Как оформить доверенность на продажу квартиры и не попасть в руки мошенников?

Продажа квартиры по доверенности: возможны мошенничества! — Недвижимость Екатеринбурга

Дата: 20.01.2014 04:32<\p>

Постоянный адрес материала: http://www.metrinfo.ru/articles/126071.html Самые типичные случаи обмана. Как защититься продавцу и покупателю   Текст : Владимир Абгафоров | www.metrinfo.ru  Реальная история, происшедшая в одной знакомой семье: у пожилой женщины (75 лет) обворовали квартиру.

Среди пропавшего – паспорт и свидетельство о собственности на эту самую квартиру. Теперь родственники опасаются, что данные документы могут быть использованы для каких-то нехороших целей – например, для составления поддельной доверенности и продажи недвижимости. Или подделки завещания.

Насколько такое развитие событий возможно и как от подобных напастей защититься – в этих вопросах разбирался обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Не часто, но… Вопрос, который лежит на поверхности – а возможны ли описанные выше ужасы в принципе? Может быть, мы, подобно герою «Собачьего сердца», просто «начитались на ночь газет»? Опрошенные нами эксперты эти надежды опровергли: уровень мошенничества на рынке недвижимости сегодня, конечно, несравним с тем, что был в начале 90-х, но все равно расслабляться не стоит. «Мошенничество с доверенностями, конечно, не достигает размеров стихийного бедствия, — говорит адвокат Олег Сухов. – С января по сентябрь 2013 года Росреестр по всей России зарегистрировал 18,5 млн сделок с недвижимостью. При этом количество сделок с участием мошенников составляет ежегодно около 20-25 тыс.».

В процентном отношении это чуть более одной десятой процента. Однако, добавляет Олег Сухов, речь идет только о раскрытых аферах – а реальная цифра гораздо больше. А во-вторых (это автор уже от себя), человека, который лично попадет в подобную передрягу, вряд ли утешит, что таких, как он, – немного.

Обратите внимание

Главное – скорость Как поступить, если сам угодил в такую ситуацию? Ответ очевиден: сообщить в компетентные органы о пропаже документов и заняться их восстановлением. Начинать надо с паспорта – это основной документ, без него вы не сможете сделать вообще ничего: общение с любой официальной инстанцией начинается с его предъявления.

Кроме того, используя похищенный паспорт, злоумышленники могут попытаться провернуть еще какие-то махинации (не связанные с недвижимостью) – например, набрать кредитов. Первый шаг – написать заявление в полицию. Второй – получить от участкового инспектора справку о пропаже паспорта.

Это занимает 7-10 дней, в зависимости от занятости участкового и его желания проводить расследования – некоторые особенно добросовестные опрашивают соседей, другие обходятся без подобных «излишеств». Со справкой от участкового посещаем паспортный стол по месту жительства (или МФЦ), делаем две фотографии – и еще примерно через 10 дней получаем новенький паспорт.

Далее – бумаги на квартиру.

«Необходимо обратиться в соответствующее подразделение Росреестра с заявлением о выдаче дубликатов свидетельства и документа, на основании которого право собственности возникло (обычно это договор приватизации, купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство), — объясняет Евгений Зимин, руководитель юридического департамента компании Blackwood.

– В таком случае в базах данных Росреестра появится отметка, что документы утеряны, вместо них выданы дубликаты – они и будут являться единственно подлинными.

И если мошенники обратятся с заявлением о регистрации права, основываясь на похищенных документах, Росреестр в зависимости от конкретных обстоятельств как минимум приостановит регистрацию, а то и вовсе откажет в ее совершении».

Если вы успешно совершили все, описанное выше, – примите наши поздравления! Вы в безопасности, а похищенный паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру превратились в бесполезные бумажки – никаких действий с ними совершить невозможно. Но проблема в том, что данные действия занимают некоторое время – именно в этот период, пока в базах данных Росреестра еще не появилась соответствующая отметка, с квартирой может быть совершена сделка…

Нотариусы: жертвы обмана или соучастники? Исследуемая нами форма мошенничества подразумевает участие нотариуса: именно он оформляет от имени мнимого собственника квартиры доверенность на продажу. И мнения о роли трудящихся нотариата в подобных историях у наших экспертов разделились.

«Уже много лет я не слышал о том, что нотариусов ловили на мошенничестве с жильем, — говорит Сергей Поправка, директор юридического департамента компании Penny Lane Realty. – Стать нотариусом очень и очень непросто, представители этой профессии в массе своей имеют хороший доход.

И им нет никакого смысла рисковать и лицензией на право осуществления деятельности, и свободой ради сиюминутной выгоды… Но нужно четко понимать, что последняя фотография в паспорт вклеивается в 45 лет и, допустим, 65-летний человек мог измениться за 20 лет, прошедшие со дня вклейки фотографии в паспорт.

Тут, конечно, многое зависит от внимательности и добросовестности нотариуса». «Ни один нотариус не проводит глубокого анализа документов, удостоверяющих личность; таковым является паспорт, и мошенники, конечно, вполне могут подделать его, — отмечает Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

– Нотариус не проводит следственных действий на предмет установления подлинности документов и личности сторон». Одним словом, не виноват нотариус – он сам обманут (от чего, заметим, лишившимся квартиры людям не легче). Но были и другие мнения – более жесткие.

«В большинстве случаев, нотариусы, к сожалению, все-таки играют непосредственную роль в хищениях квартир, — говорит Евгений Зимин (Blackwood). – Недавно в СМИ прошла информация об освобождении за хорошее поведение нотариуса, который при пособничестве достаточно высокопоставленного сотрудника МВД похитил квартир более чем на 80 млн руб.

Схема заключалась в следующем: полицейский передавал нотариусу сведения о пропавших без вести или умерших по криминальным причинам собственниках квартир, нотариус оформлял от их имени доверенности и впоследствии продавал их».

«Как правило, нотариус является одним из участников в явных схемах мошенничества», — подтверждает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. А адвокат Олег Сухов вспоминает реальные случаи. Одна дама — московский нотариус — сама организовала преступный бизнес по отчуждению квартир у пенсионеров.

