Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Оценка рыночной стоимости земельного участка 2019 — основные методы

Рыночная стоимость какого-либо объекта недвижимости представляет собой наиболее вероятную цену, по которой он будет продан в условиях свободной конкуренции.

Оценка рыночной стоимости может потребоваться для разных объектов недвижимости, например, квартир, домов, и, конечно же, участков земли.

Собственники не всегда понимают, как правильно выставить цену земельного надела при продаже. Важно, чтобы она удовлетворяла и покупателя, и продавца.

Что это такое?

Рыночная стоимость объекта ‒ это цена, определенная под влиянием особенностей рынка. Правильное определение стоимости поспособствует быстрой продаже объекта недвижимости.

Если цена будет слишком завышена, то вряд ли найдутся покупатели. Заниженная цена же, напротив, поспособствует убыткам продавца.

Законодательство устанавливает необходимость определения рыночной стоимости в следующих случаях:

  • при приватизации объекта;
  • в случае передачи надела в аренду;
  • при ипотеке физлиц;
  • в случае продажи объекта;
  • при оставлении объекта в роли залога;
  • при передаче объекта другому лицу на основании доверенности;
  • при заключении брачного договора;
  • при изъятии имущества;
  • при необходимости определения правильности выплаты налоговых взносов.

Соотношение с кадастровой стоимостью

Кадастровая стоимость подразумевает по собой цену, которую определяет государство после проведения собственной оценки. При назначении стоимости таким образом не учитываются какие-либо факторы, способные снизить качество земельного надела.

Государство при проведении оценки берет в расчет лишь вид разрешенного использования и квадратуру участка.

Рыночная стоимость объекта является более разумной, в отличие от кадастровой. Это связано с тем, что при назначении последней не учитываются какие-либо дополнительные факторы.

Можно привести простой пример. Даже истощенные почвы и плохая экологическая ситуация не могут повлиять на кадастровую стоимость земель. Из-за этого она во многих случаях превосходит рыночную.
В рыночную же стоимость, наоборот, включается наибольшее число показателей, способных оказать влияние на качество объекта.

Какие принципы могут использоваться при проведении оценки рыночной стоимости:

  • цена зависит от полезности участка;
  • расценки связаны со спросом и предложением на аналогичные объекты на рынке;
  • стоимость определяется на основании целевого назначения объекта;
  • цены динамичны и могут изменяться с течением времени;
  • рыночная стоимость определяется эффективностью использования надела;
  • стоимость надела зависит от его расположения и внешних факторов.

Основная особенность кадастровой оценки ‒ классификация наделов по виду разрешенного использования:

  • для сельскохозяйственных наделов вне лесных массивов и поселений оценка проводится с использованием способа капитализации рентной прибыли;
  • для земель, которые расположены вне населенных пунктов, оценка осуществляется путем капитализации затрат, необходимых для поддержки природного потенциала, либо капитализации рентной прибыли;
  • для участков, расположенных в СНТ, ДНТ или поселениях, оценка проводится на основе анализа статистических данных или прочих способов глобальной оценки.

Законодательная база

Проведение оценки рыночной и кадастровой стоимости наделов осуществляется в 2019 году в соответствии с Законом №135-ФЗ.

Также к делу имеет отношение 66 статья из ЗК РФ, которая содержит основные нюансы, касающиеся оценки земли.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Оценку рыночной стоимости земельного участка можно провести как самостоятельно, так и обратиться для этой цели в специализированную фирму или к независимому оценщику.

Специалисты в этой области смогут взять на себя полную ответственность по вычислению соразмерной суммы. За их услуги придется уплатить определенное вознаграждение.

При самостоятельном расчете следует выбрать наиболее простой для себя способ. Всего существует несколько методов оценки рыночной стоимости, каждый из которых требует использования специальных формул. Рекомендуется применить сразу несколько методов, а затем сопоставить полученные результаты. Если они сильно разнятся, лучше воспользоваться помощью специалиста-оценщика.

