Оформление договора купли-продажи жилья с аккредитивом

Расчеты при покупке квартиры через аккредитив

Безотзывный аккредитив при продаже квартиры — способ расчетов между покупателем и продавцом. Широкое распространение этого варианта связано с необходимостью обеспечения безопасности сделки и преимуществами решения по сравнению с другими практикуемыми способами расчетов.

Что представляет собой безотзывной аккредитив

В банковской практике, если говорить простым языком, аккредитив в рамках сделки купли-продажи — это обязательство банка перед клиентом-покупателем сделать платеж в пользу продавца на основании представленных последним документов, свидетельствующих о соблюдении условий сделки. Таким образом, банк выступает гарантом финансовых расчетов между покупателем и продавцом и берет на себя непосредственное их выполнение, но за счет покупателя.

Безотзывной аккредитив, в отличие от отзывного, не может быть аннулирован, а его условия — изменены без согласования со всеми участниками сделки. Это повышает уровень надежности расчетов.

Использование аккредитива в сделках купли-продажи недвижимости:

  • Заключение договора купли-продажи.
  • Обращение покупателя в банк с заявлением на аккредитив и внесение на счет денежной суммы, которая включает платеж по сделке и сумму банковской комиссии за открытие аккредитива.
  • Выполнение продавцом условий договора купли-продажи и предоставление в банк документов, подтверждающих регистрацию сделки (прав) в Росреестре.
  • Проверка банком представленных продавцом документов и перевод денег за покупку недвижимости на его счет в этом же банке или другом. 
  • Если сделка не удалась, не выполнены условия и т.п., банк возвращает деньги покупателю.

По такой схеме работает Сбербанк. Другие банки также придерживаются аналогичного порядка. Некоторые банки не работают с физическими лицами, обслуживая только аккредитивы в коммерческих сделках юридических лиц.

Преимущества и недостатки аккредитива

Расчет за недвижимость через аккредитив — более безопасный вариант, чем использование банковской ячейки:

  1. применяется безналичная система расчетов;
  2. деньги хранятся на банковском счете;
  3. наличие посредника в лице банка и безотзывной характер аккредитива делают расчет максимально надежным и безопасным, а также исключают обман со стороны участников сделки.

Но есть в этом способе расчетов и недостатки:

  • прежде чем использовать, нужно разобраться, как работает аккредитив;
  • схема считается более сложной и длительной, поскольку требуется соблюсти много формальностей, а пересылка документов между банком (банками) и участниками сделки требует времени;
  • выплата банком средств в пользу продавца предполагает неукоснительное соблюдение условий сделки и аккредитива, а с этим бывают проблемы, причем зачастую не связанные с желаниями и действиями сторон сделки;
  • предусмотрена банковская комиссия, например, у Сбербанка она начинается от 1 500 рублей, для сделок с недвижимостью — 2 000 рублей;
  • возможны дополнительные расходы, связанные с открытием счета (счетов), перечислением (зачислением) средств, предоставлением других банковских услуг.

В целом же аккредитив при покупке недвижимости все чаще встречается на практике, и спрос на такую форму расчетов возрастает. В его пользу говорят постепенное сокращение в России оборота наличных денежных средств, высокий уровень надежности и безопасности. Стоимость аккредитива по сравнению с суммой сделки, как правило, не рассматривается как отталкивающий момент.

Среди положительных моментов последнего времени — кредитные предложения банков, сопутствующие использованию аккредитива. Счет, с которого должен быть выполнен расчет с продавцом, может быть полностью или частично прокредитован.

Применение аккредитива никак не мешает, а, напротив, придает высокий уровень надежности и безопасности сделкам купли-продажи недвижимости с привлечением кредитных средств, на условиях ипотеки, за счет средств маткапитала и т.п.

Как прописать аккредитив в договоре купли-продажи

Форма расчетов между покупателем и продавцом прописывается в договоре. Поэтому использование аккредитива должно быть в нем указано. Как это сделать:

  1. Форма и порядок расчетов формулируются в специальном разделе или в отдельном пункте договора.
  2. Форма расчетов определяется как «покрытый безотзывный аккредитив, открываемый Покупателем в пользу Продавца в срок не позднее ____ рабочих дней с даты подписания настоящего Договора».
  3. Среди условий использования аккредитива указываются:
  • банк-эмитент (банк, где будет оформлен аккредитив);
  • банк-исполнитель (банк, куда будут перечислены денежные средства в пользу продавца);
  • ФИО получателя средств;
  • сумма аккредитива (цифрами и прописью);
  • вид аккредитива («безотзывный покрытый»);
  • условие оплаты аккредитива («без акцепта»);
  • дата открытия аккредитива (если при составлении и подписании договора не определена, то оставляется возможность для ее проставления в договоре в будущем);
  • условия платежа (какие документы нужно представить в банк) — как правило, достаточно только договора купли-продажи с отметкой-регистрацией в Росреестре;
  • стороны договора (повторяются из шапки договора);
  • идентификация недвижимости (адрес местонахождения, площадь, другие существенные характеристики);
  • кто несет расходы, связанные с применением аккредитива (обычно они возлагаются на покупателя, но возможно и другое условие);
  • в качестве оговорки прописывается условие о том, что ипотека в силу закона в связи использованием аккредитивной формы расчётов не возникает.

