Покупка квартиры с авансом: составление предварительного договора

Бесплатные консультации по недвижимости в вашем городе

Из этой статьи вы узнаете об отличиях аванса и задатка в сделках с недвижимостью. Вы узнаете о законодательной базе и получите практические рекомендации.

Значительная часть судебных дел, связанных с куплей-продажей недвижимости, возбуждается по причине того, что люди неверно оценивают свои возможности при подписании предварительного договора.

Подписывать или нет, на какой срок, что оформлять: задаток или аванс, что делать, если покупатель после подписания договора отказывается покупать вашу квартиру? Будем разбираться.

Обратите внимание

Вообще тема предварительных договоров довольно скользкая. Часто бывает очень сложно заранее определить, в чью сторону решится спор, если дело дойдет до суда, и во многом исход дела будет зависеть от судьи, который будет выносить решение по данному вопросу.

Поэтому при подписании предварительного договора самое важное – профилактика возможных недоразумений.

Согласно ст. 380 п.1 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задаток является одним из способов обеспечения выполнения обязательств, т.е. дает гарантию, что договор будет исполнен, иначе уклонившаяся сторона будет нести потери в размере задатка. Если говорить о продаже квартиры, то, согласно ст. 381 ГК РФ, продавец, в случае отказа от своих обязательств, должен вернуть задаток в двойном размере, покупатель в случае отказа оставляет его продавцу.

Прямого определения понятия «аванс» Гражданский Кодекс не дает, но его смысл передан в ст. 487 ГК РФ (Предварительная оплата товара). По сути это часть суммы, подлежащей уплате, никаких штрафных санкций не предусматривает, т.е. не может быть достаточной гарантией того, что основной договор будет подписан.

Делаем выводы: если с вашей стороны нет абсолютно никаких препятствий к продаже квартиры, вы уже подобрали встречный вариант или вообще в нем не нуждаетесь, у вас полностью готов пакет документов для сделки, в квартире нет прописанных лиц, или вы уверены, что они будут выписаны на момент подписания основного договора, а также вы точно знаете, что не передумаете продавать квартиру и не передумают другие собственники (если собственников несколько), то в этом случае в предварительном договоре указывайте задаток.

Если какое-либо из вышеперечисленных условий не выполняется, если имеется риск того, что вы не сможете в нужный срок выполнить все условия, имеет смысл вместо задатка написать в договоре аванс, это может уберечь вас от многих проблем.

Другой вопрос, согласятся ли на это покупатели, ведь для них желание продавца превратить задаток в аванс чревато потерей их времени, которое они потратят на ожидание вашей квартиры.

Важно

В подобных случаях я всегда исхожу из возможных негативных последствий. При подписании договоров люди могут говорить множество разных вещей, в частности о том, что пойдут вам на уступки, будут ждать, сколько потребуется, не будут иметь претензий, и т.д.

После подписания договора их мнение может кардинально измениться. Обычно так и происходит. И дело даже не в недобрых намерениях или в дурном воспитании. Продажа и покупка недвижимости – большой стресс как для покупателя, так и для продавца.

У обеих сторон многое меняется в жизни, и эти перемены могут вызвать множество непредвиденных ситуаций.

Поэтому старайтесь максимально учесть свои интересы в договоре, все достигнутые соглашения оформляйте письменно, при определении сроков учитывайте непредвиденные обстоятельства, берите время с запасом.

Текст предварительного договора купли-продажи квартиры обязательно должен содержать следующие данные:

  • Паспортные данные покупателя и продавца.
  • Точный адрес и описание объекта недвижимости с указанием количества комнат, площади, этажа.
  • Цена, по которой продается квартира. Если вы хотите указать в основном договоре другую цену, в предварительном договоре пишите именно фактическую стоимость, иначе вы рискуете недополучить значительную часть денег.
  • Дата заключения основного договора. Внимательно считайте дни, нужно, чтобы у всех участников сделки был запас времени, если вдруг что-то собьется, например, вовремя не выдадут нужную справку.

Например, покупатель передумал покупать вашу квартиру.

Если от покупателя вы получили аванс, то его нужно вернуть в любом случае.

Если же вы скрепили ваши отношения задатком, то тут все гораздо интересней.

Часто разрешение таких споров зависит от доброй воли продавца и покупателя. Если вы не пострадали от действий покупателя и у вас достаточно времени для дальнейшей продажи, вы можете просто вернуть задаток, а можете и не возвращать. Точно также и покупатель может оставить задаток, признавая, что нарушил договор, а может потребовать его возврата.

Покупатель может ссылаться на недействительность предварительного договора. Договор действителен и обязателен к исполнению, если он составлен в письменном виде и содержит все существенные условия, которые я выше перечислил (ст. 429 ГК РФ).

Несколько иная ситуация с задатком. При определенных обстоятельствах суд может признать задаток авансом, и обязать вернуть деньги покупателю, все будет зависеть от обстоятельств дела, формулировок в тексте предварительного договора и от точки зрения судьи, ну и от стоимости услуг вашего адвоката.

Две противоположные точки зрения на правовой статус задатка в предварительном договоре изложены здесь и здесь.

То же самое можно сказать и про ситуацию, в которой от исполнения договора отказывается продавец, т.е. если вы по каким-то причинам передумали продавать квартиру, а предварительный договор уже подписан.

Если за квартиру вы взяли аванс, то все просто, верните его покупателю, если же вы оформляли задаток, то тут опять все зависит от доброй воли сторон, суд может вынести неожиданное решение.

Источник: https://xn--b1amjkacdibdgpp9k.xn--p1ai/blog/zadatok-i-avans

Нужно ли платить аванс при покупке квартиры? Для чего это необходимо и каковы нюансы соглашения?

Бывает ситуация, когда покупатель не уверен, что квартиру не купит кто-то еще, предложив более высокую цену, пока он сам занят проверкой юридической чистоты будущей жилплощади.