Важно

Другая дама заверяла завещания «задним числом» уже после смерти пожилых одиноких людей. В обоих случаях все начиналось с обращения в суд и в органы внутренних дел наследников пропавших или умерших людей, которые и инициировали процессы. В дальнейшем через нотариуса, заверявшего доверенность, и выходили на группы так называемых черных риелторов. Впрочем, сами нотариусы не всегда несут ответственность по всей строгости закона. Вторая дама лишилась права нотариальной деятельности и получила всего лишь условный срок в три года. А вот той, которая организовала  группировку черных риелторов, досталось по справедливости – 12 лет колонии общего режима.

Если не успели… При самом неудачном раскладе может оказаться и так, что злоумышленники успеют продать квартиру по поддельным документам. Несмотря на вроде бы очевидность ситуации (есть живой прежний собственник, который заявляет, что никакой доверенности он не давал), тут все далеко не однозначно.

Дело в том, что у новых владельцев квартиры будут вполне легитимные документы (они-то не фальшивые, действительно Росреестром выданы), так что полиция скажет, что налицо конфликт хозяйствующих субъектов.

«Когда злоумышленниками получены настоящие свидетельства о праве собственности, полиция, как правило, не применяет каких-либо мер воздействия – поскольку имеет место спор о праве, а факт явного преступления не доказан и не очевиден», — говорит адвокат Олег Сухов.

Опускать руки, конечно, не следует – нужно обращаться в суд с иском о признании сделки недействительной. Доказательствами станут графологические экспертизы, установления факта отсутствия «невольного продавца» в месте изготовления доверенности.

«Как показывает судебная практика, поводом к разоблачению целых группировок мошенников служили именно обращения простых граждан», — обнадеживает Олег Сухов. Однако существует два обстоятельства, способных затруднить дело. Первое – это пожилой собственник квартиры может не дожить до суда.

В этом случае доказать, что никакой доверенности в природе не существовало, будет намного сложнее.

Практически единственная надежда – на почерковедческую экспертизу подписи доверителя, и в этой связи Евгений Зимин (Blackwood) рекомендует максимально долго хранить различные документы, написанные вашими родственниками собственноручно (письма, квитанции об оплате и т.д.) – все это может пригодиться.

Второе – если с квартирой будет проведена не одна, а несколько сделок, последние собственники могут оказаться добросовестными приобретателями: они ведь ничего не подделывали. «У нас Верховным судом установлена презумпция невиновности покупателя», — напоминает Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар». От себя автор может добавить, что тема эта в высшей степени противоречивая: в подобных ситуациях суды выносят разные решения, в зависимости от конкретных обстоятельств.

Что делать? Частично мы ответили на этот вопрос во второй главе, но можно принять и некоторые дополнительные меры. Они удобны тем, что возможны в «профилактическом» режиме, т.е. даже в том случае, если документы никто не похитил – просто вы опасаетесь такой вероятности в будущем. Итак. Можно установить «блокировку» на регистрационные действия с квартирой.

«Такая возможность у правообладателей на недвижимость появилась относительно недавно – с 1 октября 2013 года, когда вступили поправки к ФЗ «О государственной регистрации…», — говорит адвокат Олег Сухов. – В Росреестр можно обратиться с заявлением о невозможности совершать сделки с недвижимым имуществом без личного участия собственника.

Такую «блокировку» 100-процентной назвать нельзя, потому что запрет не распространяется на регистрационные действия с недвижимостью, совершаемые на основании судебных актов.

Совет

Кроме того, запрет снимается при переходе права собственности (осуществляемом с личным участием собственника), а также по заявлению о снятии запрета, написанному собственником либо его законным представителем».

А еще можно заверить у нотариуса заявление – я, такой-то, заявляю, что в определенный период времени никаких доверенностей не давал, кредитов не брал, в брак не вступал (тоже, кстати, форма возможного мошенничества – оформление брака). Документ этот законодательством не предусмотрен – но может быть в случае чего принят судом в качестве дополнительного доказательства.

Что касается рекомендаций покупателям, то им, отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», обязательно следует проводить сделку с продавцом лично. Даже если все прочие действия (показы, сбор документов) проводят доверенные лица.   Резюме от журнала www.metrinfo.

ru

Описанные ситуации, к счастью, никак нельзя назвать массовыми – они составляют доли процента от всех сделок на рынке. Это можно назвать хорошей новостью. Но есть и плохая – она состоит в том, что при всей очевидности ситуации (похищенные паспорт, «правоустановка») благополучный исход дела вовсе не гарантирован. Например, квартира после нескольких быстрых перепродаж может оказаться в руках какой-нибудь многодетной семьи, которую тоже просто так не выгонишь… В общем, совет один – следите за документами, а в случае чего не теряйте времени.

Количество просмотров: 834

Источник: http://mega-e.su/news/prodazha-kvartiry-po-doverennosti-vozmozhny-moshennichestva/

Самый распространенный способ обмана покупателей квартир!

Мошенничество при продаже квартиры схема со стороны продавца с залогом — разбираем подробно нашумевший способ развода на деньги через Интернет! Мошенник написал нам лично! статья постоянно пополняется, самый свежий материал в конце.

Буквально в начале 2014 года и по сей день эта схема мошенничества при продаже квартир в Хабаровске, Самаре, Саранске, Чебоксарах, Краснодаре, Перми, Уфе, Саратове, Фокино, Киеве, Новомосковске, Кемерове, С-Петербурге, Астане, Новороссийске, Нижнем Новгороде, Якутске, Нижневартовске, Стерлитамаке, Магнитогорске, Пскове, Таганроге, Ростове-на-Дону и других городах получила массовое распространение.

Я вам расскажу механизм мошенничества, а вы передайте другим, чтобы не попасться в руки мошенникам

Обнаружил я ее случайно, просматривая объявления о продаже квартир. Каждый покупатель делает тоже самое, с целью купить квартиру, ежедневно. И, в результате может найти вот такое привлекательное по стоимости квартиры объявление.