Для упрощения подготовки договора, если вы не хотите обращаться к юристу, можно использовать образцы и примеры. Только обязательно удостоверьтесь, что образец подходит для вашего объекта недвижимости, в нем отражен факт использования для расчетов аккредитива и обозначены его условия.

Оформление аккредитива в банке

​Для начала нужно выбрать банк, в котором вам будет удобнее и выгоднее оформить аккредитив. Условия выдачи аккредитивов можно уточнить на официальных сайтах банков.

Для упрощения, ускорения обмена документами и расчетов, как правило, для покупателя и продавца выбирается один банк (один эмитент и исполнитель). Но если это невозможно, в сделке могут участвовать два разных банка.

Для оформления аккредитива покупатель обращается в выбранный им банк, подписывает заявление на аккредитив, предоставляет документы и открывает счет. Среди основных документов — паспорт и подписанный договор купли-продажи недвижимости. На практике оформление аккредитива не занимает более 15 – 30 минут, если все документы в наличии.

В дальнейшем стороны должны завершить сделку купли-продажи и зарегистрировать договор. После этого продавец может обратиться в банк, где у него открыт счет для перечисления денег по сделке, и представить документы для их получения.

Обратите внимание

Банки взаимодействуют самостоятельно, для этого не требуется участие сторон сделки.

Если счета продавца и покупателя находятся в одном банке, он же выдал аккредитив, то все происходит куда более быстрее, чем при участии в расчетах нескольких банков.

Источник: http://law03.ru/finance/article/bezotzyvnyj-akkreditiv-pri-prodazhe-kvartiry

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры и как заключить такую сделку?

Аккредитив – один из самых популярных финансовых инструментов при расчетах среди участников рынка недвижимости.

Он обходится довольно дорого, но в результате стороны получают стопроцентную гарантию безопасности и документальное подтверждение расчетов. Рассмотрим какие виды аккредитива предлагают банки и все нюансы оформления.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:+7 (499) 504-88-91 Москва
+7 (812) 317-50-97 Санкт-Петербург

Что это такое?

Аккредитив представляет собой удобную схему расчетов, при которой банк обязуется перевести продавцу квартиры после предоставления им договора купли-продажи с отметкой регистратора и других документов.

Аккредитив – это:

  • безналичная форма расчетов;
  • исполнение по предъявлению документов;
  • быстрое открытие счета (за 20-30 минут);
  • ответственность банка за нарушение условий;
  • минимум рисков при расчетах.

Порядок расчета по аккредитиву регулируется Гражданским кодексом РФ (§ 3. Расчеты по аккредитиву), Положением Банка России о правилах осуществления перевода денежных средств (N 383-П), договором купли-продажи с аккредитивом, а также договором об открытии счета в банке.

Какие виды предлагают банки?

Существует два наиболее популярных вида аккредитивов: безотзывной и отзывной. Для сделок на рынке недвижимости используются оба варианта.

Любой аккредитив считается отзывным, если в договоре с банком-эмитентом не указано другое. По условиям ст. 868 ГК РФ отзывной аккредитив может быть изменен или отменен банком без предварительного уведомления получателя средств. Но деньги при этом переводятся, если условия расчетов не были изменены и если продавец предъявляет все необходимые документы.

Безотзывной аккредитив не может меняться без согласия получателя денег.

Может быть использован также:

  1. аккредитив с оговоркой (задаток переводится продавцу еще до момента регистрации договора купли-продажи);
  2. депонированный вариант (когда средства уже заморожены на счету);
  3. и крайне редко гарантированный (банк для исполнения сначала списывает деньги со своего счета и уже затем требует их у покупателя квартиры).

Кто его оплачивает при продаже недвижимости?

В основном расходы на открытие счета по аккредитиву оплачивает покупатель квартиры, который заключает договор с банком-эмитентом. При желании стороны могут разделить затраты пополам.

За открытие счета нужно будет заплатить от 1,2 до 5 тыс. рублей. Еще столько же придется отдать за исполнение аккредитива. Дополнительно могут существовать комиссии банка (например, за обналичивание денег продавцом уже после исполнения, изменения его условий).

Схема осуществления расчетов

Покупатель и продавец заключают между собой договор купли-продажи с аккредитивом. Для этого покупатель предварительно открывает счет в банке и передает оригинал аккредитива продавцу. У того, в свою очередь, также должен быть текущий счет в этом или другом банке.

Далее после регистрации договора купли-продажи продавец предъявляет документы в исполняющий банк (там, где у него открыт счет) и после тщательной проверки ему переводят деньги. Если счета покупателя и продавца открыты в одном банке, то и расчеты могут быть проведены более быстро, чем обычно.

Рассмотрим эту процедуру более подробно, в поэтапном порядке.

Обращение в банк

Для открытия аккредитива нужно обратиться в банк и открыть счет. Для этого заполняется заявление на открытие, в котором указываются данные получателя и плательщика, сумма аккредитива и срок исполнения.

Для оформления требуется:

  • паспорт;
  • договор основания (купли-продажи квартиры).

Скачать бланк заявления на открытие аккредитива в Сбербанке

В заявлении четко указывается назначение платежа (оплата квартиры), а также список документов для представления.

Процедура составления

В процесс составления входит, прежде всего, обсуждение всех условий, заключение договора об открытии счета (если его нет) и пополнение его нужной суммой. В договоре, в частности, указывается список документов для исполнения, то есть выплаты денег продавцу.