Для такой цели существует договор аванса, о котором многие лица, заключающие сделку купли-продажи самостоятельно, без помощи агентов по недвижимости, не знают или не имеют представления, как оформить все правильно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Что означает данная предоплата?

Аванс представляет собой предоплату, являющуюся своеобразным гарантом того, что продавец перестанет предлагать продаваемую жилплощадь другим лицам.

Как только он внесен и оформлен юридически, стороны могут спокойно готовиться к предстоящей сделке купли-продажи.

О том, что представляют собой аванс, задаток и залог и чем они различаются, мы писали тут.

Для чего это нужно?

Аванс выступает регулятором отношений продавца и покупателя, причем его работа осуществляется в обе стороны, так как он:

  • обязует продавца прекратить поиски других потенциальных покупателей, а также «замораживает» цену на саму квартиру;
  • обязует покупателя заключить договор купли-продажи.

Какими законами регулируется?

Упоминание аванса указано в п. 3 ст.380 ГК РФ. Сам аванс, без каких-либо дополнительных условий, специально не регулируется гражданским законодательством. Однако при появлении дополнительных факторов, его определение подпадает под критерий обеспечительного платежа (ст.381.1 ГК РФ).

Авансовое соглашение заключается на основании ст. 429 ГК РФ, которая обеспечивает заключение сделки в будущем, так как аванс тоже является формой предварительного договора.

Как правильно оформить авансовый договор при купли-продажи недвижимости?

Как и любая форма предварительного договора, аванс оформляется на условиях основной сделки, то есть:

  1. он осуществляется в письменной форме;
  2. подписывается обеими сторонами.

Несоблюдение формы влечет признание соглашения ничтожным.

  • Выписка из ЕГРН (чтобы убедиться, что продавец является собственником квартиры).
  • Правоустанавливающие документы на продаваемый объект.
  • Копии паспорта сторон (если договор заключается через агентство по недвижимости – сведения об агенте также понадобятся).
  • Сведения о характеристиках недвижимости (технический паспорт).
  • Справки об отсутствии обременений из ЕГРН.

Дополнительно покупатель может запросить сведения о том, что продавец не стоит на учете в ПНД (то есть, является дееспособным, вправе самостоятельно совершать сделку купли-продажи жилой площади), иные сведения, которые в дальнейшем могут помешать заключению основного договора.

Пошаговое заключение соглашения

  1. Шапка договора.

    В ней стандартно содержится следующая информация:

    • наименование документа («Соглашение об авансе», «Предварительный авансовый договор купли-продажи» и т.д.);
    • место заключения;
    • дата;
    • паспортные данные о сторонах сделки и агенте по недвижимости (если купля-продажа осуществляется через него).
  2. Сведения об объекте недвижимости.

    В данном пункте указываются:

    • наименование (в данном случае – квартира) объекта;
    • адрес, по которому он расположен;
    • цена, которую назначил продавец.
  3. Данные о будущем собственнике (покупатель или несколько покупателей). Здесь нужно всего лишь указать ФИО покупателя или того, в чью пользу будет оформлена собственность.
  4. Характеристика продаваемого объекта.

    Необходимо указать:

    • общую площадь квартиры;
    • отдельно кухни;
    • жилой зоны.

    Также указывается домашний телефон, если таковой имеется.

  5. Основная часть соглашения – указывается конкретная сумма предвариетльной выплаты.
  6. Информация о настоящем собственнике жилплощади (продавце).

    Прописываются:

    • ФИО собственника;
    • правоустанавливающие документы на объект (достаточно указать реквизиты).
  7. Гарантии продавца.

    Необходимые сведения:

    • свидетельства об отсутствии обременений;
    • информация о лицах, зарегистрированных в квартире;
    • подтверждение отсутствия незаконной перепланировки (технический паспорт);
    • справка из администрации МО о том, что здание не подлежит сносу или реконструкции;
    • подтверждение достоверности документов на квартиру.
  8. Обязательства продавца.

    Настоящий собственник квартиры обязуется:

    • предоставить продавцу все необходимые документы для предварительного договора и, непосредственно, сделки купли-продажи в указанный в соглашении срок;
    • сообщить продавцу сведения, которые могут помешать заключить договор;
    • не совершать перепланировку или вносить какие-либо изменения в саму квартиру;
    • совершить все платежи за коммунальные услуги и расплатиться по всем долгам за квартиру до того, как договор купли-продажи будет заключен;
    • расторгнуть все договоры, связанные с наймом жилого помещения или аренды.
  9. Ответственность продавца за последующий отказ от заключения договора купли-продажи и нарушение предварительного договора.
  10. Ответственность покупателя.
  11. Условия, при которых покупатель может отказаться от заключения основной сделки с возвращением ему аванса:
    • невозможность исполнения обязательств по независимым от сторон обстоятельствам;
    • утрата продавцом права собственности;
    • обнаружение 3 лиц с правом собственности;
    • утрата одним из собственников дееспособности или ее ограничение;
    • иные обстоятельства, которые устанавливают сами стороны.
  12. Место совершения сделки.

    Указываются:

    • дата совершения сделки;
    • точное время;
    • точный адрес.
  13. Порядок исполнения обязательств по договору.

    В данный пункт включаются:

    • способ расчета аванса;
    • форма договора (простая письменная или с нотариальным заверением).
  14. Расходы, связанные с данным соглашением. В пункте указывается лицо, которое несет все расходы (сама сумма предварительной выплаты, расходы на нотариуса, если сделка нотариально заверяется и т.д.).
  15. Срок вступления договора в силу и срок его действия.
  16. Подписи сторон.

Кроме того, необходимо сделать указание о том, что соглашение подписано в двух экземплярах.

Такая возможность действительно имеется. Стороны прописывают в самом договоре купли-продажи данное условие в том случае, если покупатель не способен отдать всю сумму сразу, но при этом не желает приобретать жилье в ипотеку, хотя формально покупаемая квартира остается в залоге у продавца до полной оплаты купли-продажи квартиры.

