на проектное финансирование жилищного строительства произойдет за три года, пишет газета «Коммерсант» в понедельник.

«Правительство утвердило план перехода от долевого строительства к проектному финансированию жилищного строительства — об этом в пятницу сообщил глава Минстроя Михаил Мень.

Идея документа заключается в том, что в схему «дольщик—застройщик» встраивается третий игрок — банк.

Такой подход предполагает, что средства граждан будут беспроцентно размещаться в банке на специальных счетах или счетах эскроу, а затем банки будут финансировать строительство домов, в том числе за счет этих средств.

Дорожная карта разрабатывалась по поручению президента и призвана устранить проблему обманутых дольщиков. В январе-сентябре 2017 года, по оценкам замглавы комитета ГД по безопасности и противодействию коррупции Анатолия Выборного, они потеряли 6,4 миллиарда рублей.

«Правительству и Центробанку придется решить вопрос: если фондирование от людей пришло в банк под 0%, то по какой процентной ставке они будут отдавать эти деньги застройщику на сам процесс строительства», — сказал министр

Ранее Мень предполагал, что размер банковской ставки для застройщиков может составить около 2-3%.

В целом переход должен произойти за три года. Сначала власти планируют предоставить возможность реализации такой модели по желанию застройщиков.

В первом квартале 2018 года должны быть разработаны изменения в законодательство о долевом строительстве. До конца следующего года планируется рассмотреть возможность корректировки нормативных актов ЦБ — чтобы изменить подходы к кредитованию застройщиков. Кроме того, власти планируют разработать механизм гарантирования — за счет поручительства или независимой гарантии АИЖК.

Часть застройщиков уже высказывала опасения, что новый подход может привести к повышению цен — впрочем, они сходятся в том, что многое будет зависеть от банковской ставки.

Чиновники оказались настроены более оптимистично: замглавы Минфина Алексей Моисеев высказывал предположение, что отказ от долевого строительства может привести даже к снижению стоимости жилья.

Свое предположение он объяснял тем, что сейчас на застройщиков налагаются достаточно серьезные обязательства, в частности, отчисления в Фонд защиты прав дольщиков (1,2% от каждого договора долевого участия).

Источник: http://inprotvino.ru/novosti/region/za-tri-goda-v-rossii-pereydut-ot-dolevogo-stroitelstva-k-proektnomu-finansirovaniyu

«Единая Россия»: переход от долевого строительства к проектному финансированию защитит граждан

Принятие закона, предусматривающего создание новой системы финансирования жилищного строительства, несущественно отразится на стоимости квадратных метров. Новый закон меняет модель жилищного строительства, а не экономику стройки, и дает дополнительные гарантии людям, вкладывающим свои деньги.

Рабочая группа Президиума Генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков будет внимательно следить и выявлять случаи завышения стоимости строящегося жилья, и совместно с Министерством строительства России и региональными властями принимать все необходимые меры реагирования.

Об этом заявил руководитель рабочей группы, первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин.

«Поправки, которые прописаны в законе, дополнительно гарантируют, что деньги дольщика обязательно будут направлены на строительство именно его дома.

Совет

Если застройщик хочет пользоваться деньгами дольщиков, а это для него дешевый финансовый ресурс, то пусть он собирает эти деньги в определенном банке на специальном эскроу-счете, и получает свою прибыль после того, как гражданин получит свою квартиру.

Проектное финансирование означает, что банк будет осуществлять сопровождение, чтобы привлеченные деньги шли на строительство конкретного объекта, а не другого или на иные строительные цели. Это правильно и справедливо», – заявил Сидякин.

При этом Сидякин уверен, что те, кто работает с деньгами дольщиков, должны это делать добросовестно. А механизм, предусмотренный принятым законом, направлен против создания «пирамид» — когда на вновь привлеченные средства дольщиков выполнялись предыдущие обязательства застройщика.

«В цене на жилье много составляющих: это и стоимость стройматериалов, и плата за подключение к коммунальной инфраструктуре, и соблюдение правил землепользования и застройки – чем меньше административных барьеров, тем быстрее к застройщику возвращаются вложенные средства. Закон меняет модель жилищного строительства, а не экономику стройки, поэтому напрямую на цену квартир изменения в долевом строительстве не должны сильно влиять», – считает он.

Рабочая группа Партии по защите прав дольщиков продолжит работу с регионами, чтобы помочь достроить проблемные объекты, которых по состоянию на начало 2018 года насчитывается 1179 в 72 субъектах РФ.