В аккредитиве должно быть указано:

  1. номер и дата, сумма;
  2. реквизиты плательщика и получателя, а также банка-эмитента и исполняющего банка;
  3. вид аккредитива;
  4. срок действия и способ исполнения;
  5. перечень документов, представляемых получателем средств;
  6. назначение платежа;
  7. срок представления документов;
  8. порядок оплаты комиссионного вознаграждения банков.

Обычно в перечень документов входит договор купли-продажи (оригинал или нотариально заверенная копия) с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности на конкретного человека – покупателя и плательщика по аккредитиву либо выписка ЕГРН.

Срок проверки документов не должен превышать пяти рабочих дней. Днем исполнения покупателем обязательств по оплате квартиры считается дата поступления денег на расчетный счет продавца.

  • Скачать бланк аккредитива
  • Скачать образец аккредитива

Заключение договора купли-продажи

Договор оформляется письменной форме с нотариальным заверением или без него (в зависимости от вида сделки). При составлении договора указывается дата, место заключения, все данные сторон (Ф.И.О, паспортные данные, ИНН или СНИЛС).

Основные пункты договора купли-продажи недвижимости через аккредитив (образец можно скачать ниже):

  • предмет договора (кадастровый номер квартиры, площадь, адрес, количество комнат, этаж);
  • ссылка на правоустанавливающие документы продавца квартиры;
  • цена сделки;
  • порядок и сроки расчетов (с использованием аккредитива);
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность покупателя и продавца;
  • условия досрочного расторжения.

В купчей описывается весь порядок расчетов: кто выступает плательщиком, в каком банке открывался счет, кто будет получателем и в какие сроки произойдет исполнение.

Должен быть указан вид аккредитива и его сумма, а также список документов для исполнения (договор с отметкой о регистрации либо выписка из ЕГРН). Необходимо сделать отметку и о том, кто несет расходы по открытию и исполнению.

Читайте также:  Рапорт на отпуск военнослужащего в 2017 году — образец и нюансы оформления

Квартира передается покупателю по акту приема-передачи обычно в течение 5-7 дней с момента письменного уведомления банком продавца об открытии в пользу него аккредитива. В течение 10 рабочих дней с момента передачи квартиры стороны обязуются подать в Росреестр документы для регистрации перехода права собственности.

Регистрация права собственности

После подписания договора купли-продажи квартиры с использованием аккредитива (образец можно скачать выше), он подается вместе с документами в Росреестр для регистрации. Процедура длится в среднем 5-9 дней. За регистрацию нужно будет оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

Перевод денег

Сразу после проверки паспорта и списка документов банк исполняет аккредитив и направляет банку-эмитенту извещение об исполнении.

Перевод возможен:

  1. в срок не позднее трех дней со дня принятия банком решения о том, что с документами все в порядке;
  2. с отсрочкой исполнения в определенную дату, оговоренную договором.

Если, напротив, у исполняющего банка есть претензии к документам, которые принес продавец, то он вправе не выплачивать ему средства. Возврат денежных средств осуществляется платежным поручением исполняющего банка.

В отношении сделки по купле-продаже недвижимости может быть установлен срок исполнения аккредитива с запасом, поскольку иногда регистрация затягивается по независящим от сторон причинам.

Важно! Плательщиком по аккредитиву может быть как физлицо, так и компания.

Преимущества и недостатки

У аккредитива есть одно неоспоримое преимущество: продавец получает деньги только после регистрации прав собственности, а не до этой даты. Это минимизирует риски покупателя, а учитывая тот факт, что расчетами занимается банк, практически сводит их к нулю.

Плюсы:

  • безналичный перевод денег;
  • документы после исполнения аккредитива, которые можно использовать для налогового вычета;
  • ответственность банка за проверку документов.

Деньги не передаются из рук в руки – все происходит в безналичной форме. После того как аккредитив будет исполнен у покупателя остается документальное подтверждение передачи денег продавцу (помимо расписки).

Видео о преимуществах аккредитива:

Минусы:

  1. высокие расходы;
  2. проблемы с получением денег, если регистрация затянется или в ней будет отказано;
  3. исключительно перевод со счета на счет, что не всегда удобно продавцу.

Недостаток аккредитивной схемы: высокая стоимость открытия и исполнения. Если придется что-то менять в условиях, то банк также попросит дополнительную плату.

К тому же многих продавцов квартиры этот вариант расчетов может отпугнуть, поскольку они не совсем понимают, что это такое либо не доверяют банкам. Однако, если все грамотно объяснить, то эта проблема исчезнет сама собой.

Сравнение с ячейкой

Открытие банковской ячейки стоит дешевле, чем открытие аккредитива. За аренду нужно заплатить всего один раз – при заключении договора на определенный срок. За аккредитив же придется платить минимум несколько раз (при открытии и исполнении). Риски же в обоих случаях примерно одинаковые.

Плюсы банковской ячейки:

  • 100% сохранность денег в хранилище;
  • доступ к ячейке продавца только после проверки документов (договора купли-продажи с отметкой регистратора и пр.);
  • возможность проверить купюры при помощи банковской техники.

В день получения документов в Росреесте покупатель и продавец могут встретиться в хранилище банка, пересчитать деньги, проверить купюры на подлинность и подготовить расписку. Это довольно удобно, особенно, если продавцу требуются именно наличные средства.