Соглашение об авансе, тем не менее, составить придется, но сделать это можно одновременно с заключением самой сделки купли-продажи. В тексте договора необходимо сделать ссылку на документ об авансе и указать:

  1. Срок, в который будет выплачена сумма аванса.
  2. Срок, в который будет выплачена оставшаяся часть.
Читайте также:  Аэрофлот: возможен ли вынужденный возврат билетов по состоянию здоровья?

Есть ли разница в подписании между физическими и юридическими лицами?

Чаще всего договор купли-продажи жилой недвижимости заключается между физическими лицами, но юридические лица тоже не лишены права на заключение такой сделки.

Если договор заключают между собой юридические лица, то саму сделку вправе осуществить:

  • генеральный директор организации;
  • его представитель по доверенности.

Аванс снимается со счета самого юридического лица, что должно быть задокументировано в бухгалтерском отчете.

Если сделка заключается между физическим и юридическим лицом, важно учитывать, что:

  • вместе с наименованием организации указываются и личные данные ее руководителя;
  • поставить подпись может не сам руководитель, а его представитель по доверенности.

Расписка о получении

Особую важность представляет расписка продавца о том, что денежная сумма была им получена.

Расписка – это необходимый документ, подтверждающий совершение значимого действия стороной договора. С помощью нее покупатель будет способен подтвердить уплату аванса в тех случаях, когда продавец или риелтор утверждают обратное.

Расписка должна содержать:

  1. Паспортные данные сторон сделки.
  2. Ссылку на преддоговор.
  3. Сведения о продаваемом объекте (адрес квартиры и ее технические характеристики).
  4. Сумму выплаты.
  5. Подпись продавца о том, что деньги были получены.
  6. Подпись покупателя и дата.

Исходя из судебной практики, сам факт расписки является доказательством как уплаты суммы, так и соглашения заключить в дальнейшем сделку. То есть, документальное заключение сделки об авансе не будет являться обязательным шагом.

Важно отметить, что нотариальное заверение расписки, как и предварительного соглашения, законодательно не требуется. Однако для надежности советуют их заверить, чтобы впоследствии не возникло проблем с доказательством в суде, если оно потребуется.

Правила передачи суммы

Часто продавцы в качестве предварительной выплаты требуют практически половину суммы, что не является правильным. Конкретная цифра устанавливается индивидуально по соглашению между сторонами сделки. Но, как правило, аванс составляет около 10 процентов от полной стоимости квартиры. Более высокую сумму можно назначить по индивидуальному соглашению участников.

О сроках уплаты договариваются продавец и покупатель индивидуально. Важно, чтобы покупатель не просрочил указанный период.

Деньги можно передать:

  • наличными при встрече с продавцом (как происходит купля-продажа за наличный расчет?);
  • наличными – непосредственно в самой квартире (чтобы еще раз взглянуть на нее);
  • наличными – во время нотариального заверения сделки (если производится данная процедура);
  • через электронный расчет на счет продавца в банке.

Риски и подводные камни

В соглашении об авансе важно предусмотреть все возможные случаи, которые могут помешать последующему совершению сделки, чтобы не остаться без аванса и не войти в минус, заплатив и неустойку. Риск покупателя при отказе заключить договор купли-продажи заключается в том, что по соглашению внесенный аванс останется у продавца, и вернуть он его уже не сможет.

Если продавец отказывается в дальнейшем заключить сделку, нашел нового покупателя или повысил цену, он обязывается:

  1. вернуть деньги покупателю;
  2. заплатить неустойку, в сумме, которая была указана в договоре.

Неустойка уплачивается лишь в том случае, если в документе содержится подобная формулировка:

«Сумма аванса возвращается Покупателю в течение N дней с момента возникновения/обнаружения нарушения требований настоящего договора Продавцом. Одновременно Продавец уплачивает Покупателю договорную неустойку в сумме, эквивалентной N рублей».

В соглашении может быть прописаны и штрафные санкции покупателю в пользу продавца:

«Сумма аванса остается у Покупателя, если Продавец отказывается от заключения договора купли-продажи без наличия причин, указанных в настоящем договоре. Одновременно с этим Покупатель обязуется совершить оплату в пользу Продавца договорной неустойки в сумме, эквивалентной N рублей».

Без прямого указания на то в договоре, как постановил Пленум ВС РФ, дополнительная неустойка в договорах аванса не может быть назначена ни продавцу, ни покупателю.

Можно ли вернуть деньги обратно, если передумал покупать имущество?

Ответственность по срыву сделки при внесенном авансе законодательно не урегулирована. Если иное не предусмотрено в договоре аванса сторонами, аванс подлежит возврату со стороны обоих участников без всяких последствий, вне зависимости от причины. Но все же всегда стоит понимать основные моменты и подстраховаться, указав в соглашении важные формулировки.

Если в договоре не указаны штрафные санкции в виде целого аванса, его части или дополнительной уплаты неустойки, покупатель может вернуть себе сумму, не дожидаясь нарушения договора продавцом.

Кроме того, в самом соглашении могут быть прописаны условия, которые позволят стороне вернуть внесенную сумму (шаг 11 в порядке заключения соглашения). Продавец, утративший право собственности незадолго до заключения сделки купли-продажи возвращает предварительную выплату без неустойки.

Еще один способ вернуть аванс – сделать прямое указание в договоре об этом. То есть, необходимо прописать точный срок заключения сделки по продаже квартиры и, если соглашение в этот день не было заключено, аванс должен быть возвращен.

Совет

Важным моментом является грамотное составление предварительного договора об авансе. Непонимание или мнимое понимание условий может привести покупателя к утрате уплаченной суммы. Рискует и сам продавец в тех случаях, когда отказывается заключить основной договор с контрагентом.