Напомним, что в ходе ежегодного Послания Федеральному Собранию Президент РФ Владимир Путин заявил, что считает необходимым постепенно отказаться от долевого строительства и перейти на модель, когда основная ответственность лежит на застройщиках и банках.

4 июля глава государства подписал закон, предусматривающий переход к новой модели финансирования строительства жилья с использованием эскроу-счетов и усиливающий защиту прав дольщиков. С 1 июля 2018 года использование эскроу-счетов при привлечении средств дольщиков будет носить добровольный характер, с 1 июля 2019 года – обязательный.

Источник: https://www.business-class.su/news/2018/07/09/edinaya-rossiya-perehod-ot-dolevogo-stroitelstva-k-proektnomu-finansirovaniyu-zashchitit-grazhdan

Владимир Путин поручил заменить долевое строительство на проектное финансирование

Как сообщает сайт Президента России, на совещании обсуждались меры по обеспечению прав пострадавших граждан — участников долевого строительства, кроме того разговор шел о пресечении практики строительства многоквартирных домов на не предоставленных для этого участках.

По итогам совещания Михаил Мень рассказал журналистам, что Владимир Путин дал поручение Правительству и Банку России проработать вопрос об отказе от действующей системы долевого строительства жилья и плавному переходу к проектному финансированию строек при участии кредитных организаций.

«Президент поставил задачу в целом проработать поэтапную возможность, после того как будут введены в действие окончательные жесткие требования к застройщикам (которые вступают в силу 1 июля 2018 года), перехода через банковское сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию с использованием банков», —сказал Мень.

При этом министр отметил, что сроки называть преждевременно: пока дано только поручение разработать предложения, в том числе о том, в какие сроки это можно реализовать.

«Рано или поздно нам нужно будет переходить на более цивилизованный рынок без договоров долевого участия, но это дело перспектив, не дело завтрашнего дня», — добавил Михаил Мень.

Вечером информационное агентство ТАСС все же уточнило сроки отказа от долевого строительства. «Механизм полного отказа от долевого строительства может начать работать в России не ранее чем через три-пять лет», сообщил ТАСС министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень.

Напомним, что вопрос об отмене долевого строительства уже прорабатывался Правительством России в июле 2016 года.

Тогда не было найдено альтернативных источников финансирования жилищного строительства: ведь деньги дольщиков обеспечивают более 80% финансирования строительства многоквартирных домов или 50% всего жилищного строительства, включая индивидуальные дома. В таком объеме (это около 4 трлн руб.

) банки не были готовы возместить выпадающее финансирование. По прошествии года ситуация в банковской сфере не изменилась. У банков явно нет необходимых ресурсов. Как и у застройщиков.

Фактически есть три варианта исполнить поручение Президента.

  1. Первый вариант: ограничить объемы жилищного строительства лишь в размере, который могут профинансировать застройщики вместе с банкирами. То есть перейти на продажу готового жилья без возмещения объемов финансирования, осуществляемого дольщиками. Этот сценарий приведет к серьезному кризису в смежных отраслях, в первую очередь — в производстве строительных материалов. Страна лишится достижений в сфере доступности жилья, к которым шла много лет, развивая институты регистрации недвижимости, ипотеки и т.п. Этот вариант можно рассматривать исключительно в качестве гипотетического. Никто сознательно не пойдет на такой безумный шаг.
  2. Второй вариант: возместить выпадающее финансирование эмиссией денег. То есть дать (напечатать) банкам средства в объеме 4 трлн руб. для целевого финансирования жилищного строительства. К негативным последствиям такого сценария можно отнести неизбежный виток инфляции. Кроме того, неизвестно, готовы ли банки в таком объеме предоставлять кредитование застройщикам без обеспечения. Ведь у девелоперов нет обеспечения, гарантированного ликвидным имуществом на 4 трлн руб. Есть риск, что государственные деньги будут просто разворованы, а цель достигнуть не удастся.
  3. Третий вариант: задействовать «спящие» положения законодательства о долевом строительстве о счетах эскроу. Однако пока ни один банк не объявил о готовности работать со счетами эскроу в сфере долевого строительства. Банкиры называют несколько причин. Главная из них — отсутствие у застройщика источника для оплаты процентов по кредитам в процессе строительства. Выдавать кредиты, не предусматривающие уплату процентов, запрещено по нормативам Банка России.

Возможно, есть и иные варианты. 