Минусы банковской ячейки:

  1. риски кражи денег сотрудниками банка (редко, но иногда случается);
  2. неполная сумма в ячейке (если продавец забирает ее без участия покупателя);
  3. отсутствие в документах указания суммы – стоимости квартиры.

Что выбрать ячейку или аккредитив стороны решают сами. Если продавцу нужны наличные, то, безусловно, дешевле и проще взять их из ячейки банка. Если сумма крупная, есть опасения, что покупатель недобросовестный, то лучше все же потратиться и открыть аккредитив.

В этом случае останется договор аккредитива, можно взять справку из банка о его исполнении и если продавец заявит, что не получил денег, то в суде можно будет предъявить эти доказательства.

Видео по теме

Видео об заключении аккредитива при покупке недвижимости:

Заключение

Для оплаты покупки квартиры стороны часто используют аккредитив. Для этого в банке открывается сберегательный счет, на котором размещается нужная сумма, она переводится продавцу квартиры только после регистрации перехода прав собственности и документального подтверждения этого факта.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/akkreditiv.html

Аккредитив при покупке недвижимости: что это, схема, плюсы и минусы формы расчетов

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции.

К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы.

В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос.

Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов.

Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон.

Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив.

Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки.

Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость.

Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки.

Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца.

Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

  • Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
  • Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
  • Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
  • Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
  • Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев).

Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е.

3 месяца действия счета.

Срок действия счета заранее согласуется сторонами и отражается в первичном или окончательном договоре купли-продажи. Если выясняется, что установленного договором срока не хватает для проведения сделки, его можно изменить — но за это придется платить.

В среднем банки берут за изменение сроков действия 0,2% от суммы, хранящейся на аккредитивном счете.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой.

Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Подытоживая, чаще всего срок действия составляет 3 месяца, т.е. ровно один квартал. При желании этот срок может меняться.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

  1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
  2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
  3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
  4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
  5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
  6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
  7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Источник: https://vKreditBe.ru/chto-takoe-akkreditiv-v-banke-pri-pokupke-kvartiry/

Как открыть банковский аккредитив при покупке квартиры

Аккредитив – виртуальная банковская «ячейка», которая вскоре составит серьезную конкуренцию реальному депозитарному хранилищу.

Читайте также:  Обязанность собственника по оплате коммунальных услуг: момент возникновения, положения статьи 153 жк рф

Деньги «замораживаются» на счету и выдаются только после регистрации квартиры или иной недвижимости на нового собственника.

Несмотря на наличие минусов, у данной формы взаиморасчета есть важное преимущество – продавец гарантированно получит полную оплату по договору, если добросовестно выполнит его условия, и цена за это будет невелика.

Важно

При сделках с недвижимостью стороны стараются защититься от недобросовестности контрагента. Аккредитив в банке при покупке квартиры делает взаиморасчеты максимально безопасными. Кредитное учреждение само становится гарантом исполнения договора между покупателем и продавцом недвижимого объекта.

Что такое аккредитив в банке при купле-продаже квартиры, полезно знать всем, кто решил приобрести недвижимость или расстаться с ней.

С данным способом расчета граждане знакомы хуже, чем с закладыванием денег в банковскую ячейку. Хотя у него есть ряд достоинств, зная о которых, многие предпочли бы рассчитаться именно так.

Аккредитив, как и использование банковской ячейки, минимизирует риски сделки.

Аккредитив – это безналичная «ячейка». В банке открывается специальный аккредитивный счет (эта функция возлагается на приобретателя жилья), куда поступает денежная сумма за совершенную покупку.

Затем она перечисляется на корреспондентский счет банка-исполнителя. Обычно это банк, где открыт счет продавца недвижимости.

Как только квартира перейдет в собственность покупателя, а продавец это документально докажет, ему перечислят зарезервированные деньги на его банковский счет.

Стороны заранее договариваются, что купля-продажа будет осуществляться через банковский аккредитив. Обычно это указывается не только в содержании заключенного договора, но и в его названии. Документ так и именуют – «Договор купли-продажи квартиры № ___ (аккредитив)».

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием аккредитива. Форма актуальна на сентябрь 2017 года.

Плюсы и минусы безналичного взаиморасчета

Соглашаясь на проведение сделки через аккредитивный счет, нужно представлять достоинства и недостатки подобного взаиморасчета.

Таблица 1. Преимущества и недостатки аккредитива

Преимущества Недостатки
Надежность и безопасность расчета между покупателем и продавцом Сделка проходит медленнее, чем при иных способах взаиморасчета
Не нужно проверять купюры на подлинность, оплачивая данную услугу банка Применяется сложный документооборот
Банк заинтересован в чистоте сделки, выполнении всех условий договора и тщательно это контролирует Если аккредитивный счет используется именно для сделки с квартирой, то некоторые банки (в частности, Сбербанк) взимают за это дополнительные комиссионные
При выполнении обязательств перед покупателем продавец гарантированно получает свои деньги Возврат денежной суммы покупателю возможен только через суд
Исключена пропажа денежной суммы (что возможно, например, при аренде банковской ячейки) Налоговые инспекторы узнают об этой сделке
При всех вышеперечисленных преимуществах открытие аккредитивного счета редко стоит дороже, чем аренда депозитарного сейфа, к которой добавляется оплата услуги по перерасчету денег Некоторые банки чрезмерно завышают стоимость такой услуги, из-за чего стороны выбирают иные методы взаиморасчета

Виды аккредитивов

Аккредитив является финансовым обязательством банка. Он обязуется выполнить поручение покупателя: выдать деньги продавцу недвижимости на определенных условиях.