Для подстраховки соглашение стоит заверить у нотариуса. Он не только проверит правильность пунктов сделки, но и сама его подпись будет являться фактом, доказывающим уплату аванса в суде.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/zhilaya-sobstvennost/kvartira/kuplya-prodazha/instrutsiya/peredacha-deneg/oformlenie-avansa.html

Все о предварительном договоре купли-продажи квартиры с задатком: правила заполнения, тонкости, а также образец

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Форма документа и его содержание

Предварительный договор составляется на первом этапе проведения сделки, констатируя готовность сторон к её проведению. Отражает нормы гражданско-правовых договоров. Соответственно, требования к форме предъявляются на основании статьи 425 ГК РФ.

Всегда составляется на бумажном носителе, с обязательным указанием:

  1. Наименования документа.
  2. Времени и места заключения.
  3. Предмета договора.
  4. Определения сторон.
  5. Существенных положений.

В завершение всегда ставятся собственноручные подписи участников сделки, фамилии расшифровываются также собственноручно.

СПРАВКА: Наименование документа можно сформулировать как «договор задатка», что станет главным основанием его заключения.

Содержательная сторона опирается на специфику ситуации, сопутствующей проведению сделки и нюансы, которые требуется предусмотреть при её организации. Когда речь идёт о задатке, точные формулировки положений особенно важны, так как от их интерпретаций может зависеть мирное урегулирование всех имущественных противоречий, или возбуждение судебных тяжб.

Соответственно, обязательно требуется сформулировать предмет договора, которым выступает представленная к имущественной сделке квартира. Объект описывается достаточно подробно, с указанием:

  • адреса расположения;
  • технических и кадастровых характеристик;
  • лаконичного титула.

Все вносимые характеристики требуется тщательно сверить, так как к сделке купли продажи допустимо будет представить только тот объект, который указан в ПДКП. То же касается сторон – сведения о них переносятся полностью и не могут изменяться, так как при заключении ПДКП сделку можно рассматривать как разделённую на два равноправных и вполне правомочных этапа.

Главное, чтобы из содержания документа следовало:

  1. Лица приняли решение на организацию гражданско-правовой сделки, в результате которой будет происходить передача вещных прав на квартиру.
  2. На данном этапе сделка не считается совершённой, однако продавец принял решение снять имущество с торгов и прекратить поиск покупателей в пользу установленного лица, притязающего на покупку недвижимости.
  3. В качестве гарантии, удостоверяющей серьёзность намерений, потенциальный покупатель передаёт собственнику имущества обозначенную сумму денежных средств (задаток).
  4. Переданные деньги выступают в роли задатка, с вытекающими из данных правоотношений, юридическими последствиями.
  5. В указанное время стороны заключат договор купли продажи, на основании которого покупателю перейдёт право собственности, а продавец получит установленную сумму денег, за вычетом полученного по задатку.

Положения и пункты документа могут включать все нюансы, во внесении которых заинтересована та или иная сторона.

Существенные условия

К существенным условиям в данном случае относятся нижеследующие положения:

  • полная стоимость квартиры;
  • условия перехода вещных прав на объект покупателю;
  • сроки проведения сделки;
  • ответственность сторон при срыве сделки;
  • нормы расторжения ПДКП по соглашению или в суде.

Каждое условие формулируется отдельным пунктом и раскрывает подробности подготовительного этапа имущественной сделки одним или несколькими подпунктами. В них предусматривается вся предстоящая процедура. Существенные условия базируются на конкретике. Например, цена квартиры указывается в рублях – числовыми символами и прописью.

Изменяться в основном договоре она уже не может. То же касается сроков проведения сделки – они указываются соответствующей датой.

ВАЖНО: Отсутствие точных формулировок при обращении в суд в случае возникновения спора, может стать причиной отклонения иска.

Независимо от даты планируемой сделки, срок действия предварительного договора может пролонгироваться. Это произойдёт при условии не состоявшейся сделки, если стороны не придут к компромиссу относительно причин её срыва и не смогут по согласию решить вопрос о задатке.

В таком случае срок действия этого документа продлится на один год, начиная с момента запланированной, но не состоявшейся продажи квартиры (ст. 196 ГК РФ). За это время пострадавшая сторона должна возбудить исковое производство о восстановлении имущественных прав, нарушенных срывом имущественной сделки.

Экземпляр ПДКП, находящийся на руках у истца, станет основанием для подачи искового заявления. Если сделка состоялась по условиям, предусмотренным предварительным договором, он утрачивает юридическую силу с момента подписания купчей на квартиру сторонами, и её передачи на регистрацию в МФЦ или Росреестр (ст.131, ч.1 ст.558 ГК РФ).

На какие пункты и информацию следует обратить особое внимание?

Все внесённые сведения о помещении должны быть полностью идентичны тем, которые впоследствии будут внесены в купчую. Поэтому при внесении требуется тщательно сверить их с кадастровой и технической документацией. Малейшая ошибка приведёт к признанию договора оспоримым или ничтожным.

То же касается определения сторон – сведения о них должны соответствовать паспортным данным. Если возникают разночтения фамилии или иных персональных данных в документах на квартиру и в паспорте – указываются сведения из паспорта, а к договору прилагается документ, отражающий причину законного изменения фамилии (иных сведений).

Проверить внесённую информацию важно ещё и по той причине, что ряд мошеннических схем под видом технической ошибки подменяет объект недвижимости. Или – вносит условия, не подлежащие исполнению контрагентом, чтобы оставить себе сумму задатка.

Кроме этого следует выяснить:

  • возраст собственника, достижение им 18 лет;
  • не просрочена ли доверенность представителя;
  • проверить права третьих лиц, прописанных в квартире.

До заключения ПДКП вся информация по квартире и полный пакет документов должны быть в наличии. Если предварительный договор заключён без полноценной подготовки к сделке, он может признаваться ничтожным. В этом случае переданная недобросовестному контрагенту сумма задатка может остаться у него, так как суд не признает правоспособность договора.

ВНИМАНИЕ: Любая халатность при проверке документов или согласие с контрагентом о противозаконных действиях отменяют право на защиту интересов в суде.