СПРАВКА:

Положения закона о долевом строительстве, позволяющие применять проектное финансирование банком с использованием инструмента счетов эскроу, вступили в силу с 1 июля 2017 года. Застройщик сохраняет право привлечения в строительство денежных средств дольщиков. Однако эти средства дольщик может положить только на счета в банке со специальным режимом — счета эскроу.

В отличие от обычного счета дольщик не имеет право забрать средства с такого счета. В отличие от аккредитива на эти средства банк начисляет проценты. Эти средства являются ресурсной базой банка для кредитования застройщика.

По окончании строительства и передачи квартиры дольщику деньги со счета эскроу вместе с накопленными процентами перечисляются застройщику для погашения кредита банку и получения прибыли.

Обратите внимание

Право работать с деньгами дольщиков по схеме эскроу счетов предоставлено 21 банку. Опрос банков показал, что они не готовы пока объявить условия работы по этой схеме. 

Источник — https://erzrf.ru/news/vladimir-putin-poruchil-pro…

Источник: https://ardexpert.ru/article/10734

Банки вместо ДДУ: как новая схема продажи жилья изменит рынок новостроек

В России собираются перейти на новую схему покупки строящегося жилья – проектное финансирование сменит долевое строительство…

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, в чем различия между использованием новой схемы и продажами по договорам долевого участия (ДДУ).

Владимир Путин поручил разработать до 15 декабря 2017 года план поэтапного замещения долевого строительства кредитованием от банков и другими источниками финансирования. Планируется, что переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья, сводящую риски покупателей до минимума, состоится за три года.

Читайте также:  Подача жалобы в фас по 223-фз: образец заявления, порядок действий, сроки рассмотрения

Это значит, что после такого перехода застройщики не смогут привлекать средства граждан для строительства домов. Практика финансирования строительства жилья за счет банков, а не дольщиков, популярна в ряде зарубежных стран.

Нововведения призваны решить проблему обманутых участников долевого строительства.

Как отметил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, граждане будут покупать уже готовое жилье и сразу оформлять его в собственность, поэтому им не придется рисковать своими деньгами.

При этом, по словам главы Минстроя, важно сохранить цену на квадратный метр доступной и сделать щадящими проценты по банковским кредитам.

Разберемся, каких рисков удастся избежать покупателям новостроек благодаря новой схеме и как она повлияет на российский рынок жилья.

Альтернатива долевому строительству

Сегодня около 80% квартир в российских новостройках продаются по ДДУ. Такая схема предполагает, что средства для возведения дома поступают от дольщиков – частных лиц, по сути, разделяющих с застройщиком все риски.

На сегодняшний день существуют три источника финансирования любого строительства: деньги дольщиков, банковское (или проектное) финансирование и собственные средства строительных компаний.

Как говорит Марина Любельская, заместитель генерального директора концерна «Крост», застройщики вкладывают в строительство порядка 20-40% от общего объема капиталовложений, требуемого на возведение проекта. Еще порядка 50% средств поступает от дольщиков.

Остальное – заемные средства от банков (то есть проектное финансирование, объем которого не превышает 50%).

По словам Владимира Сергунина, партнера международной консалтинговой компании Colliers International, на практике застройщик выбирает максимум 30% от выделенного кредитного лимита, а продавать жилплощадь по ДДУ начинает с самого начала строительства.

Проектное финансирование, переход на которое, по планам властей, состоится через три года, предполагает финансирование стройки в большей степени за счет банков. Как именно и на каких условиях будут взаимодействовать застройщики, банки и покупатели жилья, пока неизвестно.

На развитых рынках недвижимости при использовании такой схемы кредитор вкладывает деньги в строительство проекта, которые и выступают обеспечением долговых обязательств. При этом вложенные средства возвращаются не за счет активов застройщика, а за счет денежных потоков, сформированных новым проектом. То есть дом возводят на деньги банка.

Но проектное финансирование – не кредитование и предполагает гораздо более низкую ставку, чем по текущим кредитам для девелоперов.

Важно

Как отметил Михаил Мень, новая схема исключит ситуации, когда граждане вложили деньги в строительство дома, но в результате не получили квартиру.

Плюсом для застройщиков станет более простой механизм привлечения денежных средств на строительство (предполагается взаимодействие не с большим количеством физлиц, а с несколькими банками и ограниченным числом профессиональных инвесторов).

К тому же, исчезнут риски несоответствия объемов привлеченного финансирования этапам строительства – банк будет выделять средства по мере необходимости в пределах одобренного объема.