Есть несколько видов аккредитива:

  • отзывной аккредитив – открывший его покупатель вправе в любой момент отозвать внесенную сумму и аннулировать счет (продавцы редко соглашаются на подобный вариант, так как перечисление им денег зависит от добросовестности контрагента);
  • безотзывный аккредитив – покупатель не вправе его аннулировать по собственной воле, без согласия продавца;
  • безакцептный аккредитив – после перерегистрации квартиры на нового владельца ее продавец может обращаться за получением «забронированной» суммы сам, без присутствия плательщика;
  • покрытый аккредитив – банк покупателя перечислил внесенную на аккредитивный счет сумму банку-исполнителю, и она остается у него весь срок действия аккредитива;
  • непокрытый аккредитив – банк-эмитент не перечисляет деньги, а дает право организации-исполнителю списать необходимую сумму с корреспондентского счета, открытого у «эмитента».

Важно! При сделках с квартирой аккредитив только безотзывной. Покупатель не сможет отозвать свои деньги раньше оговоренного срока без согласия продавца. Это право у него появится только в том случае, если продавец просрочит исполнение своих обязательств по договору купли-продажи.

Стоимость «аккредитивной» сделки

Эксперты называют примерную стоимость аккредитива в большом диапазоне – от 20 до 40 тысяч рублей. Вероятно, она будет снижаться, так как государство заинтересовано в проведении прозрачных сделок и будет их стимулировать. Но пока комиссии за использование при расчетах банковского аккредитива велики, хотя и сегодня ряд банков делают их вполне доступными.

Лидером по открытию аккредитивных счетов является Сбербанк. Действуют следующие тарифы:

  • 0,2% от внесенной на аккредитив суммы, если банк будет эмитентом и исполнителем в одном лице: минимальная сумма ограничена 1000 руб., максимальная – 5000 руб.;
  • 0,3% – если ему придется взаимодействовать с другими кредитными учреждениями;
  • + 2000 руб. – во столько обойдется обслуживание проводимой сделки.

Несколько другие расценки заявлены банком «ВТБ 24»:

  • 0,2% от общей суммы на аккредитиве за его открытие (неважно, будет ли взаимодействие со сторонними организациями);
  • 0,2% от суммы платежа – за исполнение поручения плательщика в отношении 3-го лица;
  • 0,2% от общей суммы – за ее изменение или коррекцию срока действия аккредитивного счета;
  • 1200 руб. – за преждевременный отзыв аккредитива.

«Промсвязьбанк» – еще одно топовое кредитное учреждение России. На своем сайте оно предпочитает называть аккредитив «электронной ячейкой» и предлагает гражданам воспользоваться ею всего за 2500 руб. (вне зависимости от размера вносимой суммы).

Особенности совершения сделки

Аккредитив подразумевает открытие банковского счета, куда покупатель вносит денежную сумму, равную стоимости приобретаемой им квартиры. Этому предшествует:

  • составление и подписание договора купли-продажи, предусматривающего расчет через аккредитивный счет;
  • подача покупателем заявления в банк, где он просит открыть ему аккредитивный счет.

В договоре купли-продажи при такой форме передачи денег указывают:

  • какой банк открывает аккредитив покупателю жилья (банк-эмитент);
  • какой банк выдаст продавцу деньги (банк-исполнитель);
  • кто является получателем «забронированной» денежной суммы;
  • какие документы обязан предоставить банку продавец, в какой срок;
  • кто из сторон несет расходы по открытию аккредитивного счета (обычно покупатель это делает за собственные средства, хотя стороны могут договориться как угодно);
  • в какой срок покупатель должен открыть аккредитив и внести на него деньги;
  • его ответственность за нарушение срока (в договоре указывается размер неустойки за каждый день просрочки).

Рис. 2. Образец договора купли-продажи квартиры через аккредитив

Внимание! Покупатель и продавец недвижимости предварительно решают, будут ли они работать с одним банком или с разными кредитными учреждениями. Если у продавца счет открыт в той же финансовой организации, где оформлен аккредитив, то этот банк будет исполнителем и эмитентом одновременно.

После того как аккредитивный счет открыт, а деньги положены, банк-эмитент обязан проинформировать об этом продавца. С момента внесения покупателем денег его обязательства по договору купли-продажи считается исполненными.

Чтобы получить эту сумму, продавцу нужно исполнить свою часть соглашения (передать квартиру в собственность плательщика).

Его действия ограничиваются во времени – в заявлении покупателя на открытие аккредитива и в договоре купли-продажи указывается, в какой срок он должен это сделать.

Совет

Исполнив обязательство, получатель зарезервированных денег предъявляет банку-исполнителю договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре.

Возможно, стороны договорятся, что ему нужно представить и иные бумаги. Исполняющая кредитная организация проверяет их несколько дней.

Когда она убедится, что все в порядке, деньги с корреспондентского счета банка отправляются на собственный счет продавца.