Расчеты вполне может провести и человек, не имеющий специального образования в этой области. Но если есть сомнения в собственной компетенции, рекомендуется обратиться к специалистам.

Основные методы

Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков подразделяются на затратный, доходный и метод сравнения продаж.

Первые 2 подхода, в основном, связаны с определением прибыли, которую смог бы получить гражданин от ведения предпринимательской деятельности на участке.

Затратный

Он может применяться вместе с доходным. Данный метод учитывает вложения, которые необходимы для постройки капитального здания на земельном наделе.

Для возведения объекта кап. строительства обязательно потребуются определенные траты. Их следует вычесть из предполагаемой прибыли, таким образом определится стоимость земли.

Расчет потенциальных реальных доходов (ПРД) ведется по формуле: ПП ‒ З = ПРД, где:

  • ПП ‒ предполагаемая прибыль, которая может получиться благодаря ведению предпринимательской деятельности на участке;
  • З ‒ затраты для бизнесмена.

Из полученного значения ПРД следует вычесть допустимую величину рыночной стоимости надела. Для ее определения потребуется помощь специалистов. Однако можно попробовать и вычислить ее самостоятельно.

Для этого потребуется примерно оценить разницу доходов от ведения бизнеса на участке в будущем и тратами, которые понесет покупатель надела.

Данный метод может применяться и для наделов, которые обладают среднестатистической рентабельностью. К примеру, в отношении ИЖС. В данном случае значение З (затрат) должно быть выведено путем суммирования вложений владельца надела.

Доходный

Этот способ достаточно сложен для самостоятельного расчета. Он предполагает вычисление соразмерной суммы, которую допустимо попросить при реализации земли. Доходный метод целесообразно применять в том случае, если предполагается реализация земель с высокой рентабельностью.

Например:

  • в случае продажи участков, расположенных на территориях, где земля имеет высокую стоимость;
  • в случае оценки рыночной стоимости земель сельхозназначения, где можно вести предпринимательскую деятельность;
  • в случае оценки рыночной стоимости загородных земель, рассчитанных на привлечение туристов.

В любом случае прибыль, которую может получить покупатель-бизнесмен, существенно повлияет на стоимость надела.

Метод сравнения продаж

Данный подход имеет смысл применять в случае реализации типового объекта недвижимости. При его применении необходимо выявить цены аналогичных наделов, которые уже были ранее проданы в том же районе. Рекомендуется выбирать участки, максимально схожие по параметрам с тем, который необходимо продать.

Для расчетов удельной рыночной стоимости (Уд РС) по этому методу также можно воспользоваться формулой: Уд РС = (ЦУ1 + ЦУ2 + ЦУ3 + ЦУн)/ОПУ, где:

  • ЦУ1, ЦУ2, ЦУ3,… ЦУн ‒ стоимости выбранных участков земли;
  • ОПУ ‒ общая площадь наделов, выбранных для расчета.

Под удельной стоимостью в данном случае понимается цена 1 кв. метра участка в массиве. Основной нюанс заключается в необходимости подбора максимально схожих по параметрам участков.

Необходимые документы

Перечень требуемых документов зависит от того, куда именно будет подаваться отчет об оценке.

В общем случае потребуются следующие бумаги:

Могут потребоваться и дополнительные документы.

Отчет

Официальный отчет о рыночной стоимости какого-либо объекта недвижимости можно получить при обращении к специалистам, оказывающим подобные услуги. Данный документ предоставляется заявителю в виде справки, которая содержит информацию по произведенным расчетам.

Бумага обладает юридической силой в том случае, если ее составлял специалист или организация, обладающая соответствующей лицензией. 

Как же быть в случае самостоятельного проведения расчетов? В данном варианте также допускается личное аккуратное оформление отчета. Однако такой документ уже не будет иметь юридической силы. Он нужен скорее, как демонстративный материал для покупателей. К нему можно приложить документацию о расходах собственника.