Благодаря банковскому финансированию строительства жилья снизятся риски и для государства. По словам главы Минстроя, отпадет необходимость выделять на поддержку отрасли средства из бюджета. То есть, если застройщик не выполнит своих обязательств, дома будут достраивать не за счет бюджетных средств, а на деньги банков, которые финансировали проект, либо страховщиков.

Как будут переходить к новой схеме

Как пояснили в Минстрое, первым шагом на пути от долевого строительства к проектному финансированию стало создание Фонда защиты прав дольщиков.

Следующим этапом станут нормы 2018-ФЗ, которые вступят в силу 1 июля следующего года. Они предполагают изменения в законодательство в части долевого строительства.

Кроме того, на этом этапе власти собираются создать единую систему контроля долевого строительства в регионах.

На следующем этапе планируется оценить, как банки смогут финансировать жилищное строительство. Как пояснил Михаил Мень, если окажется, что в этой сфере такая схема себя оправдает, можно будет перейти к оценке рисков и снижению стоимости кредитных ресурсов, а затем поэтапно заменить долевое строительство проектным финансированием, сохранив при этом доступную стоимость жилплощади.

По словам Меня, на сегодняшний день частные лица инвестируют в строительство жилья около 3,5 триллиона рублей.

В первую очередь необходимо получить ответ от банковского сектора: на какой срок и под какой процент кредиторы смогут заместить эту сумму. Также необходимо выяснить, за какой период банки потянут такой объем финансирования.

Прежде чем переходить к новой схеме, нужно подсчитать, во что обойдётся жилищное строительство, финансируемое банками, а не гражданами.

Долевое строительство в России на сегодняшний день

В настоящий момент порядка 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств, полученных от дольщиков – в соответствии с 214-ФЗ. В третьем квартале текущего года в России зарегистрировано около 1,1 миллиона действующих ДДУ. Как сообщает Центробанк, задолженность дольщиков по ипотеке составляет порядка 1 триллиона рублей.

Остальные 20% составляет продажа готовых квартир по предварительным договорам купли-продажи, иногда (но очень редко) выдаются жилищные сертификаты либо используется схема жилищно-строительных кооперативов, еще не ушедших с рынка полностью.

Как продают строящееся жилье за рубежом

В Западной Европе проектное финансирование является основной схемой привлечения средств на строительство. Застройщики возводят жилье на заемные средства, а деньги, вырученные от продаж квартир, поступают на специальные эскроу-счета банков, которые раскрываются только после сдачи объекта в эксплуатацию. И лишь после этого девелопер получает прибыль.

В Германии используют строительные сберегательные кассы, куда будущие покупатели вкладывают деньги, а через несколько лет они могу взять кредит на покупку жилья. Деньги со счетов сберегательных касс выделяются исключительно на возведение домов.

В Великобритании используется следующая схема продажи жилой недвижимости: застройщики могут взять предоплату не более 5% за жилье и в течение цикла строительства возводят дома за свой счет, с помощью заемных средств или на деньги инвесторов. Покупатель полностью рассчитывается за квартиру, когда объект сдали в эксплуатацию, причем, как правило, дома вводятся с отделкой. Проектное финансирование обходится девелоперам максимум в 5-6%, ипотечные займы – в 1,5-3%.

В Израиле схема долевого финансирования распределена во времени: дольщик вносит 10% от стоимости жилья на этапе получения разрешения на строительство, еще часть – когда объект вышел из земли, а оставшуюся сумму – после ввода дома в эксплуатацию. То есть расчет привязан к строительной готовности проекта.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11454/

Застройщики готовятся к новому

Российский рынок жилья может кардинально измениться, если застройщики перейдут на проектное финансирование вместо привычного сейчас строительства с привлечением средств дольщиков. По оценкам участников рынка, если долевое строительство отменят, численность застройщиков сократится, снизится объем строительства жилья, а цены на жилье вырастут на 15–35%.

Проработать возможность введения проектного финансирования в области строительства жилья и подготовить план поэтапного перехода на него с долевого строительства президент Владимир Путин на минувшей неделе поручил главе Минстроя Михаилу Меню.

Сейчас застройщики оформляют проектную документацию, получают разрешение на строительство и сразу открывают продажи — строительство ведется на средства дольщиков. Их привлечение регулируется федеральным законом №214 (214-ФЗ) о долевом строительстве. Он недавно был изменен.