Как вы уже, наверное, обратили внимание — стоимость квартиры резко отличается от аналогов. Теперь расскажу, как такое «чудо» мошенничество при продаже квартир начало работать в Хабаровске.

Мошенничество при продаже квартиры: схема

На AVITO.RU появляется объявление о продаже квартиры с заведомо заниженной стоимостью и привлекательным видом и в содержании объявления пишут, что находятся ни в городе (в США, Франции, Тайланде, Лиссабоне и т. д.). из контактов — местный/не местный телефон и просьба связаться с продавцом по e-mail.

Читайте также:  Регистрация новорожденного по месту жительства. стоимость и сроки

Внимание! Мошенник взламывает Ваши аккаунты!

Да, так и есть, уже ряд человек за все время написали о том, что их аккаунты были взломаны мошенником, а затем использованы для опубликования мошеннических объявлений с выдуманными квартирами и ворованными фотографиями.

Поэтому будьте осторожны! При проверке аккаунта «продавца» в таком объявлении вы можете обнаружить, что аккаунт зарегистрирован несколько лет назад и это может вызвать доверие. Но помните, что это взломанный аккаунт, который не принадлежит мошеннику, а значит, используется только для того, чтобы вы поверили в достоверность объявления.

Мошенник взламывает аккаунты как мужчин, так и женщин. «Легенда», о которой прочитаете ниже, может отличаться, но есть и общие признаки. Ниже обо всем подробнее!

Например, как выглядит объявление

Текст самого объявления

Имя продавца-мошенника:

  • Игорь Владимирович Хенкин
  • Виктор Викторович Крамер
  • Виктор Павлович Лутрин
  • Михаил Александрович Лавров
  • Виктор Павлович Ларин
  • Виктор Павлович Фомин
  • Виктор Павлович Рублев
  • Миронов Виктор Викторович
  • Владимир Константинович Михайлов
  • Виктор Викторович Миронов
  • Константин Белов
  • Владимир Радуга
  • Виктор Павлович Рублев из «Лиссабона»

Контакты, указанные в объявлениях в разных городах

  • xab-il@mail.ru 79683229006 и +331-72829-559 — Хабаровск
  • keniks-v@mail.ru +972-7731-7-4335 — Калининград
  • ufa.kvar@mail.ru +972-543-853-794 — Уфа
  • can-ast@mail.ru +972-543-853-794 — Астана
  • kemerovo-kram@mail.ru +972-732-4443-53 — Кемерово
  • perm-x@mail.ru +972-543-853-794 — Пермь
  • saratov-can@mail.ru +972-543-853-794 — Саратов (прислал Виктор)
  • rb-barin@list.ru +972-337-414-69 — Фокино
  • kievi-can@mail.ru +972-543-853-794 — Киев
  • can-spb@mail.ru +972-543-853-794 — Санкт-Петербург
  • saratov1960@bk.ru 8-929-298-63-99 — Саратов
  • novomoskovsk-pg@mail.ru — Новомосковск в Тульской области (прислала Марина)
  • novorossiysk-v@mail.ru +90-(212)-988-1559 — Новороссийск (прислала Ольга)
  • n.novgorod60@mail.ru +90-(212)-988-1559 — Нижний Новгород (прислала Галина)
  • +90-212-988-1581 — Якутск (прислала Татьяна)
  • +90-212-988-1581 — Нижневартовск (прислала Альбина)
  • sterlitamak-v@mail.ru +90-212-988-1581 — Стерлитамак (прислал Ильшат)
  • nadlan-pl@mail.ru +302-111984-202 — Саратов (прислала Ольга)
  • magnitogorsk-v@mail.ru +90-212-988-1581 Магнитогорск, Челябинская область (прислала Ольга)
  • +302-111984-202 Таганрог (прислала Татьяна)
  • +90-212-932-7085 rostov.60@inbox.ru Ростов-на-Дону (прислала Ольга)
  • kram-22@inbox.lv Москва, (прислала Мария)
  • lisboa60@mail.ru, Калининград (прислал Дмитрий)
  • kvartira7@inbox.lv = lisboa60@mail.ru; +(351)-707-502-570, Иваново (прислала Жанна)
  • mins-k89@mail.ru, Минск, Беларусь
  • rb-1960@inbox.lt, Минск, Беларусь
  • mr.mironov1960@mail.ru, Минск, Беларусь
  • 8-926-926-32-40 kvartira7@inbox.lv Ижевск

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/moshennichestvo-pri-prodazhe-kvartiryi.html

Главная /
Таможенное право /
Можно ли оспорить продажу квартиры по генеральной доверенности

Однако даже если в сделке нет ничего подозрительного, в будущем все равно могут быть проблемы.

Суд, конечно, далеко не всегда принимает сторону продавца, и в законе есть понятие «добросовестный покупатель» (это тот, кто честно заплатил за квартиру, не знал и не мог знать о мошенничестве), но это не снижает риска остаться без денег и без жилья.

Обратите внимание

К тому же, каково бы ни было решение, суд это всегда нервы, время и лишние затраты, так зачем изначально обрекать себя на проблемы? Поэтому лучше не покупать квартиры, реализуемые по доверенности.

В своей адвокатской практике Елена Жданова сталкивалась со множеством сюжетов, и, по ее наблюдениям, прежде всего мошенники стараются заполучить документы на квартиру и паспорт продавца, например, вместо собственника привести к нотариусу лицо на него похожее либо оформить доверенность на сбор документов и продажу квартиры по поддельному паспорту.

Если же собственник квартиры не стоит на учете, то даже при свидетельских показаниях, заверяющих, что он был пьян, шансы сохранить квартиру у покупателя довольно высокие.

Покупка квартиры по доверенности: как обезопасить себя от возможных рисков?

Есть примеры, когда мошенники не подделывали паспорт, не искали нечестных нотариусов, а лишь вошли в доверие к собственникам квартир и убедили их продать жилье, выписав доверенность.

При этом жертвами мошенников могут стать не только пьяницы или недееспособные, но и по своей неопытности, неграмотности и доверчивости вполне вменяемые граждане. В группу риска попадают пенсионеры, одинокие люди, люди с низким уровнем образования.