Сколько стоит процедура?

Расходы по оценке берет на себя сторона, которая заказывает услугу. К примеру, тот человек, который имеет надел в собственности. Стоимость процедуры зависит от того, в какую организацию или к какому оценщику обращается заказчик.

Из каких составляющих складывается стоимость процедуры:

  • осмотр объекта оценщиком;
  • расходы на транспорт;
  • вознаграждение специалисту;
  • оплата иных трат.

Например, в случае выезда оценщика на участок процедура будет стоить 5000 рублей и выше. За оценку рыночной стоимости без выезда могут попросить около 3000 рублей.

Цифры могут варьироваться в зависимости от региона. Наиболее высокие цены наблюдаются в Москве и Санкт-Петербурге.

На видео о рыночной и кадастровой стоимости

Источник: https://realtyurist.ru/zemelnyj-uchastok/ocenka-rynochnoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Метод оценки рыночной стоимости земельных участков

Отдельно земельный участок может оцениваться для целей: — налогообложения недвижимого имущества; — определения размеров компенсаций за отчуждение земли; — уточнения ущерба при ликвидации существующих улучшений; — определения размеров арендной платы;

— оценки рыночной стоимости земли в затратном подходе. Существует шесть основных методов оценки земли:

1. Метод соотнесения (аллокации). 2. Метод извлечения (экстракции). 3. Метод застройки или развития (освоения). 4. Метод остатка для земли. 5. Метод капитализации земельной ренты. 6. Метод сопоставимых продаж. 7.

1. Метод соотнесения (аллокации) (abstraction or allocation technique). Метод аллокации основан на том, что стоимость участка Можно оценить разнесением общей цены продажи сопоставимой недвижимости между двумя основными частями — землей и улучшениями. Оценщик определяет, в каком соотношении цена продажи распределяется между ними, оценив сначала рыночную стоимость улучшений

Метод представляет собой модификацию метода сравнения продаж сравнительного (рыночного) подхода и предполагает наличие данных по недавним продажам уже застроенных объектов. В основу метода аллокации положен стоимостной принцип сбалансированности — допущение, что соотношение между землей и зданиями и сооружениями в стоимости конкурирующих между собой объектов одинаково.

Пример 11.17. Определить стоимость участка, расположенного в районе жилой застройки. Последний застроен уже на 95%, и в течение последних трех лет здесь не было ни одной продажи свободного участка. Однако, как видно из табл.

11.38, в этом районе оценщик выявил несколько недавних продаж участков с жилыми домами. В ходе сбора и анализа собранных данных на основе затратного подхода была проведена оценка стоимости зданий и сооружений за вычетом износа.

Расчет стоимости участков с учетом износа зданий и сооружений

Обратите внимание

Исходя из анализа данных, представленных в табл. 11.38, оценщик посчитал, что после застройки участка на землю будет приходиться примерно 20% от общей стоимости объекта. Таким образом, стоимость оцениваемого участка составит 17 000 дол.

По мере старения зданий и сооружений удельный вес участка в общей цене продажи растет. При использовании данных об объектах с очень старыми зданиями метод аллокации может давать большую погрешность, поскольку очень сложно оценить сумму накопленного износа.

На соотношение между стоимостью участка и стоимостью зданий и сооружений могут влиять также и другие факторы — низкий уровень застройки сопоставимых объектов или, напротив, их перегруженность застройкой; проблемы, связанные с необычными формами или размерами участков.

Вследствие подобных ограничений метод аллокации следует использовать только в тех случаях, когда при оценке участка не могут быть использованы другие методы.

2. Метод извлечения. Также предусматривает анализ улучшенной недвижимости. Вклад улучшений оценивается и вычитается из общей цен i)i продажи недвижимости. Таким образом, получается цена продажи земельного участка.