Совет

В частности, появилась привязка размера уставного капитала к объему портфеля девелопера.

Дополнительно был принят закон о компенсационном фонде дольщиков: он обязывает девелоперов резервировать в уполномоченном банке не менее 10% от ориентировочной стоимости всего проекта, отчислять 1,2% стоимости каждого договора долевого участия в фонд дольщиков, на деньги из которого планируется достраивать дома развалившихся застройщиков или выплачивать компенсации пострадавшим. Предусматривается также и ограничение по выдаче разрешений на строительство: одна компания — одно разрешение. Все это стало необходимым на фоне развала гигантской строительной пирамиды СУ-155 Михаила Балакина, чьи невыполненные обязательства перед покупателями жилья на общую сумму 40 млрд руб. взяли на себя государство и частично коммерческие девелоперы.

Текущий механизм финансирования строительства означает, что девелопера кредитуют дольщики — они оплачивают полную стоимость квартиры в еще не построенном доме. По оценкам «НЭО Центра», средства дольщиков в расходах девелоперов на строительство жилья составляют 40%.

Строительство с привлечением проектного финансирования подразумевает, что девелопер привлекает деньги институционального инвестора или банка, несет ответственность за готовность проекта перед ними, платит проценты за обслуживание долга (если предусмотрено) и продает только готовое жилье.

За рубежом так строится большая часть жилья, строящиеся дома покупатели оплачивают поэтапно — вносят деньги частями по мере готовности здания.

Участники рынка осторожно оценивают последствия таких изменений.

«Небольшим застройщикам это может оказаться не под силу»

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»:

— Если переход к проектному финансированию будет поэтапным, когда все участники готовы перестроиться, то процесс пройдет безболезненно. Но последствия для рынка все же будут.

Это связано с тем, что схема проектного финансирования будет доступна в основном крупным застройщикам, которые состоят в партнерских отношениях с банками.

Небольшим застройщикам это может оказаться не под силу, что приведет к дальнейшему укрупнению рынка и, как следствие, может привести к сокращению общего объема строительства. Кроме того, проектное финансирование создает тепличные условия для формирования крупного государственного застройщика-монополиста.

Стоимость квадратного метра, по нашим оценкам, даже при сохранении текущих объемов строительства и ввода жилья вырастет как минимум на 15–25% — на текущую разницу между готовым и строящимся жильем. Если объем строительства и ввода будут ниже — рост цен может быть еще более существенным.

«Долевое строительство никуда не уйдет в ближайшие пять—семь лет»

Ильшат Нигматуллин, президент ГК «Гранель»:

— Отказ от долевого строительства и переход к проектному финансированию изменят правила игры на рынке жилья — и продаж, и строительства. Игроков на рынке станет меньше, цены могут существенно вырасти — на 25–35%.

Обратите внимание

Если не будут работать механизмы повышения доступности жилья, то продажи могут остановиться. Тем не менее не стоит торопиться с выводами, поскольку сегодня рынок долевого строительства — это 3,5 трлн руб. и неизвестно, способны ли банки сейчас заместить эти средства.

Вероятнее всего, долевое строительство никуда не уйдет в ближайшие пять—семь лет.

«Снижение предложения на рынке закономерно сопровождается ростом цен»

Дмитрий Трубников, финансовый директор ГК А101:

— До сегодняшнего дня основной источник финансирования отрасли — деньги граждан, которые на текущий момент инвестировали 3,5 трлн руб. Для сравнения: размер всего кредитного портфеля в сегменте строительства у крупнейшего банка страны Сбербанка составляет 800 млрд руб.

Сейчас проектное финансирование — наиболее востребованный инструмент для застройщиков элитного жилья и жилья бизнес-класса. Бывший экономкласс, нынешний стандарт, и комфорткласс традиционно финансировались за счет денег дольщиков.

При одновременном переходе всего рынка на проектное финансирование резко сократится доступ застройщиков к деньгам, что снизит количество проектов. Снижение предложения на рынке закономерно сопровождается параллельным ростом цен во всех сегментах.

Екатерина Геращенко

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/3454210

Правительство утвердило переход к проектному финансированию строительства жилья

Авиакомпания Red Wings вынуждена была отказаться от эксплуатации шести самолетов Airbus A220-300, поскольку Росавиация не серитифицировала их для использования в России. Об этом пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на источники в авиаотрасли. Этот тип самолета выпускается в Канаде под маркой Bombardier CS300.