Нередко задаток получается в крупном размере при существенном снижении стоимости квартиры. Такие уловки часто приводят к согласию потенциального покупателя уплатить задаток, закрыв глаза на те или иные недочёты.

Например, на якобы временное отсутствие документации, или – заключение ПДКП на основании нотариально удостоверенных копий. Такие моменты не позволят им снискать расположение суда и получить судебную защиту. Особенно важно не допустить следующих ошибок:

  1. Не уплачивать задаток более 10% стоимости квартиры, внесённой в договор.
  2. Не проводить взаиморасчёты, с уплатой полной стоимости объекта – ПДКП не даёт никаких правовых гарантий. А задаток – это не стоимость квартиры.
  3. Не рассчитывать на получение права пользования жилплощадью на основании заключения ПДКП. И ни в коем случае не предоставлять контрагенту такого права.
Читайте также:  Детское пособие при рождении третьего ребенка: размер региональных и федеральных выплат

Также нужно чётко сформулировать условия подготовки объекта к сделки, в числе которых следует рассмотреть и такие как снятие с регистрационного учёта несовершеннолетних жильцов до начала процедуры передачи прав. Если по квартплате выявлены задолженности – вносится условие об их погашении.

Отличия от аванса

Чем отличается задаток от аванса? Главное отличие в том, что передача задатка и его правовые последствия регулируются нормами статей 380, 381 ГК РФ. Эти положения допускают в случае срыва сделки:

  1. Если она произошла по независящим от участников причинам – вернуть сумму задатка в объёме, соразмерном полученному.
  2. Оставить полученную сумму у себя, если виновником срыва сделки окажется не состоявшийся покупатель.
  3. Вернуть полученное в двойном размере, если продавец откажется от продажи квартиры установленному в ПДКП лицу.

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

    Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Аванс не допускает такого многообразия вариантов, которые усугубляют ответственность сторон друг перед другом.

Он регулируется положениями статьи 487 ГК РФ и требует в случае отказа от продажи или покупки вернуть полученные авансом деньги. Сумма возвращаемого должна быть равна сумме полученного по договору.

Узнать о том, как составить соглашение об авансе при покупке квартиры, а также посмотреть его образец можно тут.

Заключение

ПДКП с получением задатка составляется после договорённости о покупке квартиры, если сделку требуется отсрочить на соразмерный срок. Гарантией сохранности выбранного имущества до момента заключения сделки становится задаток.

Если сделка не состоится, виновная сторона понесёт убыток на сумму, равную уплаченному задатку. Порой в процессе совершения сделки могут возникать обстоятельства дополнительного характера.

В таких ситуациях можно составить доп соглашение к договору.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/zadatok-avans-zalog/v-predvaritelnom-dogovore.html

Предварительный договор купли продажи квартиры с авансом (образец)

Документом-основанием приобретения недвижимости служит договор купли-продажи. В рамках заключения договора часто применяется его аналог – предварительная форма.

Целью составления предварительного соглашения является получение сторонами гарантий дальнейшего совершения сделки.

Документ определяет основные моменты заключения сделки, права и обязанности сторон, срок заключения основного договора, внесение аванса или задатка.

Общие понятия предварительного договора

Договор, заключаемый в письменном виде, должен быть составлен с соблюдением требований. К договору применяются условия, предусмотренные ст. 429 ГК РФ. Сторонами должны быть учтены положения норм законодательства:

  • При составлении предварительного соглашения применяется форма, соответствующая окончательному договору. Исполнение условия позволяет избежать признания его ничтожности. Договоры по сделкам о продаже недвижимости заключаются в письменном виде (ст. 550 ГК РФ).
  • В документе отражают подробное описание объекта, позволяющее точно его идентифицировать. Если соглашение сопровождается внесением аванса в форме задатка, указывают его точное назначение как часть платежа по сделке.
  • Расторжение договора по вине любой из сторон влечет финансовые потери – санкции, предусмотренные законодательством.

Договор подписывается сторонами (либо их официально подтвержденными доверенностями представителями) с указанием реквизитов паспортов. Представлять интересы физических лиц могут граждане или организации на основании доверенности, удостоверенной нотариусом.

Читайте также статью ⇒ Договор купли—продажи доли квартиры

Сведения, представляемые при заключении договора

Объем сведений, содержащихся в предварительном договоре, превышает состав данных основного договора. Кроме существенных условий, документ должен содержать положения, определяющие порядок составления основного договора и санкции за нарушение условий предварительного соглашения.

Условие, сведения договора Описание представляемых данных
Дата документа, место составления Дата документа может не совпадать с днем его подписания
Номер документа Реквизит необязателен, при отсутствии реквизита в ссылках на документ указывается б/н
Реквизиты сторон Юридические лица представляют сведения о названии, основании ведения деятельности, личных данных представителя интересов. Физические лица указывают фамилию, имя, отчество, паспортные данные
Предмет сделки В предварительном соглашении указывается адрес предмета договора, его индивидуальные характеристики, месторасположение, этаж, площадь объекта
Сумма договора Указывается цена (полная стоимость передаваемого объекта), за которую одно лицо согласно продать квартиру, а второе лицо приобрести объект
Способ расчетов Определяется порядок передачи или перечисления денежных средств
Величина задатка Сторонами определяется сумма, передаваемая в качестве задатка по сделке
Санкции Лица имеют право установить санкции, отличающиеся в разумных пределах от законодательных норм
Дополнительные условия В предварительное соглашение включаются любые прочие условия, касающиеся планируемой сделки

Образец предварительного договора с задатком

Отличие аванса от задатка

В соглашении, предваряющем основной договор, в большинстве случаев указывается сумма, передаваемая продавцу в счет будущего платежа. Средства вносятся в качестве аванса или задатка. Авансовый платеж менее выгоден для покупателя. При расторжении сделки до заключения основного договора сумма возвращается покупателю без дополнительных обязательств.