Их оставляют без жилплощади и денег, вынуждая судиться с покупателями. Мошенниками могут оказаться и сами собственники жилья: они выписывают доверенность, а после совершения сделки отказываются от нее, заявляя, что она поддельная.

Некоторые люди, заведомо идущие на обман, могут даже по-другому расписаться в доверенности. Конечно, существует почерковедческая экспертиза, но уличить мошенника непросто.

Можно ли оспорить сделку

  • во-первых, убедиться в наличии всех необходимых реквизитов доверенности, и проверить срок ее действия;
  • во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
  • в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей и не отозвана ли она (через сервис Федеральной нотариальной палаты – здесь);
  • в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

Можно ли оспорить генеральную доверенность на продажу квартиры?

Как только нашелся покупатель (а находится он в подобных случаях, как правило, быстро, так как цена специально слегка занижается) и сделка была зарегистрирована, откуда ни возьмись появился первый собственник и заявил, что доверенность он отозвал, про продажу ничего не знает, и просит вернуть ему квартиру. Все бы ничего, но в договоре купли-продажи была указана не полная стоимость квартиры, а 990 тыс. руб. (покупателю объяснили, что если указать сумму до 1 млн руб., не придется платить налоги), поэтому в самом лучшем случае при признании сделки недействительной покупатель может рассчитывать на возврат именно этой суммы, а не реальной стоимости квартиры, которая примерно на 3 млн руб. выше. Сергей Смирнов, руководитель биржи недвижимости «АгентОН»Ипотечные банки такие сделки не допускают, потому что они легко могут быть оспорены в суде.<\p>

Как, например, в таком случае.

Как аннулировать сделки совершенные по генеральной доверенности

Помимо стандартной доверенности, составленной доверителем и заверенной нотариусом, есть еще несколько видов, разрешенных п. 1 ст. 185 ГК РФ:

  • Заверенная руководителем исправительного учреждения для лиц, отбывающих срок наказания в месте лишения свободы по приговору суда;
  • Заверенная руководителем учреждения соцзащиты, где лицо находится в силу обстоятельств;
  • Заверенная командиром части военнослужащего, проживающего там, где нет нотариальной конторы;
  • Заверенная старшим врачом медучреждения, где военнослужащий проходит лечение, или вышестоящим руководителем.

Сделки, совершаемые не лично продавцом и покупателем, но их представителями по доверенности, несут в себе определенные риски, о каждом из которых стоит рассказать особо.

Оспорить куплю-продажу квартиры по доверенности

Важно

По этой причине крайне не рекомендуется экономить и оформлять генеральную доверенность. Коль скоро продавец не может лично в силу сложившихся обстоятельств провести сделку, его доверенному лицу необходимо пошагово поручать выполнять определенные действия, контролируя правильность и своевременность этого процесса.

В таком случае на любом этапе продавец сможет вмешаться в сделку и привлечь иное доверенное лицо при необходимости или же завершить куплю-продажу самостоятельно.<\p>

Полностью отказаться от механизма продажи квартир по доверенности невозможно. Хотя сделки такого рода всегда были и остаются весьма рискованными для обеих сторон.

На этот случай законодатель оставляет обеим сторонам возможности для того, чтобы подстраховаться, защитить свои интересы от возможных рисков.

Квартиру продают по доверенности

ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки.

  • Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ).
  • Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной.
  • Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего.

А через некоторое время бывший собственник оспорил сделку, аргументируя тем, что, выдавая доверенность, он желал обменять квартиру, а не продать. Покупателю в подобных ситуациях очень непросто сохранить жилье или получить обратно свои деньги.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATEК нам поступали сомнительные предложения по продаже квартир по доверенности.

Например, начальник хотел продать недвижимость сотрудницы, причем, как выяснилось, умершей, а один мужчина — квартиру товарища на Кутузовском проспекте, причем товарищ проживал в Воронеже. В таких ситуациях мы вежливо отказывались от сотрудничества, так как репутация дороже.

Можно ли оспорить продажу квартиры по генеральной доверенности

Внимание

Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСНПокупателям стоит насторожиться, если между датой выдачи доверенности и предполагаемой датой сделки пройдет больше года, если доверитель — пожилой человек или слишком юн, либо когда доверенное лицо препятствует общению с собственником. Проектная декларация на рекламируемом сайтеЗастройщик: Проект МичуринскийТолько в апреле выгодные условия.Развитая инфраструктура.Подземный паркинг.Старт продаж! Рассрочка 0%. м. Раменки.от 166 тыс./кв.м Узнать телефон Валерия Косенкова, руководитель отделения «Смоленское» компании «Азбука Жилья»Недавно мы столкнулись с такой ситуацией.<\p>
Один из мошенников – собственник жилья — выписывает другому «чистую» доверенность на продажу квартиры. Недвижимость продается подставному лицу и через какое-то время опять выставляется на продажу, но уже новым собственником.

Источник: http://strahovanie58.ru/mozhno-li-osporit-prodazhu-kvartiry-po-generalnoj-doverennosti/

Мошеннические схемы в купле-продаже квартир

Сколько существует рынок недвижимости – столько времени на нем «работают» мошенники.

Государство с этим явлением борется, но природа мошенничества изменчива и приспособляема к внешним обстоятельствам. В каждом отрезке времени рождаются новые комбинации.

Ниже приводим некоторые схемы мошенничества в купле-продаже квартир сегодняшнего дня, с которыми столкнулись и рассказали об этом риэлторы. 

Схема 1. Частные займы 

Стоит сказать, что откровенного криминала, в том числе и мошенничества, в Екатеринбурге по сравнению с 1990-ми годами стало меньше в десятки раз. Это отмечают все риэлторы, которые начинали работать в «бандитские девяностые». Многое из арсенала мошенников с недвижимостью кануло в лету. Но кое-что дожило и до наших дней. 

«Если говорить о том, где сегодня больше всего криминала, то это рынок займов и выкупов. Там, где применяются ломбардные схемы, когда человек, нуждающийся в деньгах, готов расстаться со своей квартирой за малые средства», – говорит Игорь Сайдуллин, директор Агентства доступного жилья. 