Метод дает хороший результат, когда доля улучшений в общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости невелика.
3. Метод застройки или развития (освоения). Может быть рекомендован при разбивке площади на индивидуальные осваиваемые участки.

Читайте также:  Как можно вернуть деньги с чеков за покупку в магазине с помощью приложений и пластиковых кэшбэк-карт?

Помимо затрат на приобретение неосвоенной земли новый собственник (первичный застройщик) несет ряд других расходов.

Некоторые из этих расходов обусловлены ресурсным качеством земли, другие — местными правилами, определяющими порядок разбивки, или законодательством по охране окружающей среды. Затраты, поднесенные еще до начала физического освоения, получили название «предварительные расходы».

Важно

Может возникнуть необходимость в получении консультаций у специалистов по различным инженерным вопросам, архитекторов. В смету должны быть включены все платежи за получение различных разрешений. Учитывается также плата за страхование гражданской ответственности, по закладным, комиссия за финансирование.

Проводится расчистка земли, съемка и межевание будущих участков и дорог, проводятся различные плановые и топографические изыскания. Подобная деятельность требует дополнительных затрат, которые включают расходы на прокладку дополнительных улиц, дренажные работы, создание канализационных и коммунальных сетей, продажные издержки.

Кроме того, первичный застройщик должен правильно распределить накладные расходы, косвенные расходы и необходимую прибыль.

Пример 11.18. Площадь обследуемого массива составляет 30 акров. «Предварительные» расходы оцениваются в 50 000 дол. Проведенные изыскания показали, что на каждом акре могут быть разбиты три лота. Каждый лот может быть продан за 10 000 дол.

Переменные расходы на освоение каждого лота, продажные издержки и прибыль оцениваются в. 4667 дол. Ежегодно может продаваться 30 лотов.

Все расходы, связанные с планированием, проектированием и подготовкой земли к разбивке, отнесены к настоящему времени, в то время как все поступления от продажи и переменные расходы — к концу каждого соответствующего года. Построим денежный поток без учета затрат на приобретение земли.

Текущие расходы на планирование, проектирование и предварительное улучшение массива — 50 000 дол. 1-й год: Продажи участков (30 х 10 000) 300 000 Минус: Продажные издержки, затраты на освоение и прибыль (30 х 4667) — 140 000

— 160 000

2- й год: Продажи участков (30 х 10 ООО) 300 000 Минус: Продажные издержки, затраты на освоение и прибыль (30 х 4667) — 140 000 — 160 000 3- й год: Продажи участков (30 х 10 000) 300 000 Минус: Продажные издержки, затраты на освоение и прибыль (30 х 4667) — 140 000

— 160 000

Совет

С учетом стоимости капитала и ожидаемого риска ставка дисконта определена в 10%.
Чистая текущая стоимость при ставке дисконта 10% составляет 347 996 дол

Расчет чистой текущей стоимости земельного участка

Исходя из сделанных допущений, определяющих стоимость освоения земли, максимальная цена, которую первичный застройщик может заплатить за землю, составляет 348 000 дол. (за 30 акров) или примерно 11 600 дол. за 1 акр.

4. Метод остатка. Предполагается, что участок улучшен до НЭИ и чистый операционный доход (N01), относимый к участку, капитализируется использованием коэффициента капитализации для земли в показатель стоимости. 5. Метод капитализации земельной ренты. Доходы от сдачи земли в аренду капитализируются для получения стоимости земли.

Метод основывается на анализе продаж земельных участков, сдаваемых в аренду по рыночным ставкам. 6. Метод сопоставимых продаж. Этот метод основан на сопоставлении данных по аналогичным участкам, проданным незадолго до даты оценки рассматриваемого участка. Особое внимание следует уделять сделкам, совершенным в типичных рыночных условиях и максимально приближенным к дате оценки.

Рассмотрим подробнее применение этого метода. 1. Организация информации.