Условие Аванс Задаток
Обеспечительное условие Сумма вносится как часть платежа за приобретаемую недвижимость Сумма несет обеспечительную функцию для совершения сделки
Законодательная норма Определение аванса в ГК РФ отсутствует В ГК РФ понятию задатка посвящена ст. 380
Расторжение сделки Возврат средств аванса без дополнительного штрафа Возврат задатка сопровождается штрафными санкциями
Размер возвращаемой суммы при расторжении сделки Сумма равнозначна внесенному авансу Предусмотрен двойной размер либо отсутствие возможности возврата

При передаче аванса достаточно составления расписки, задаток сопровождается составление договора. Условие о задатке включается в предварительный или самостоятельный договор.

По мнению судебных органов, аванс наравне с задатком засчитывается в счет будущих платежей по сделке. В отличие от задатка авансовый платеж не несет обеспечительных функций по договору.

Постановление АС Московского округа от 17.03.2015 № Ф05-1796/2015 вынесено под председательством судьи В.А.Черпухиной.

Санкции при возврате задатка по предварительному договору купли-продажи

Задатком признается сумма, переданная стороне в счет обязательных платежей по договору (ст. 380 ГК РФ). Передача суммы является признаком заключения договора. Операция, подтверждающая передачу задатка, должна быть оформлена в письменном виде. Особенности использования задатка:

  • Размер задатка определяется сторонами. Наиболее распространенной величиной задатка является сумма, соответствующая 10-15% от договорной стоимости сделки.
  • Сделка покупки недвижимости может не состояться по инициативе продавца. Отказ от исполнения договора возможен только при возврате задатка в двойном или ином размере, предусмотренным документом.
  • При отказе от приобретения имущества покупателем задаток остается у продавца.
  • Виновная за неисполнение обязательств сторона должна погасить полученные второй стороной убытки.

Последствия при неисполнении обязательств, связанные с внесением задатка, установлены в ст. 381 ГК РФ.

Ограничение внесения задатка по договорам, требующим регистрации

Обеспечительная функция задатка не реализуется в договорах, действие которых наступает с момента государственной регистрации. Условие о задатке, включенное в основной договор купли-продажи квартиры, не реализуется, если средства внесены до регистрации права собственности. Передача средств признается авансом.

Условие задатка действует в предварительном соглашении, не требующем проведения регистрации.

Договор вступает в силу с момента его подписания, что позволяет сторонам включить в документ условие о передаче аванса или задатка. В случае, когда сделка совершена, отличий между авансом и задатком не возникает.

Обратите внимание

Особенности в форме наложения санкций проявляются только при расторжении сделки после заключения предварительного договора.

Читайте также статью ⇒ Как оформить куплю—продажу квартиры через МФЦ.

Уклонение стороны от заключения договора

Отказ в заключении основного договора на основании предварительного соглашения позволяет стороне, чьи права нарушены, наряду с возвратом задатка обратиться в судебный орган с иском о принудительном заключении договора (ст. 445 ГК РФ). Для получения положительного решения необходимо:

  • Подать исковое заявление для восстановления нарушенных прав.
  • Предоставить в качестве приложения к иску предварительный договор, правомочный и содержащий существенные условия.

Договор, приложенный к заявлению, должен содержать условие об обязательном заключении договора купли-продажи в установленные документом сроки либо в течение года при отсутствии дат совершения сделки.

При вынесении судом положительного решения договор считается заключенным при вступлении в силу решения суда.

Сроки, определяющие условия реализации договора

Проведение сделки и условий, заключенных в предварительном договора, осуществляются в сроки, определенные сторонами. Необходимо выполнить:

  • Срок передачи покупателем продавцу аванса или задатка. При задержке внесения суммы для обеспечения сделки продающая сторона обязана сделать письменное предупреждение. В случае отказа покупателя внести сумму расторжение предварительного договора осуществляется в судебном порядке.
  • Срок заключения основного договора. Договор о купле-продажи имущества составляется с учетом предварительно указанных условий в срок, установленный соглашением. Отсутствие условия о сроке обязывает стороны заключить основной договор в течение года.

Превышение годового периода со дня заключения предварительного соглашения (при отсутствии конкретного срока сделки) влечет прекращение его действия. Продление осуществляется путем заключения дополнительного соглашения.

Ошибки, допускаемые при заключении предварительного договора

Значимость предварительного договора нельзя недооценивать. Ошибки, допущенные в документе, могут иметь финансовые последствия.

Условие сделки Неверная позиция Правильный подход
Документальное подтверждение передачи денежных средств распиской Передача суммы в счет оплаты под расписку, заверенную свидетелями или нотариусом Передача суммы, подтверждаемая распиской, не дает права на заключение сделки. Расписка может рассматриваться в качестве приложения к договору
Размер неустойки при отказе от заключения основного договора Сумма неустойки может быть любой величины и не может быть оспорена судом Неустойка, включенная в предварительный договор как мера санкции при отказе от заключения основного договора, должна быть соизмерима убыткам, понесенным другой стороной. Размер неустойки может быть оспорен

Вопрос № 1. Подлежит ли предварительный договор о купле-продажи недвижимости регистрации в Росреестре?

Регистрации подлежит переход права собственности после заключения основного договора. Предварительное соглашение не регистрируется.

Читайте также статью ⇒ Договор купли продажи квартиры с пожизненным проживанием продавца (образец).