Суть схемы: при займе даже относительно небольшой суммы в качестве залога фигурирует генеральная доверенность на продажу квартиры заемщика.

Это значит, что квартиру могут продать за долги без лишних разговоров, даже если размер долга 50% от ее стоимости.

Встречаются и откровенно преступные варианты – когда заемщик рассчитался, а его квартира все равно продается, потому что доверенность остается у заимодавца на руках. И государство почти никогда не может вмешаться. Ведь это был свободный выбор.  

Как себя обезопасить? Если принято решение взять кредит путем займа, то рекомендуется в генеральной доверенности прописать строку, что право продавать залоговую недвижимость у держателя гендоверенности наступает на следующий день после даты возврата долга. И обязательно забрать у заимодавца расписку о получении им от вас всей суммы.

Схема 2. «Черные» риэлторы и «темные» квартиры

В одном из агентств рассказали историю о мужчине, который несколько лет жил в квартире своей умершей дальней родственницы, которая умерла у него на руках. Он похоронил ее, но не заявил о смерти и хранил в квартире ее паспорт. Прав на квартиру у него не было, но оформить ее в собственность очень хотелось.

Конечно, он понимал, что официальных возможностей «легализоваться» у него нет. И он решил попробовать такую схему: пришел в агентство и предложил купить у него эту квартиру. Чем закончилась эта история, мы не знаем. Агентство работать с ним отказалось.

Скорее всего, квартира уйдет к новым хозяевам через многочисленные перепродажи.  

Как себя обезопасить? «Чистоту» сделки на 100% проверить невозможно. В России таких механизмов нет. Но, как минимум, должна насторожить информация из Росреестра.

Читайте также:  Cрок сдачи декларации по земельному налогу для юридических лиц

Максим Кондрашин, руководитель агентства недвижимости «Линк»:«Квартира, которая много раз перепродавалась за последнее время, вызывает подозрение.

Важно

Возможно, так отмывались деньги или запутывались следы давней мошеннической сделки». 

Получить справку об интересующем объекте в Росреестре (а именно – о предыдущих сделках и предоставлявшихся ранее документах на государственную регистрацию) стоит от 200 до 1500 рублей. Но можно предложить  получить эту информацию и продавцу. Если он отказывается или не хочет ее показывать покупателю – это тоже повод подумать, а стоит ли?

Схема 3. Махинации с документами

Фальсификация свидетельства о праве собственности и паспорта продавца относится, пожалуй, к категории «страшилок» и сегодня почти не встречается. А вот заключение договора и передача аванса несколькими покупателями одному собственнику жилья вполне возможна. В данном случае мошенник подписывает предварительный договор сразу с несколькими покупателями,  принимает аванс и исчезает.

Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк»: «Обман раскроется еще на стадии приемки документов на государственную регистрацию сделки. Максимум, что могут провернуть такие мошенники-поддельщики – это взять за квартиру аванс от покупателя и исчезнуть». 

Как себя обезопасить?  Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк», советует: «Во-первых, закажите выписку из ЕГРП и узнайте, кто действительно является собственником квартиры, и нет ли на ней арестов и обременений.

Во-вторых, необходимо проверить документы тех, кто продает квартиру и принимает за нее аванс. Для проверки подлинности паспорта не постесняйтесь попросить любой другой документ, удостоверяющий личность (водительские права, например)».

Не надо стесняться лишний раз потревожить продавца, он обязан предоставить всю интересующую покупателя информацию по сделке. 

Схема 4. Мошенничество с генеральной доверенностью

Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк», рассказывает: «В Екатеринбурге был случай, когда женщина продавала квартиру по доверенности мужа.

И все бы было хорошо, но муж накануне сделки поехал отдыхать на море и там утонул.

Жена скрыла этот факт, продала квартиру, а позже покупателям пришлось расторгнуть сделку и вернуть квартиру, так как сделка была изначально недействительной и оспорена наследниками мужчины». 

Суть схемы. Генеральная доверенность – это документ, который выдается собственником третьему лицу для подтверждения его правомочий на совершение самой сделки или каких-либо действий, предшествующих сделке (например, сбора документов).

Совет

Сделки по генеральной доверенности практикуются довольно часто, и не обязательно все они мошеннические.

Но здесь для покупателя существует повышенный риск, особенно если собственник находится в пределах досягаемости (допустим, он в городе, но тяжело болен), а продавец квартиры категорически отказывается познакомить покупателя с ним.

Важно знать, что, во-первых, гражданин, выдавший доверенность, может в любой момент ее отозвать без объяснения причин. Во-вторых, действие доверенности прекращается со смертью выдавшего ее гражданина. Если выяснится, что на момент совершения сделки доверенность была отозвана или собственник был мертв – сделку придется расторгнуть.

Как себя обезопасить? Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк»: «Проверьте полномочия доверенного лица. Бывает, что покупатели по невнимательности вносят аванс человеку, у которого есть полномочия только на сбор документов или согласование перепланировки.

Стоит также выяснить, в каких отношениях состоит человек, выдавший доверенность. В идеале нужно поговорить с доверителем лично, выяснить, выдавал ли он такую доверенность,  не отменял ли он ее, да и вообще жив ли он.

И, конечно, надо постараться договориться с ним о присутствии его на сделке и его личной подписи в договоре купли-продажи». Информацию о том, жив человек или нет, можно запросить в паспортном столе.

Не лишним будет попросить справку из нарко- и психдиспансера о том, что собственник вменяем, даже если факт его вменяемости уже удостоверен нотариусом. Накануне совершения сделки нужно обязательно выяснить, не отозвана ли доверенность. Найти нотариуса, который выдал доверенность, не составит труда.

В доверенности всегда указывается, каким нотариусом она выдана. Существует сборник нотариусов, где указано нахождение офисов и телефоны. Обратившись с заявлением к нотариусу (по телефону они такой информации не дают), можно узнать о том, была ли отозвана конкретная генеральная доверенность или нет.