Гендиректор Red Wings Евгений Ключарев подтвердил выход компании из проекта. Он не уточнил причины, но обрисовал последствия этого решения: в этом году из-за отказа от Airbus A220-300 компания не сможет открыть несколько маршрутов.

Читайте также:  Покупка земель сельхозназначения и особенности составления договора

В Airbus заявили, что в России эксплуатировать самолеты A220-300 планировала только Red Wings. Каталожная цена такого судна составляет $91,5 млн, стоимость всей серии — $549 млн, но в этом случае покупатель обычно получает скидку.

Решение Росавиации связано с отказом канадского регулятора Transport Canada Civil Aviation (TCCA) выдавать сертификат российским самолету SSJ 100 и вертолету «Ансат», утверждают собеседники издания. В российском ведомстве ситуацию не комментируют.

В Государственной транспортной лизинговой компании, которая должна была поставить самолеты, заявили, что причиной отказа от контракта стала возросшая цена самолета. Это привело к увеличению лизинговой ставки. В компании заверили, что будут искать покупателей на эти суда в Европе, где на них есть спрос.

Сделкой занимается дочерняя компания GTLK Europe.

Отказ Канады от сертификации SSJ 100 и вертолета «Ансат» заключается в запутанной системе сертификации в самой России, считают собеседники издания. До конца 2015 г. ее проводил Межгосударственный авиационный комитет (МАК), чья система сертификации признана авиавластями США, ЕС и других стран.

С 2016 г. эти полномочия перешли а Росавиации, которая с тех пор использует в качестве базового документа авиационные правила МАКа, который и указан в качестве уполномоченного органа. Источники отмечают, что это является основанием для авиавластей других стран не признавать новый статус Росавиации.

Huawei планирует увеличить число своих монобрендовых салонов на российском рынке до 150–200 за два года, пишет «Коммерсантъ». Сейчас китайский производитель ищет партнера для этого проекта. Переговоры, в частности, ведутся с Inventive Retail Group, управляющей сетями re:Store, Samsung и Sony.

В Huawei официально подтверждают планы по расширению сети, но речь идет о 20–30 фирменных магазинах в крупных городах России в течение 2019 г. Сейчас у компании в России есть шесть магазинов и один многофункциональный центр. В Inventive Retail Group отказались от комментариев.

Важно

Экспансию на российском рынке готовит и Xiaomi. «В 2019 г. в общей сложности мы планируем открыть около 100 магазинов по всей России в тесном сотрудничестве с нашими ключевыми партнерами и дистрибуторами»,— рассказали в компании. Сейчас она представлена на рынке 30 магазинами и 29 «островками» в торговых центрах.

Доля китайских производителей на российском рынке смартфонов постоянно растет. По данным аналитического центра GS, поставки Huawei в Россию с 2016 го. Увеличились в 5,5 раза – до 8,84 млн устройств по итогам 2018 г. Ввоз устройств Xiaomi за тот же период увеличился в 7,2 раза – до 2,3 млн штук.

Источник: https://www.vedomosti.ru/economics/news/2017/12/22/746221-pravitelstvo-utverdilo-perehod-k-proektnomu-finansirovaniyu-stroitelstva-zhilya

Какого эффекта ждать от перехода к проектному финансированию строительства вместо долевого

Многих сегодня волнует вопрос, что изменится на строительном рынке в связи  с переходом от долевого финансирования строительства к проектному.

Переход этот стал вынужденной мерой, после того как ситуация с обманутыми дольщиками в стране достигла критического уровня. Огромное количество людей, вложив свои средства, остались без квартир и без денег.

Долевое строительство как таковое возникло в Аргентине в период кризиса и обесценивания национальной валюты. Постепенно практика долевого строительства распространилась и на другие страны.

В нашей стране дольщики  до 2004 года практически никак не были защищены законом. Возникали ситуации с двойными и даже тройными продажами. Лишь в 2004 г. был принят 214 ФЗ, который был призван защитить права участников долевого строительства.

По этому закону все сделки, оформленные по ДДУ в обязательном порядке стали регистрироваться в Росреестре. Такой подход позволил исключить возможность двойных продаж. Однако закон не защитил дольщиков от нецелевого расходования средств застройщиком.

Именно это и породило многочисленные замороженные объекты.

Поскольку при долевом строительстве начинать продавать квартиры можно уже после получения застройщиком разрешения на строительство, то при хорошей рекламной кампании продажи шли очень быстро. Покупка квартиры на стадии котлована намного выгоднее уже готового жилья.