Источник: https://1000meters.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-avansom-obrazec/

Бухгалтерия и бизнес

  • Обязательное психиатрическое освидетельствование работников
  • Оформление и восстановление свидетельства о рожденнии
  • Когда выдается родовой сертификат на руки матери
  • Что делать, если проверка онлайн не работает?
  • Уголовный кодекс ст 111 ч 4
  • Советуем посмотреть: документы для оформления загранпаспорта для ребенка
  • Как оформить региональный материнский капитал?
  • Куда нужно зайти, чтобы записаться в детский сад самостоятельно
  • Амнистия к выборам президента уже начала своё действие
  • Правила выпуска государственных жилищных сертификатов — Российская газета
  • Уголовный кодекс российской федерации
  • Что такое несоблюдение требований, предписанных дорожными знаками или разметкой проезжей части дороги
  • Заполнение документа в режиме онлайн
  • Закон о гаражной амнистии: что под него подпадает
  • Минимальный размер алиментов
  • Что нужно делать, если потерял паспорт?
  • Шутки про охрану труда на производстве
  • Форма госслужащих министерства обороны
  • Пожарный петр станкевич пожертвовал жизнью, чтобы спасти шесть человек
  • Ежемесячные детские пособия
  • Какие категории чернобыльцев бывают?
  • Чем юрист отличается от адвоката
  • Значение пмж в новой зеландии
  • Картинки пожарная безопасность детям
  • Несчастные случаи, подлежащие расследованию и учету
  • Что будет, если не прийти в военкомат по повестке
  • Российская федерация федеральный закон о погребении и похоронном деле
  • Трудовая миграция. Гастарбайтеры — это кто? Сколько в России гастарбайтеров
  • Сроки хранения бухгалтерской документации
  • Порядок медицинского освидетельствования на состояние опьянения
  • Чтобы получить материальную помощь потребуется
  • Присяга при принятии гражданства РФ и упрощенная процедура гражданства для украинцев
  • Сколько раз можно получить 25000 из материнского
  • Ежемесячные выплаты из материнского капитала
  • Статья 12.17 часть 2
  • Нюансы оплаты работы в выходные дни согласно тк рф
  • Что делать, если цифры не совпадают с теми, которые определили в центре занятости?
  • Вор в законе Джем — (Евгений Васин)
  • Многодетная семья: определение и статус
  • Как быть, когда шумят соседи
  • Обязательное психиатрическое освидетельствование работниковВ данной статье будет рассмотрено, что такое обязательное обследование работников у психиатра, когда проходит эта процедура, а также какие работники обязательно должны ее проходить. Психиатрическое освидетельствование работников раз в 5 лет…Бухгалтерия
  • Оформление и восстановление свидетельства о рожденнииИмеет такую же значимость для детей, как паспорт для взрослых. Без него невозможно совершать юридические действия, получать прочие документы. Печать в паспорте родителя не имеет равной свидетельству о рождении юридической силы. Поэтому в случае…Регистрация ООО
  • Когда выдается родовой сертификат на руки материРодовой сертификат – основной документ по программе «Родовые сертификаты» национального проекта «Здоровье», которая стартовала 1 января 2006 года. Родовые сертификаты введены с целью повышения материальной заинтересованности медицинских учреждений…Выплаты
Читайте также:  Делится ли квартира по дарственной при разводе?

Источник: https://buhof.ru/dismissal/predvaritelnyi-dogovor-avansa-za-kvartiru-sostavlenie-predvaritelnogo/

Что передавать аванс или задаток. Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор – договор между сторонами сделки в котором содержаться основные моменты и условия основного договора купли-продажи объекта недвижимости, который стороны намерены подписать в дальнейшем.

Содержание предварительного  договора купли-продажи:

  • Наименование сторон сделки (ФИО или наименование организации, паспортные данные, место регистрации, дата рождения и т.п.);
  • Наименование объекта недвижимости (его характеристики: адрес расположения, кадастровый номер, метраж, этажность  и т.п);
  • Документы основания на объект недвижимости (правоустанавливающие документы, указанные в свидетельстве о государственной регистрации либо в выписки из ЕГРН);
  • Согласованная стоимость объекта недвижимости (не подлежит изменению, будет указана в основном договоре купли-продажи);
  • Сроки подписания основного договора купли-продажи;
  • Способы оплаты стоимости объекта недвижимости (наличными средствами, с помощью заемных средств банка, с использованием средств материнского (семейного) капитала, рассрочка платежа и т.п.)
  • Обеспечительная мера (задаток или аванс);
  • Условия передачи объекта недвижимости (передача ключей, перечень мебели и техники, если таковая передается с объектом , сроки освобождения объекта недвижимости продавцом и т.п.);
  • Условия оплаты расходов по регистрации перехода права собственности;
  • Условия снятия обременений (в случае его возникновения в пользу продавца);
  • Штрафные санкции за несоблюдение условий предварительного договора (служат стимулирующим фактором для сторон сделки);
  • Контактные данные сторон сделки (контактный телефон, адрес фактического проживания, если он отличен от адреса регистрации, e-mail)

Обеспечительная мера по предварительному договору купли-продажи

В обеспечение своих намерений по предварительному договору стороны сделки передают аванс или задаток.

Что такое аванс?

Аванс — денежные средства, передаваемые одной из сторон сделки другой для подтверждения серьезности своих намерений о заключение основного договора купли-продажи в последующем.  Полученные денежные средства подтверждаются распиской (составляет сторона, получившая деньги)

Если покупателем был передан аванс, как обеспечительная мера по предварительному договору, следует помнить, что в случае отказа продавца от заключения основного договора купли – продажи он будет обязан возвратить сумму аванса покупателю в полном объеме.

Что такое задаток?

Задаток — денежные средства передаваемые покупателем продавцу в качестве обеспечительного платежа для подтверждения серьёзности своих намерений заключить в дальнейшем основной договор купли — продажи. Получение денежных средств подтверждается распиской.

Суть задатка заключается в следующем:

  • Если покупатель отказывается от заключения основного договора купли-продажи, то в этом случае сумма задатка не возвращается (остается у продавца);
  • Если продавец отказывается от заключения основного договора, то обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.

При заключении предварительного договора с передачей задатка  нужно помнить

  • Подготовить и подписать сторонами предварительный договор;
  • Подготовить и подписать соглашение о задатке;
  • Продавец факт получения денег от покупателя должен подтвердить распиской. Расписка о получении денег должна быть составлена и подписана от руки.