Схема 5. Купля-продажа «на халяву»

Мошенничества чаще всего происходят в сегменте недорогой недвижимости. «Там можно манипулировать взаимоотношениями, заявить покупателю: «Не вы, так другой». Чтобы создать ажиотаж, достаточно немного приспустить цену, потому что спрос на дешевые объекты на рынке большой. И люди при этом упускают фактор безопасности», – рассказывает Игорь Сайдуллин, директор Агентства доступного жилья. 

Суть схемы. Главным «маркером» неблагонадежности квартиры является сам факт ее продажи по цене процентов на двадцать ниже рыночной стоимости. Конечно, бывает, люди попадают в стесненные обстоятельства, и нормальная практика – сбросить 50-100 тысяч рублей, чтобы продать квартиру побыстрее.

Но на демпинг в размере пятой части стоимости честный собственник даже в таких обстоятельствах не пойдет. Скорее всего, сбывается квартира, приобретенная незаконным путем. Или на самом деле ничего не продается, а квартира играет роль приманки, чтобы привлечь побольше покупателей и набрать у них авансов.

Как себя обезопасить? Про мышеловку и бесплатный сыр уже все сказано классиками. Нам остается только подписаться под этими словами.

Схема 6. Занижение стоимости квартиры в договоре с целью расторжения договора впоследствии

Если стоимость квартиры превышает 1 млн рублей, при продаже продавец обязан платить подоходный налог в размере 13% от стоимости квартиры.

Для «оптимизации» налогообложения собственники часто прибегают к тому, что занижают стоимость квартиры в договоре купли-продажи.

Покупатель передает продавцу вдвое или в втрое большую сумму, чем один миллион рублей, но этот факт отражается только в расписке о получении денег. А в соответствии с договором, стороне продавца передан всего 1 млн рублей. 

Обратите внимание

Общий срок исковой давности установлен ст. 196 ГК РФ и равен трем годам. В течение этого периода продавец или другие лица (родственники, наследники, чьи права при продаже были ущемлены) вправе в судебном порядке оспорить сделку или признать ничтожной.

Если они выиграют дело, то продавец и покупатель будут вынуждены вернуть все причитающееся друг другу по договору, то есть 1 млн рублей. Получить назад все переданные деньги будет непросто. За справедливостью покупатель вправе обратиться в суд.

Однако большой вопрос, примет ли суд к рассмотрению расписки или будет руководствоваться только договором купли-продажи.

Схема 7. Покупка квартиры, которую родственники бывшего владельца отказались приватизировать и получили право пожизненного проживания в ней

Люди, когда-то добровольно отказавшиеся от приватизации в пользу родственников, сохраняют в течение жизни право проживания в квартире. Как было принято считать раньше, если эти лица выписывались из квартиры, то теряли право бессрочного проживания. Однако благодаря Жилищному Кодексу РФ (ст. 19) и постановлению пленума ВАС РФ от 02.07.09 №14 (п.

18), сейчас эти лица в суде восстанавливают право проживания в этих квартирах, и вселяются в квартиры с помощью судебных приставов. Более того, эти лица имеют право не только проживать в квартире самостоятельно, но и прописывать в там своих детей без согласия нового владельца квартиры.

Известно, как минимум, о двух судебных решениях, принятых в Екатеринбурге, когда право проживания в квартире было восстановлено.

«Именно в этом году практика очень активная, когда люди восстанавливают свое право на проживание в квартирах, которые со временем были проданы новым собственникам не один раз.

Суды, конечно, каждый случай в отдельности рассматривают, но в принципе, восстанавливают в правах. Судебных решений сейчас достаточно. Мы смотрели по России решения, которые находятся в открытых источниках, это от 10 до 15 решений.

Это только те, которые есть в общем доступе», – комментирует Ирина Завьялова, исполнительный директор ЦН «Северная казна».

Эксперты высказывают опасения, что механизм принудительного вселения будет использован квартирными рейдерами.

Суть схемы. В данном случае, мошенники могут использовать разные схемы. К примеру, при продаже в квартире прописаны родственники хозяина квартиры.

В договоре купли-продажи ставится отметка о том, что эти лица обязуются сняться с регистрационного учета в течение двух недель после подписания договора. Однако члены семьи владельца не ставят подписи на данном договоре и не дают прочих письменных обязательств освободить квартиру.

В результате, по прошествии двух недель родственники бывшего хозяина квартиры не выписываются и не освобождают квартиру. И у нового владельца квартиры нет законного способа  выписать этих людей, так как у них есть право бессрочного проживание.

Важно

Фактом своего пребывания в квартире шантажисты начинают воздействовать на собственника. Причем, если у покупателя получится откупиться от шантажистов, и они съедут, право проживания в квартире у них все равно останется.  

В другом случае, в квартире может быть никто не прописан. Однако после сделки лица, отказавшиеся в свое время от приватизации квартиры, могут инициировать восстановление права проживания в суде. А потом заселиться с помощью судебных приставов в квартиру. После этого нежданные квартиранты начинают вымогать деньги у нового владельца квартиры.

Как себя обезопасить?  Следует изучить список лиц, которые на момент приватизации были прописаны в квартире и написали отказ от участия в приватизации в пользу членов своей семьи. На момент отчуждения в квартире «отказники» не должны быть прописаны. В идеале, таких лиц, вообще, не должно быть в квартире. 

***

Как это не печально сознавать, но мошенничество никогда не будет искоренено, точно также как всегда найдутся люди, которые понесут мошенникам свои деньги «добровольно и с песней».

Но есть разница, сколько будет этих людей: единицы или тысячи. Если вы встречались с неизвестными нам схемами нечестных сделок с недвижимостью, напишите о них в комментариях к этой статье.

И разговор на тему «жулье и жилье» будет продолжен.

Обновлено 18.02.2013

Источник: https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/moshennicheskie_sxemy_v_kuple_prodazhe_kvartir

Процедура оформления доверенности на продажу квартиры

Статья рассказывает, как оформить доверенность на продажу квартиры, какие нюансы законодательства нужно учитывать.

Основные моменты

Когда один гражданин хочет поручить другому совершение юридически значимых действий, оформляется доверенность. Правила её составления устанавливаются статьями 185-186 ГК РФ. Один год – это общий срок действия доверенности. Но документом может быть установлен и другой срок ее действия.