Расчеты с использованием аккредитива производятся только в безналичной форме. Банковская организация отвечает за соблюдение условий, обозначенных в договоре купли-продажи. Также она несет ответственность за то, чтобы покупателем были предоставлены нужные документы и в полном комплекте.

О том, как провести сделку с использованием аккредитива, расскажет видеоконсультация эксперта:

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/akkreditiv-pri-pokupke-kvartiry/

Что такое аккредитив при покупке и продаже квартиры и как провести сделку по такой схеме?

Самая безопасная схема расчетов на рынке недвижимости – аккредитив. У покупателя всегда остается документальное подтверждение передачи денег, а у продавца – возможность гарантированно получить нужную сумму. Фактически банк выступает своеобразным посредником между сторонами, обеспечивая безопасность расчетов и четкое выполнение условий договора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Что это такое?

При покупке квартиры покупатель, как известно, должен передать продавцу деньги. Аккредитив представляет собой безналичный вариант банковской ячейки, который гарантирует отсутствие проблем при расчетах. Для этого покупатель приходит в банк, открывает счет и размещает на нем нужную сумму в счет оплаты квартиры.

Одновременно он дает распоряжение (аккредитив) банку перевести деньги на счет продавца в том случае, если сделка состоится.

Забрать свои денежные средства продавец сможет только после предъявления банку необходимых документов, подтверждающих регистрацию сделки в Росреестре.

Достоинств у аккредитивной схемы немало. Можно не бояться, что обманут на сделке – ведь все расчеты происходят в банке и в безналичной форме. К тому же, процедура не зависит от города и даже, если сделка была в другом населенном пункте, можно снять деньги в любом отделении того же банка.

Плюсы аккредитивной схемы:

  • безопасное зачисление и снятие крупной суммы денег;
  • документальное подтверждение выполнения обязательства;
  • возможность сразу перевести деньги на другой счет (в том числе зарубежный), не снимая их и не подвергая ненужному обналичиванию и риску.

Минусы аккредитива:

  • услуга является платной (расходы обычно ложатся на плечи покупателя);
  • возможна задержка с возвратом денег в случае досрочного расторжения договора;
  • сложность процедуры (нужно заранее написать заявление, открыть счет и пр.).

Основной минус схемы заключается в том, что в отличии от передачи денег наличными, придется платить банку за открытие счета и выполнение аккредитива. Кроме того, подобную схему предлагают физлицам далеко не все банки. Придется потратить время и найти наиболее удобные условия обслуживания, чтобы оформить договор.

Какие виды существуют?

Покупка квартиры через аккредитив может быть в нескольких вариантах. При продаже жилья в основном используется безотзывной вид аккредитива, то есть вариант, когда покупатель не сможет забрать деньги в течение оговоренного временного периода, например, 10-15 дней.

За это время обычно проходит регистрация прав собственности, после которой продавец сможет спокойно забрать деньги.

Популярен также отзывной аккредитив, который дает банку право отменить или изменить поручение без согласия сторон. Однако для этого будет нужно письменное распоряжение плательщика. Различают также покрытый и непокрытый аккредитив, в зависимости от того зачислены деньги на счет или нет. По непокрытому аккредитиву средства списываются с другого счета покупателя.

Алгоритм действий

Аккредитивная схема расчетов обычно выбирается, если стороны не очень хорошо знают друг друга и опасаются мошеннических действий. Это также оптимальный способ передачи денег, если хотя бы одной из сторон на сделке является юридическое лицо.

Так как купить или продать жилье таким способом? Процедура расчетов с использованием аккредитива занимает несколько недель. Для начала должна состояться сама сделка купли-продажи (у нотариуса, в банке, если оформляется ипотека или в другом месте). После этого покупателю необходимо:

  1. Прийти в банк и написать заявление об открытии аккредитивного счета.
  2. Внести оговоренную договором сумму за купленную квартиру.
  3. Уведомить продавца, что деньги поступили на счет, и он может их получить при предъявлении определенных документов.
  4. Зарегистрировать права собственности в Росреестре, на это может уйти неделя (подробнее о регистрации права собственности в Росреестре и МФЦ можно узнать тут).
  5. Проконтролировать, чтобы продавец пришел в банк с купчей и получил свои деньги.
Читайте также:  Приобретение квартиры у застройщика: что следует учесть?

Оплата по аккредитиву абсолютно безопасна. Продавец получает деньги в банке, предъявив документы – паспорт и договор купли-продажи с отметкой регистратора.

Но, естественно, за свои услуги банк возьмет комиссию за открытие аккредитивного счета (ее может оплатить покупатель) и обналичивание средств. В среднем эти расходы могут составить до 1-5% суммы договора. Если деньги переводятся на другой счет, а не снимаются в кассе, то расходы можно немного уменьшить (до 0,2-0,3% суммы).

Необходимая документация

Банк выступает гарантом в проведении сделки купли-продажи. При срыве, отказе от продажи, несоблюдении условий относительно жилья, покупатель не потеряет свои сбережения. Если же все условия соблюдены, то расчеты будут произведены со всей точностью. От покупателя потребуется:

  • заявление на открытие аккредитива;
  • копия паспорта;
  • договор купли-продажи.

От продавца:

  • заявление получателя;
  • копия паспорта;
  • договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности либо расширенная выписка ЕГРН (оригинал).