Информация может быть организована следующим образом: а) характеристики сопоставимого участка земли: — местоположение, — размеры, — зонирование, t — форма, — топография, — доступ, — обзор, — полезность, — сервитута; б) рыночная зона (район охвата); в) степень ликвидности — подходит ли недвижимость для продажи и какой период времени потребуется для реализации участка. 2. Единицы сравнения.

Оцениваемые и сопоставимые объекты часто различаются по размерам и другим параметрам. При сравнении необходимо привести их к «общему знаменателю». В качестве единиц сравнения при оценке земли используются: — цена за 1 м²; — цена за 1 га; — цена за линейный или фронтальный метр; — цена за лот или участок. 3. Внесение корректировок по элементам сравнения.

Чтобы сопоставимая недвижимость была полностью схожа с оцениваемой, необходимо внести корректировки по элементам сравнения. Эти корректировки следует вносить в определенной последовательности: 1. Переданные права на недвижимость. 2. Условия финансирования. •3. Условия продажи. 4. Рыночные условия, дата продажи. 5. Физические характеристики: — местоположение, — размер, — форма, — топография, — доступ, — зонирование, — обзор, — полезность.

Корректировки 1—4 вводятся последовательно.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с

Источник: http://snip1.ru/house/metod-ocenki-rynochnoj-stoimosti-zemelnyx-uchastkov/

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Отечественный законодатель пристальное внимание уделяет порядку определения стоимости недвижимого имущества. Вне зависимости от целей определения описываемого показателя существенное значение имеет методология оценки рыночной стоимости тех или иных вещей.

Оценка стоимости земельных участков

Оценка нужна для:

  • страхования объекта;
  • его залога;
  • внесения участка в уставный капитал предприятия;
  • приобретения земли;
  • в иных случаях.

Минимущество Распоряжением от 06.03.2002 № 568-р утвердило Методические рекомендации по определению рыночной цены земли.

Указанный акт нормотворчества используется для установления действительной и обоснованной стоимости исследуемого объекта, но только при условии, что соответствующий земельный участок не исключен из оборота.

Обратите внимание

Важно отметить, что рыночные цены и методы расчета цен на услуги по расчету стоимости земельного участка не регламентируются и не ограничиваются на законотворческом уровне. Вознаграждение за описываемые работы согласовывается собственником земли и специалистом, после чего фиксируется в договоре на оказание оценочных услуг.

Соглашение об оценке обязательно должно содержать описание земельного участка и сроки изготовления отчета, а также иные сведения, предусмотренные статьей 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Принципы оценки

Вне зависимости от используемых методов оценки рыночной стоимости земли действия соответствующего специалиста должны основываться на следующих принципах:

  • полезность участка;
  • рыночная цена коррелирует со спросом и предложением на землю;
  • искомое значение должно быть в границах стоимостных показателей аналогов;
  • итоговый результат должен определяться исходя из наиболее эффективного и рационального применения объекта;
  • рассчитываемый показатель подлежит изменению во времени, а также прямо зависит от разрешенных способов использования участка и его целевого назначения.

Важным фактором, влияющим на определение цены исследуемого имущества, являются его адрес и иные обстоятельства, влияющие на привлекательность объекта.

Рассчитанная рыночная стоимость земельного участка отражается в отчете оценщика, составляемом специалистом после выполнения работ.

В итоговом документе надо указывать:

  • описание земельного участка;
  • на недвижимое имущество, инженерные сети, элементы благоустройства и иные факторы, могущие повлиять на определение цены;
  • фотографии исследуемого объекта и расположенных на нем вещей;
  • общее описание рынка земельных участков;
  • определение наиболее эффективного способа использования предмета оценки.

Одним из допустимых способов определения рыночной цены земельного участка является сравнение продаж. Характерная особенность названного подхода заключается в возможности его применения при наличии сведений о стоимостном выражении сделок с землей, а также стоимости спроса или предложения.