Правильно оформить генеральную доверенность – заверить ее у нотариуса.

Какие бывают доверенности на продажу жилья

Вопрос, как оформить доверенность на продажу квартиры, можно решить несколькими способами.

3 вида доверенностей:

  1. Для совершения одного действия. Например, продажа либо покупка недвижимости.
  2. Для выполнения определенных действий. Может выдаваться для получения или оформления документов.
  3. Универсальная. Можно несколько действий совершать, но соблюдать при этом ограничения.

Есть еще генеральная доверенность. Оформить генеральную доверенность можно самим, а заверить у нотариуса. Составляется документ на специальном бланке.

Доверенное лицо вправе не только продавать недвижимость, но и денежные средства использовать, также может и иные действия совершать в интересах доверителя. Генеральная доверенность на продажу квартиры означает передачу всех полномочий.

Важно! Когда оформляется полномочие, необходимо заранее решить передавать гражданину право на получение денежных средств или нет. Имеет смысл разрешить получение денежных средств от продажи, когда имеется полное доверие к представителю.

Как правило, полномочия на получение денежных средств передаются, если владелец жилья сам не может осуществлять сделку, например, находится за границей.

Как правильно оформлять

Письменное уполномочие должно быть составлено, согласно требованиям ГК РФ.

5 обязательных сведений:

  • паспортные данные доверителя и доверенного лица:
  • перечень действий, которые может совершать доверенное лицо;
  • срок действия;
  • информация о том, можно ли передоверить права или нет;
  • точное место нахождения объекта.

Обязательными реквизитами является подпись доверителя и дата составления. Главное – не забыть указать дату выдачи документа, когда происходит оформление доверенности на продажу комнаты или квартиры. Если дата выдачи не проставлена, значит, составление документа является совершенно бессмысленным занятием. Без этого он теряет юридическую силу.

Чтобы составить письменное уполномочие, понадобятся паспорта обеих сторон, а также документы, подтверждающие право владения недвижимостью.

Нотариальное удостоверение

Оформляется документ на сделки с жильем в нотариальной конторе. Заверитель подтверждает, что обе стороны находятся в здравом уме и отдают отчет своим действиям.

Доверительная бумага записывается в реестр. Документу присваивается порядковый номер и указывается стоимость составления.

Читайте также:  Как сделать медицинскую книжку при приеме на работу?

Цена вопроса

Сколько стоит удостоверение, напрямую зависит от вида документа и объема передаваемых полномочий. Заверка разовой доверительной бумаги обойдется в 600 руб.

1,5 тыс. руб. стоит заверка доверительной бумаги для совершения определенных действий.

Дороже всех стоит удостоверение генеральной доверенности – 2 тыс. рублей.

Совет

Если жильем владеет несколько собственников, то каждый из них должен оформить письменное уполномочие и удостоверить нотариально.

В общей сложности проведение сделки купли-продажи обойдется приблизительно в 12 тыс. рублей. Точная цена зависит от стоимости жилплощади.

Поддержка риэлтора

Не все собственники желают заниматься продажей жилья самостоятельно. Ведь необходимо собирать документы, ходить по инстанциям.

2 варианта оформления доверительных документов:

  1. Составить специальную доверенность. Таким образом, агент по недвижимости получит полномочия по сбору необходимой документации. Риэлтор не сможет продать жилье, но будет заниматься подготовкой к сделке: собирать справки, получать документы на квартиру.
  2. Письменное уполномочие на регистрацию в Росреестре. Собственнику не придется тратить свое время на прохождение бюрократических процедур, ведь регистрацией займется риэлтор. Он будет оплачивать пошлину, подавать документацию для прохождения регистрации.

Универсальным способом передать все полномочия является генеральная доверенность.

При оформлении нужно не забыть указать точный адрес объекта, а также регистрационные данные. Данная мера предосторожности избавит покупателей от сомнений в легитимности сделки.

Перечень полномочий должен быть также четко указан. Тогда представитель не сможет взять на себя больше, чем позволил доверитель.

Риски для покупателя

Для покупателя предпочтительней является совершение сделки напрямую с владельцем квартиры. Дело в том, что остается высокий риск мошенничества, если продажей занимается доверенное лицо.

Доверенность можно подделать, поэтому важно знать, как выглядит документ. Некоторые умельцы вообще используют документ после смерти доверителя.

Поэтому при покупке жилья по доверенности следует проявить максимум осторожности и точно знать, как выглядит документ.

Читайте также  О возможности продажи дома без земли, на которой он стоит

3 нюанса, которые обязательно должен проверить покупатель недвижимости:

  • находится ли в живых собственник недвижимости:
  • дееспособен ли он;
  • срок действия документа.

Если время действия закончилось, то сделки по такому документу совершать нельзя, ведь он является недействительным.

Стоит ли вообще оформлять доверенность

Генеральную доверенность имеет смысл сделать, если доверяешь человеку, как самому себе. Ведь такая доверительная бумага фактически приравнивает доверенное лицо к собственнику.

Поэтому лучше оформлять разовое уполномочие для прохождения определенных бюрократических процедур.

Перед оформлением желательно проверить три нюанса:

  1. Ознакомиться с документацией агентства по недвижимости и отзывами о его работе.
  2. Четко определить, какие именно полномочия получит доверенное лицо.
  3. Убедиться в чистоте намерений представителя.

Если сомнений не осталось, можно смело составлять документ. Возможно, ситуация изменится, и появятся сомнения в благонадежности представителя. Тогда нужно, не мешкая, отзывать документ.

Итог

Если нет желания или возможности заниматься продажей жилья самостоятельно, то выходом становится оформление доверительной бумаги.

Можно передать представителю весь спектр полномочий или только разрешить совершать определенные действия. При этом нужно помнить, что генеральная доверенность – это большой риск для собственника.

Доверять совершение всех действий можно, если только есть полная уверенность в доверенном лице.