Документы предоставляются в пределах срока действия аккредитива с учетом оговоренных сроков. После заполнения заявления об открытии аккредитива, покупателю выдается справка, а продавцу — памятка с перечнем необходимых документов.

После предоставления продавцом в банк документов, указанных в заявлении покупателя, в пределах срока и в полном соответствии с условиями аккредитива денежные средства будут выплачены продавцу.

Нужна ли расписка?

После того как деньги будут получены можно составить расписку между покупателем и продавцом, о том, что все удовлетворены и не имеют претензий друг к другу. Расписка не требует нотариального заверения, но письменная форма документа должна соблюдаться.

Должны быть также указаны паспортные данные, сумма счета, номер платежного поручения по переводу денежных средств с указанием номера аккредитива. Стороны получают каждый свой экземпляр оригинала расписки по сделке покупки или продажи недвижимости. В дальнейшем этот документ может пригодиться при оформлении налогового вычета.

Составление договора купли-продажи

Договор составляется нотариусом, если сделка оформляется в нотариальной конторе (более детально о нотариальном сопровождении сделки купли-продажи квартиры можно узнать здесь), юристом, риэлтором, если с ними были оформлены соглашения на этот счет либо самостоятельно (покупателем и продавцом). Информация о варианте расчетов обязательно указывается в самом договоре купли-продажи, вплоть до конкретно указанных сроков. Указываются и условия закрытия аккредитива, а также документы, которые принимаются для получения денег с аккредитивного счета.

В договоре купли-продажи обязательно нужно указать:

  • вид аккредитива (безотзывный);
  • срок открытия аккредитива (например, не позднее 15 дней);
  • наименование банка-эмитента;
  • наименование исполняющего банка;
  • данные получателя средств по аккредитиву я;
  • сумм аккредитива (стоимость квартиры);
  • условие оплаты (например, без акцепта);
  • дата закрытия аккредитивных обязательств.

По сути в договоре вкратце описана вся схема взаиморасчетов с использованием аккредитива, а также варианты поведения сторон в том случае, если договор будет расторгнут досрочно.

Например, пишется. что покупатель оплачивает безотзывным документарным покрытым аккредитивом, открытым по поручению покупателя в банке в пользу продавца в срок до 10 дней.

В договоре делается отметка и о том, кто несет расходы на организацию подобной схемы оплаты (обычно это покупатель).

В договоре представлены разделы, в которых описывается, что именно покупается, кем, за какую сумму и каким путем будут передаваться деньги. В типовых договорах обычно указывается, что формой расчетов при покупке и продаже является покрытый безотзывный аккредитив, открываемый покупателем в пользу продавца в срок не позднее 10-15 дней. В договоре должны быть разделы:

  • стороны (здесь указываются данные покупателя и продавца);
  • предмет договора (описывается покупаемая квартира);
  • цена договора (четко указывается сумма и порядок взаиморасчетов);
  • права и обязанности сторон;
  • реквизиты сторон (паспортные данные, номера счетов).

В договоре указывается и список документов, которые требуются для исполнения аккредитива. Например, оригинал договора купли-продажи квартиры, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Подписывает договор купли-продажи покупатель и продавец либо их законные представители. При желании купчая может быть заверена у нотариуса. В этом случае расходы на нотариальное оформление обычно ложатся на плечи покупателя.

Схема расчетов при покупке и реализации

При использовании расписки схема расчетов между покупателем и продавцом такая же, как и без нее. Просто в самом конце стороны должны будут еще раз встретиться, чтобы оформить расписку.

Для открытия аккредитива требуется:

  1. Выбрать банк, ориентируясь на размер тарифов и комфорт обслуживания.
  2. Написать заявление на открытие счета (возможно в присутствии продавца).
  3. Перевести деньги.
  4. Оформить сделку купли-продажи и зарегистрировать договор в Росреестре.
  5. Исполнить аккредитив (получить денежные средства) и оформить расписку о том, что стороны не имеют претензий друг к другу.

Расписка очень важна, поскольку она также как и акт приема-передачи подтверждает, что обязательство было выполнено. Заменой расписки может стать обычное платежное поручение о выполнении аккредитива, которое можно получить в банке.

Расписка должна содержать ряд обязательных пунктов: подробные данные продавца и покупателя, оплаченная сумма, точное указание предмета сделки (покупка объект недвижимости), дата, место составления и подпись продавца.

Расписку можно составить в присутствии двух свидетелей, которые также ставят в ней свои подписи.

Особенности налогообложения и возврата налога

Покупатель квартиры вправе претендовать на налоговый вычет. Если оформлялась ипотека, то дополнительно можно уменьшить расходы за счет возврата части налога, уплаченного в прошлом году.

Для получения денег нужно заполнить налоговую декларацию, а также предоставить в налоговую справку с места работы, копии правоустанавливающих документов на квартиру или дома, копию кредитного договора, справку из банка о выплате процентов.

Потребуются и документы, подтверждающие факт оплаты недвижимости. Если использовался аккредитив, но нужно будет сделать копию платежного поручения о перечислении денежных средств с указанием назначения платежа (оплата за недвижимое имущество). На платежке обязательно должен быть указан номер и вид аккредитива, печать банка, дата, подпись ответственного лица.

Больше нюансов о налогообложении купли-продажи квартиры можно узнать тут.