Следующим способом определения действительной цены застроенного объекта является метод выделения. Он заключается в исследовании стоимости совершенных или предлагаемых сделок с аналогами, а также наличия на участке улучшений, призванных повысить эффективность использования земли.

Для определения стоимостных показателей застроенных участков используется, в т.ч., метод распределения. Данный подход характеризуется включением в механизм расчетов информации о доле земли в едином объекте недвижимости.

Если предусматривается возможность получения от пользования участком ренты, то допустимым способом расчетов является метод капитализации.

В случае наличия возможности застройки земли недвижимым имуществом, способным приносить доход, применению подлежит метод остатка.

Еще одним способом расчета является подход, основанный на предполагаемом использовании, приносящем доход.

В качестве заключения следует отметить, что каждый оценщик самостоятельно выбирает не только конкретный метод определения рыночной цены, но и подход к оценке (затратный, сравнительный или доходный).

Важно

Более того, перечисленные способы исследования не являются исчерпывающими, и соответствующий специалист вправе применить иные варианты расчета, указанные в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», например:

Источник: https://glavkniga.ru/situations/s505285

II. Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций — земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

целевое назначение и разрешенное использование;

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

текущее использование земельного участка.

III. Общие рекомендации по проведению оценки

Совет

Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, приведенными выше.

Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

Читайте также:  Процедура снятия с регистрационного учета по месту жительства

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке.

Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости.

В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:

описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее — улучшения земельного участка);

фотографии земельного участка и его улучшений;

характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).

IV. Методы оценки

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Обратите внимание

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения, а также особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — незастроенных земельных участков). Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами (далее — элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

Важно

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Совет

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут — быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения спроса);

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

Обратите внимание

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

Обратите внимание

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом — квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Важно

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) методы состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора — величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений.

Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов.

Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении. стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Совет

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Читайте также:  Покупка доли в квартире: необходимые документы и нюансы сделки

Метод предполагает следующую последовательность действий:

Обратите внимание

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

Обратите внимание

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Источник: https://stydopedia.ru/3x135a.html

Все о методах оценки земельных участков: причины, виды и особенности оценки земли

Оценка земель – вопрос сложнейший, требующей немалого опыта и специальной теоретической подготовки при работе с различными категориями земельных участков. Как выбрать наиболее подходящий метод, который позволит оценить землю точнее всего?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Причины использования разных методик

Методик существует множество, и только профессионал сумеет понять, какой именно способ оценки земли приемлем в каждом конкретном случае.

Причины, которые могут подвигнуть оценщика к выбору того или иного метода, можно выделить такие:

  • категория земли, ее назначение;
  • наличие информации, результатов исследований;
  • цель проведения оценочных действий;
  • возможность обобщения опыта оценок расположенных рядом участков аналогичного целевого применения, и пр.

Внимание! Тот или иной оценочный прием в чистом виде используется нечасто, обычно практикуется микс разных способов.

Если земельный участок наделен правом аренды, то с таким наделом арендодатель может совершать различные виды сделок. Выходит, что права у собственника отличаются объемом и полномочиями от прав аренды нанимателя, а значит, стоимость этих прав разная: у владельца больше прав и меньше рисков, чем у арендатора.

Арендодателем может выступать физ. лицо, юр. лицо, государство или муниципалитет. Оценка права аренды чаще всего производится с применением доходного метода, предусматривающего использование специальных формул.

В расчет принимаются такие показатели:

  • арендная плата, фиксирующаяся в контрактах найма;
  • срок;
  • рыночная стоимость земель;
  • наличие сервитутов;
  • дисконтная ставка.

Оценка прав аренды показывает, насколько перспективен в данном месте наем земель с конкретной стоимостью, определенного целевого назначения и наличием обременений или без них.

Метод остатка при оценке земельных участков

Такую методику предпочитают применять, когда отсутствуют сведения о стоимостях аналогичных площадей в этом же районе. Метод остатка дает представление об остаточной ценности земель в его нынешнем виде, насколько грунт еще продуктивен.