Собрав денег с дольщиков нечестные на руку застройщики, используя всевозможные серые схемы, выводили деньги из стройки. Это одна из  ситуаций.

Также нередки ситуации, когда застройщик из-за неверных расчетов и ошибок в управлении просто не справлялся с кризисом и становился банкротом.

Совет

В 2017 году проблемой занялись на государственном уровне. Летом прошлого года была введена уголовная ответственность для застройщика за нецелевое расходование средств дольщиков.

Был разработан механизм по созданию компенсационного Фонда, в который все застройщики должны отчислять 1,2% от стоимости каждого ДДУ. Без этого договор не будет регистрироваться в Росреестре.

Собранные в Фонде деньги должны будут стать подушкой безопасности на случай возникновения проблем у какого-либо из застройщиков.

Кроме того, Президент призвал до 2020 года полностью отказаться от долевого строительства. С этой целью и была разработана схема постепенного перехода к проектному финансированию. Суть его состоит в следующем.

Если в долевом строительстве для финансирования привлекаются три источника: собственные средства девелопера, кредитные средства и средства дольщиков, которые часто составляют подавляющую часть всего финансирования.

В проектном финансировании строительство будет вестись на собственные средства застройщика и кредитные средства, полученные в банке, которые могут составлять до 85% от всего необходимого финансирования. Помимо этого схема предусматривает, что деньги дольщиков будут храниться на специальных эскроу-счетах до момента ввода жилого объекта в эксплуатацию. Лишь после этого застройщик сможет их получить.

В связи с такими изменениями одни эксперты прогнозируют повышение цен на квадратные метры в пределах 20%. В сравнении с сегодняшними ценами получим следующий результат.

По данным портала недвижимости Супер Риэлт новостройки Рязани на июнь 2018 года имеют среднюю стоимость квадратного метра  40827 руб. То есть двушку 60 кв.м можно купить в пределах 2,45 млн.руб. Удорожание на 20% даст среднюю стоимость кв. м. 49000 руб.

И, соответственно, 2,94 млн составит  стоимость двухкомнатной квартиры. Т.е. разница почти в полмиллиона.  

Обратите внимание

При этом эксперты все же утверждают, что повышение, если оно и будет, то не ранее чем через 2-3 года, так как сегодня рынок уже перенасыщен проектами, строящимися по долевому финансированию.

Некоторые выдвигают такую точку зрения, что удорожания может и не быть вовсе, если банки снизят ставки кредитования для строителей. В любом случае эффект от проектного финансирования можно будет оценить не ранее, чем лет через пять.

Подписывайтесь на «Областную Рязанскую Газету»
в социальных сетях:

Источник: http://rg62.info/index.php/glavnoe/raznoe/item/21164-kakogo-effekta-zhdat-ot-perekhoda-k-proektnomu-finansirovaniyu-stroitelstva-vmesto-dolevogo.html

Новости СРО

Предстоящий переход от долевого строительства к проектному банковскому финансированию обсудили в Госдуме, — в минувший вторник там прошёл круглый стол под эгидой Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. О том, чем озадачено в данном направлении Министерство строительства и ЖКХ РФ, рассказал замглавы ведомства Никита Стасишин.

«По поручению президента России мы должны в течение месяца проработать детальный план-график перехода от прямого привлечения средств граждан в долевое строительство на проектное финансирование, либо банковское сопровождение. Такая мера направлена на обеспечение безопасности привлечения средств граждан в жилищное строительство», — цитируют замминистра в пресс-службе Минстроя.

В ходе работы над планом-графиком предстоит ответить на следующие вопросы: какие все-таки механизмы будут реализованы, в какие сроки, как изменятся правила игры на рынке, кто будет нести инвестиционную ответственность – гражданин, банк или застройщик, и как это все повлияет на конечную стоимость жилья.

Сегодня Минстрой России проводит активные консультации с застройщиками и банками. «В первую очередь, нам необходимо наладить конструктивный диалог с Центральным банком России.

Требования, которые ЦБ сейчас предъявляет к проектному финансированию, и инструкции, которые действуют для банков, в отношении строительной отрасли, на наш взгляд, неконкурентоспособны в сравнении с ценой денег, привлеченных от граждан», — заявил замминистра.

По его словам, министерство прорабатывает механизм, с помощью которого граждане станут финансировать строительство жилья через банки, а банки будут контролировать целевое использование средств.

Этот контроль не будет идентичен существующему в законодательстве банковскому контролю за исполнением госконтрактов: здесь требуется другая компетенция.