Аккредитив помогает снизить риски при расчетах на рынке недвижимости. Банк перечисляет стоимость квартиры только после исполнения определенных условий – передачи в собственность недвижимости и регистрации прав нового собственника в Росреестре. Недостатком схемы являются сопутствующие расходы, которые в некоторых банках могут достигать 2-5 тыс. рублей.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha-kv/cherez-akkreditiv.html

Правила составления договора купли-продажи квартиры с аккредитивом

Оформление соглашения, объектом которого является жилье, предполагает для сторон сделки целый ряд формальных рисков.

Купля-продажа любой недвижимости может быть совершена с некоторыми правонарушениями, что поставит добросовестного участника договора в невыгодное положение. В системе императивных гарантий по каждому соглашению, аккредитив занимает особенное место.

Этот вид обеспечения по праву считается более надежным. Его оформление должно отвечать установленным нормам, действующим на территории Российской Федерации.

Общие сведения

Термин «аккредитив» является сугубо банковским. Преимущественно используется в отношении покупки недвижимости и представляет собой основную гарантию того, что каждая сторона соглашения выполнит свои обязательства должным образом.

Предоставлением такой услуги вправе заниматься только зарегистрированные кредитные организации. Согласно положениям главы 3 ст. 267 действующего ГК РФ, ломбарды и прочие финансовые организации не могут оказывать услуги по открытию аккредитива.

Обратите внимание

Участие гаранта при заключении соглашения должно быть общим решением участников сделки (ст. 269). Это положение отражается в виде отдельного пункта в формальном договоре купли-продажи. Наименование недвижимости — никакого значения не имеет (п 2. диспозиции 271).

А в случае неуказания в соглашении такого пункта, услуга не будет оказана, и обеспечивать переход жилья нужно будет иными способами.

Для чего необходим аккредитив?

При осуществлении покупки любой квартиры, стороны заинтересованы во взаимной минимизации рисков. При значительной цене квартиры актуальность оформления аккредитива увеличивается.

Купля-продажа производится по следующему принципу: покупатель вносит средства, а продавец своевременно передает соответствующее жилье. Для того чтобы обязательства исполнялись своевременно, нужны гарантии, которые предоставляет банковский аккредитив.

После оформления договора купли-продажи субъект не передает денежные средства формальному продавцу, а зачисляет их на аккредитационный счет в любой банковском учреждении.

Как только договор купли-продажи квартиры будет исполнен, стороны обращаются в банк, который переводит средства по назначению.

Цель открытия аккредитива при покупке квартиры — получение гарантий. Продавец получает доступ к счету только в том случае, если своевременно передаст жилье и все обязательные документы. Банк не будет иметь права закрывать аккредитив, без явки обеих сторон сделки.

Покупатель по договору получает гарантии того, что его деньги будут списаны только после того, как он получит недвижимость во владение. Следовательно, неисполнение обязательств, заведомый обман и все прочие риски, в том числе и срыв сделки, теряют свою актуальность.

Альтернативный, но менее эффективный способ оформления покупки условной квартиры — банковская ячейка.

Как оформить договор купли-продажи квартиры с аккредитивом?

Оформление соглашения при использовании такого вида гарантии исполнения обязательств ничем не отличается от стандартного договора купли-продажи по переходу диапозитивных прав на жилье. Покупка предполагает оформление типовой документации, поэтому факультативных особенностей законодатель РФ не предполагает.

Содержание договора купли-продажи квартиры с аккредитивом следующее:

  • в пункте о способе зачисления средств и передачи недвижимости должен фигурировать способ — «посредством банковского аккредитива». Здесь же указываются все обязательные реквизиты кредитного учреждения;
  • сумма средств, подлежащая дальнейшей передаче, должна включать и цену услуги — нужно будет указать стоимость аккредитива;
  • прописываются обстоятельства, при наступлении которых участник получает ключ от счета — фактическая передача жилья;
  • указывается пункт о сроке действия счета;
  • заключительные положения, содержащие ссылку на копию договора об оформлении соответствующей услуги в банке.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с аккредитивом можете по ссылке. 

В строящемся доме

Договор купли-продажи еще недостроенной квартиры с использованием банковского аккредитива обладает очень важной составляющей. Контрагентом в этом случае выступает компания-застройщик, поэтому в пункте о получении ключа к счету прописывается следующее: «аккредитив исполняется с момента сдачи/получения объекта недвижимости и подписания всех обязательных документов».

Строящийся дом сдается, участник сделки получает жилье в распоряжение, после чего стороны обращаются в банковскую организацию. При отсутствии ограничений для закрытия, средства будут списаны на счет компании-застройщика. Такая схема должна прописываться в основном договоре купли-продажи.

Недостатки сделки

Как показывает практика, минусов у этой схемы практически нет. Она крайне актуальна для покупателя, который, приобретая любую квартиру, рискует собственными денежными накоплениями.

Недостатки оформления договора купли-продажи квартиры с аккредитивом выражаются только в его цене. Рассчитывается она исходя из процентной составляющей от общей стоимости условной квартиры.

В крупных банковских учреждениях она будет составлять 1% от установленной оценочной стоимости жилья, в небольших организациях — 0,7– 09%.

Важно

Кто именно оплачивает услугу, стороны решают самостоятельно и отражают это решение в пункте составленного соглашения.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-akkreditivom.html

Ссылка на основную публикацию