Справка ! Также определяют, как можно улучшить качества земель, и в какие цифры затрат эти улучшения выльются, а затем рассчитывают чистый доход после реализации земель в уже улучшенном виде.

Здесь учитывается прогнозирование дохода на перспективу при условии, что земли будут сдаваться в аренду по принятым на текущий момент арендным ставкам.

Данный способ приемлем для оценки как уже застроенных участков, так и свободных от построек, главное требование – реальные перспективы получения земельной ренты от конкретного участка.

Расчеты проводятся в такой последовательности: рассчитывается предполагаемая рента от сдачи внаем оцениваемых площадей земли, вычисляют коэффициент капитализации ренты, а уже потом рассчитывают реальную цену этого надела.

Методы оценки стоимости земельного участка

Проведение технологии оценок земель регламентируется Распоряжением Минимущества РФ от 6.03.2002 №568-р, утвердившим методические рекомендации. В этих рекомендациях предлагается применять такие основные методы:

  • сравнения продаж;
  • выделения;
  • распределения и др.

Выбирается методика для расчета оценки земель в зависимости от наличия тех или иных условий.

Метод сравнения продаж

Такой метод основывается на изучении итогов сделок по наделам с такими же свойствами земли в примерно той же зоне расположения.

Если же сведений маловато, можно изучить рынок предложений, и провести аналогию с оцениваемым куском земли, введя корректировочные коэффициенты.

Оцениваемый участок сравнивают с выбранным аналогичным наделом земли, недавно проданным, и определяют схожие характеристики, а также анализируют различия, в результате аналитических расчетов проводят корректировку суммы в сторону уменьшения или увеличения. Грамотное прогнозирование дает возможности вычислить цену земли с большой долей точности.

Важно ! Это самый простой способ, но при условии, что вокруг земли активно раскупаются, информации достаточно.


Этот способ иначе называют методом извлечения,
и пользуются им, когда земли застроены, и уже продаются объекты недвижимости в комплексе.

Важно

Здесь требуется выделить стоимость самого надела земли, для чего высчитывают стоимость построек и иных мер по улучшению, а разница от общей цены объекта и будет составлять искомое.

Можно подойти иначе и сравнить цену нескольких земельных наделов, расположенных в этой же зоне, и сравнить их, определив максимально точно цифру, учтя все различия.


Метод выделения здесь сочетается со сравнительным.

Точность расчетов при методе выделения весьма приблизительна, так как потребуется верно рассчитать стоимость вложений, а также учесть процент износа во всех его проявлениях – от возраста, морального или иного.

Метод распределения

Этот способ называется по-другому методом соотношения: имеется в виду соотношение стоимостей самого надела земли и построенных на нем зданий.

В результате выходит, что в этом случае стоимости распределяются так: цена земли значительно меньше цены здания.

Когда постройки старые, то их реальная стоимость ничтожна, если сравнивать с ценой участка.

Если площадь земель застроена разноплановыми зданиями, сооружениями с большим разбросом по времени возведения, тогда нужно разделить весь участок на площади, на которые выстроены разновременные объекты, и проводить вычисления по каждому отдельно. Результат определяют суммированием полученных цифр, которые и дадут рыночную цену участка.

Внимание ! Чем современнее постройки, тем более дорогие и инновационные средства и технологические приемы использованы в процессе строительства, тем меньше износ.

Эффективен, когда большие, пока что неосвоенные площади земель предполагается разбить на небольшие участки и проводить весь комплекс работ по освоению. Способ отлично работает, когда освоение не потребует значительных финансовых трат.

Чистота подсчетов требует учета всех статей расхода на освоение – от размежевания до устройства дорог, налоговых нагрузок, комиссионных трат на оплату пользования кредитными средствами, и пр.