Источник: http://doma37.ru/predvaritelnyj-dogovor-avans-i-zadatok/

Задаток и аванс в предварительном договоре

05 Декабря 2013 г.

При заключении предварительного договора купли-продажи часто покупатель передаёт продавцу денежную сумму в качестве гарантии того, что стороны намерены заключить в будущем в установленный договор срок основной договор.

Однако в самом предварительном договоре данная сумма может называться по-разному – аванс или задаток.

От того, как эта денежная сумма определена в предварительном договоре, зависят и правовые последствия для сторон, если такой предварительный договор будет нарушен и заключение основного договора не состоится.

Что такое аванс и задаток и как правильно действовать сторонам при наличии в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения условий о них мы рассмотрим в данной статье.

Понятие аванса законодательно нигде не закреплено, данный термин употребляется, но точное его определение – что такое аванс – в законе отсутствует. Однако, исходя из смысла правовых норм, в которых данный термин употребляется, можно сделать следующий вывод:

Аванс – это частичная предварительная оплата по договору, передаваемая покупателем продавцу в счёт предстоящей оплаты цены жилого помещения.

В случае, если сделка купли-продажи жилья и подписание основного договора не состоялись, сумма аванса подлежит возврату. Если же сделка и подписание основного договора состоялись, то аванс засчитывается как часть оплаты при окончательном расчёте.

Важно

Таким образом – аванс – это только предоплата. Только в таком смысле и следует рассматривать этот термин.

В отличие от аванса термин «задаток» в законе определён (ст. 380 Гражданского кодекса РФ):

Задаток – это денежная сумма, которая выдаётся одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Исходя из этого, можно сделать вывод, что задаток – это не только предоплата, но и способ обеспечения исполнения обязательства.

Законом устанавливаются требования к форме соглашения о задатке, а также последствия в отношении задатка при неисполнении сторонами обязательств:

— Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме;

— В случае несоблюдения письменной формы при наличии сомнений, является ли задатком сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Это означает, что в случае наличия спора суд будет исходить из того, что такая сумма является авансом, а не задатком, если не доказано иное.

Таким образом, очень важным является правильно отразить в предварительном договоре истинные намерения сторон, поскольку последствия нарушения такого предварительного договора различны в зависимости от того, как передаваемая покупателем продавцу денежная сумма называется в тексте договора – аванс или задаток.

Итак, если в предварительном договоре речь идёт об авансе, то в случае не заключения договора продавец обязан вернуть покупателю сумму аванса. Однако это не лишает продавца обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения, при этом сумма аванса не возвращается, а засчитывается в счёт оплаты цены жилого помещения по договору.

А если в предварительном договоре указано, что передаётся денежная сумма в качестве задатка?

В таком случае имеет значение – по чьей вине не состоялось заключение основного договора.

Совет

Если это произошло по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, то сумма задатка должна быть возвращена несостоявшемуся покупателю. Под невозможностью исполнения согласно ст. 416 ГК РФ следует понимать наличие обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает: например, уничтожение имущества.

Если нарушение предварительного договора произошло по вине покупателя (стороны, давшей задаток), то задаток остаётся у другой стороны (продавца).

Если же за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (продавец), то она обязана уплатить другой стороне (покупателю) двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачётом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Таким образом, сторонам, подписавшим предварительный договор с включением в него условия о задатке, не следует пренебрегать установленным таким договором сроком его исполнения, поскольку это может повлечёт как принуждение к его исполнению и возмещение в связи с эти убытков, так и неблагоприятные последствия относительно суммы задатка.

Основные нарушения предварительных договоров – это нарушения сроков, установленных для заключения основного договора.

Если срок подходит к окончанию, а стороны так и не выразили намерений заключить основной договор, или если одна из сторон уклоняется, то добросовестной стороне следует позаботиться о том, как не потерять внесённую/полученную сумму задатка.

Чтобы в последующем доказать, что это другая сторона уклоняется от заключения основного договора, то в её адрес необходимо направить предложение о заключении такого договора с указанием даты, времени и адреса, по которому необходимо явиться для заключения основного договора купли-продажи жилого помещения. Это возможно сделать лично под роспись, либо письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо посредством услуг нотариуса.

Обратите внимание

Если все-таки подписание основного договора не состоялось, то сторонам необходимо учитывать позицию судов при рассмотрении вопроса о правомерности включения условий о задатке в предварительный договор.

Законодательство РФ не содержит запрета в отношении включения сторонами в предварительный договор условия о неустойке за незаключение и (или) уклонение от заключения основного договора, а значит, стороны вправе закрепить эти условие в предварительном договоре.

Однако суды в отношении правомерности включения таких условий в предварительный договор придерживаются разных подходов, единообразие при принятии решений отсутствует. В частности, можно выделить два противоположных подхода судов.

Первый подход заключается в том, что лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность — заключить в будущем основной договор, и право — требовать от другой стороны заключения основного договора.

Возникновение обязательств имущественного характера по такому договору законом напрямую не предусмотрено. Кроме того, ст.

429 ГК РФ предусматривает специальные способы защиты стороны предварительного договора при уклонении контрагента от заключения основного договора – посредством обращения в суд с иском о понуждении к заключению основного договора.

Следовательно, неустойка за отказ от заключения основного договора как способ обеспечения обязательства заключить основной договор и мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого обязательства действующим гражданским законодательством не предусмотрена.

Второй подход заключается в допустимости установления в предварительном договоре условия о неустойке как меры обеспечения обязательства по заключению основного договора.

Важно

Неустойка — это мера гражданско-правовой ответственности и способ обеспечения исполнения обязательств, а прекращение предварительного договора не может являться основанием для отказа в выплате неустойки, предусмотренной самим предварительным договором.

Таким образом, условие об уплате неустойки в виде задатка за неисполнение обязательства по заключению основного договора не противоречит гражданскому законодательству и может быть включено в предварительный договор.

Источник: https://virtual-jurist.ru/note-10.html

Ссылка на основную публикацию