В тоже время у многих банков есть накопленный опыт финансирования «своих» застройщиков, и этот опыт можно использовать.

«Банковский контроль стоит определенных денег.

Переход от механизма долевого строительства к проектному банковскому финансированию может увеличить стоимость жилья минимум на 5—7%, — цитирует Никиту Стасишина РИА «Новости».

— У Минстроя сейчас это самый острый вопрос. Потому что одновременно с решением проблемы обманутых дольщиков надо увеличивать объемы и доступность жилья, и не только за счет доступных ипотечных ставок».

Важно

Представители Банка России подтвердили информацию о начале консультаций с банковским сообществом. Основной вопрос: что входит в состав банковского сопровождения проекта.

Если анализ строительной документации будет поверхностный, тогда легко справиться. Для более глубокого анализа необходимой компетенции пока что нет.

Банки должны представить регулятору конкретные примеры того, чего им не хватает, что мешает развитию проектного финансирования.

Есть предложения и по доработке законодательства: необходимо  законодательно закрепить право банков отказывать застройщикам в выполнении распоряжения о расходовании средств, а также ввести страхование средств дольщиков, которые могут размещаться на счетах эскроу.

Сохранить как PDF файл

Темы: Долевое строительство, Минстрой РФ, проектное финансирование

Источник: http://sroportal.ru/news/federal/minstroj-prorabatyvaet-mexanizmy-perexoda-ot-dolevogo-stroitelstva-k-proektnomu-finansirovaniyu/

В «единой россии» уверены, что закон о переходе от долевого строительства к проектному финансированию позволит защитить интересы граждан

Рабочая группа Президиума Генсовета партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ» по защите прав дольщиков будет внимательно следить и выявлять случаи завышения стоимости строящегося жилья, и совместно с Министерством строительства России и региональными властями принимать все необходимые меры реагирования. Об этом заявил руководитель рабочей группы, первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин.

«Поправки, которые прописаны в законе, дополнительно гарантируют, что деньги дольщика обязательно будут направлены на строительство именно его дома.

Если застройщик хочет пользоваться деньгами дольщиков, а это для него дешевый финансовый ресурс, то пусть он собирает эти деньги в определенном банке на специальном эскроу-счете, и получает свою прибыль после того, как гражданин получит свою квартиру.

Проектное финансирование означает, что банк будет осуществлять сопровождение, чтобы привлеченные деньги шли на строительство конкретного объекта, а не другого или на иные строительные цели. Это правильно и справедливо», — заявил Сидякин.

При этом Сидякин уверен, что те, кто работает с деньгами дольщиков, должны это делать добросовестно. А механизм, предусмотренный принятым законом, направлен против создания «пирамид» — когда на вновь привлеченные средства дольщиков выполнялись предыдущие обязательства застройщика.

«В цене на жилье много составляющих: это и стоимость стройматериалов, и плата за подключение к коммунальной инфраструктуре, и соблюдение правил землепользования и застройки — чем меньше административных барьеров, тем быстрее к застройщику возвращаются вложенные средства. Закон меняет модель жилищного строительства, а не экономику стройки, поэтому напрямую на цену квартир изменения в долевом строительстве не должны сильно влиять», — считает он.

Рабочая группа Партии по защите прав дольщиков продолжит работу с регионами, чтобы помочь достроить проблемные объекты, которых по состоянию на начало 2018 года насчитывается 1179 в 72 субъектах РФ.

Напомним, что в ходе ежегодного Послания Федеральному Собранию Президент РФ Владимир Путин заявил, что считает необходимым постепенно отказаться от долевого строительства и перейти на модель, когда основная ответственность лежит на застройщиках и банках.

4 июля глава государства подписал закон, предусматривающий переход к новой модели финансирования строительства жилья с использованием эскроу-счетов и усиливающий защиту прав дольщиков. С 1 июля 2018 года использование эскроу-счетов при привлечении средств дольщиков будет носить добровольный характер, с 1 июля 2019 года — обязательный.

Пресс-служба Партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ»  

Материал публикуется на коммерческих условиях. Редакция газеты «Ингушетия» не несет ответственности за содержание материала. Товары и услуги подлежат обязательной сертификации. 

Источник: http://gazetaingush.ru/content/v-edinoy-rossii-uvereny-chto-zakon-o-perehode-ot-dolevogo-stroitelstva-k-proektnomu

Ссылка на основную публикацию