Рассчитав стоимость продажи освоенных недвижимых объектов и вычтя затраты, понесенные в процессе освоения, получают искомую стоимость земельного надела.

Метод определения затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры

Подобная методика применяется, когда площадь населенного пункта требует вклада средств на воспроизводство или замещение всей инфраструктуры, а потом величину затрат соотносят с земельным наделом, в отношении которого проводятся оценочные меры.

Справка ! Затраты на воспроизведение определяют на 1 га земель застроенной городской зоны.

Затраты обычно включают:

  • прокладку сетей водопровода, канализации, тепла, газа, электричества и пр.;
  • устройство автодорог;
  • строительство сопутствующих зданий – подстанций, тепловых пунктов, распределительных узлов и т.п.

При наличии стремительных инфляционных процессов расчеты на перспективу выполнить сложно, но есть вариант применить укрупненные показатели стоимости.

Метод по условиям типовым инвестиционных контрактов


Такая методика идеальна для работ по оценке территорий больших городов.
Суть способа такова: стоимость надела земли города вычисляется как сумма оплаты за землю по условиям, принятым в инвестиционном проекте.

Инвестор вкладывает свои средства, отстраивает район или некий участок, а часть средств отдает собственнику земель – городу, за пользование гектарами. Инвестор выступает арендатором.

Повсеместная практика составления договоров инвестирования – выделение городу как владельцу земли примерно 20-30% площади законченного строительством объекта.


По сути, определяют стоимость права долгосрочной аренды земли инвестором,
при этом учитываются: размер площади надела, наличие обременений, площади помещений, сроки проведения работ, продолжительность процесса реализации инвестиционного проекта.

Метод предполагаемого использования

Здесь играет роль целевое использование земель, в зависимости от их категории, вида разрешенного пользования и определение потенциального дохода.

Если требуется вложить средства, чтобы извлечение доходов было максимальным, тогда эти финансовые траты нужно вычесть из предполагаемых доходов.
По сути, берется во внимание перспективность использования земель в качестве источника прибыли.

Естественно, что такие факторы, как географическое расположение, климатические параметры, а также наличие инфраструктуры будут играть не последнюю роль при данном методе оценки. Использование может быть разным – строительство, сельскохозяйственная деятельность и пр.

Особенности кадастровой оценки

Кадастровая оценка проводится в целях упорядочения налогообложения земель как объектов недвижимости, а также для создания базы данных о количестве и качестве наделов земель с различными свойствами, эффективностью использования.

Справка ! В идеале кадастровая оценка участка земли должна быть приближена к рыночной, но точность оценки зависит от правильности методики расчетов.

Кадастровая оценка подлежит пересмотру не реже, чем 1 раз в 5 лет. Рекомендуется государственные оценочные мероприятия проводить в один временной отрезок на территории, относящейся к одному и тому же административному району.

Ознакомьтесь ниже с видео по кадастровой оценке земли:

Если на большом участке, подлежащему оценке, есть различные зоны разрешенного пользования, то за основу берут ту, на которой показатели дадут максимальный итог в перерасчете на 1м2 (удельный показатель).
Для оценки сельскохозяйственных угодий вне пределов населенных пунктов обычно используют метод капитализации ренты, при работе с территориями населенных зон максимально приемлем сравнительный подход.

Справка ! В каждом конкретном случае важно учитывать все особенности земель – назначение, вид разрешенного пользования, наличие сервитутов, востребованность в качестве объектов аренды и пр.

Совет

Оценка земель требует специальной подготовки и опыта работы в данном секторе, поэтому доверяться может только аккредитованным специалистам, способным принять верное решение при выборе методики, или микса нескольких методов с целью получения наиболее точной стоимости участка.

Ознакомьтесь ниже с видео про оценку земельных участков:

Источник: http://zhivemvrossii.com/otsenka-nedvizhimosti/uchastok-o/metody-i-podhody.html

Ссылка на основную публикацию