Источник: https://kvadmetry.ru/prodazha/kvartiry-kak-oformit-doverennost.html

Продажа квартиры по доверенности

Различные жизненные ситуации могут лишить возможности личного участия в продаже собственной квартиры. Тяжелая болезнь, командировка, проживание в другой стране (в другом регионе страны) и иные случаи являются поводом к составлению доверенности, в соответствии с которой можно передать полномочия по реализации квартиры третьему лицу.

Так называемому, доверенному, можно поручить продажу квартиры от начала и до конца, что чаще всего именуется как генеральная доверенность. Стоит учесть, что в таком случае обязательно нотариальное удостоверение такого документа.

Оформление доверенности не требует сбора большого количества документов. Сам процесс продажи квартиры не будет отличаться от обычного процесса, за исключением необходимости доверенному лицу предъявлять документ, на основании которого ему передан определенный объем полномочий. В договоре купли-продажи изменения также минимальны и связаны с указанием данных доверенного лица.

Подоходный налог с прибыли за продажу квартиры уплачивается тем лицом, которому эти денежные средства пойдут в доход, то есть собственнику.

Доверенное лицо в данном случае денег не получает, поэтому налог не уплачивает.

Подобный процесс реализации квартиры сопряжен с рядом рисков, которые угрожают как покупателю, так и продавцу. Поэтому всем сторонам сделки необходимо как можно внимательно отнести к составлению и проверке доверенности и самого договора. В противном случае сделка будет признана недействительной (как и любой другой договор).

Можно ли по доверенности продать квартиру?

Согласно ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) доверенность — это письменное уполномочие, которое выдается одним лицом другому в целях представительства перед третьими лицами. Такой документ конкретизирован как представление интересов перед третьими лицами в целях продажи квартиры.

Поэтому сделка купли-продажи по доверенности возможна и осуществляется на практике ввиду различных жизненных ситуаций.

В основном продажа квартиры третьему лицу доверяется в случае невозможности личного участия в продаже квартиры (например: болезнь, переезд на новое место жительства в другой город).

Обратите внимание

В иных случаях доверенность оформляется редко, и собственник лично занимается всеми вопросами, связанными со сделкой.

В первую очередь, это связано с целым рядом рисков как для самого собственника, так и для покупателей.

Кроме того, подобная продажа собственности через третье лицо может отрицательно сказаться на ее привлекательности для потенциальных покупателей.

Если сделка по реализации квартиры будет нотариально оформлена уполномоченным лицом, либо им будет осуществлено представительство во время государственной регистрации перехода права собственности, то такая доверенность должна быть также нотариально удостоверена в соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. Помимо многочисленных вопросов, связанных с оформлением доверенности, включением в нее необходимых положений необходимо изначально продумать круг полномочий, которые будут доверены третьему лицу.

В тексте доверенности должны быть определены полномочия доверенного лица (функции поверенного). К таковым можно отнести:

  • сбор необходимых для продажи документов, справок, выписок;
  • осуществление продажи квартиры;
  • подписание договора купли-продажи;
  • получение денежных средств за продажу имущества;
  • сдача и (или) получение документов в соответствующих государственных органах.

Также желательно указать предоставляется ли поверенному право передоверия, то есть право передать полномочия (полученные по доверенности) другому лицу.

Кроме того, согласно ст. 186 ГК РФ доверенность считается выданной на один год с момента ее совершения в случае отсутствия указания в ней конкретного срока. При этом дата совершения доверенности обязательна к указанию в таком документе.

Как продать квартиру по доверенности без собственника

Для реализации квартиры без участия в этом процессе собственника необходимо оформить соответствующую доверенность, именуемую «генеральной». Такое наименование подразумевает под собой передачу всех полномочий по продаже такой недвижимости от сбора необходимых документов до получения денежных средств и соответствующего оформления в территориальном органе Росреестра.

В случае оформления генеральной доверенности и прохождения процедуры ее нотариального удостоверения, присутствие собственника при подписании договора купли-продажа, сбора и оформления необходимых документов и прочих действий необязательно.

Все эти действия со ссылкой на доверенность может осуществлять поверенный.

Перечень документов

Учитывая необходимость нотариального удостоверения генеральной доверенности необходимо предоставить нотариусу:

  • сведения о доверителе и поверенном (оригиналы паспортов);
  • текст доверенности (в случае составления доверенности самим нотариусом не требуется);
  • круг полномочий поверенного.

Иных документов для осуществления удостоверения не требуется, как и для оформления доверенности в целом. Для совершения сделки по купле-продаже квартиры необходим стандартный набор документов и доверенность поверенного лица (вместе с оригиналом его паспорта для удостоверения личности. В пакет документов входит:

Договор купли-продажи квартиры по доверенности

Соглашение о продаже квартиры, совершаемой по доверенности, отличается от договора купли-продажи по общим правилам лишь уточнением о наличии доверенности и сведениями о поверенном. Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца представлен ниже.

Кто платит налог при сделке с недвижимостью по доверенности?

Согласно налоговому законодательству Российской Федерации при получении денежных средств за продажу квартиры необходимо оплатить подоходный налог.

Исключение составляет лишь такой случай, при котором реализуемое имущество находится в собственности более трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Если квартира находится в собственности менее трех лет, то придется оплачивать соответствующий налог.

Пример

Важно

В связи с тяжелой болезнью и невозможностью самостоятельно заниматься продажей своей квартиры Семенова А.Л. доверила сыну, Семенову В.Н. реализовать квартиру. С этой целью была оформлена генеральная доверенность, которую удостоверил нотариус. Через два месяца Семенов нашел покупатель и продал квартиру, передав вырученные денежные средства Семеновой.

Учитывая нахождение указанной недвижимости в собственности Семеновой более трех лет и в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ подоходный налог за реализацию квартиры не уплачивался.

Учитывая, что поверенный не получает денежных средств от продажи квартиры, налог должно уплатить то лицо, которое получило доход от продажи квартиры, то есть собственник.

Это подтверждается положением ч. 1 ст. 207 НК РФ о том, что налогоплательщиками являются в том числе лица, получающие доход от источников в Российской Федерации, к которым в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 208 НК РФ относится доход от реализации недвижимого имущества.

Риски покупателя и продавца при продаже по генеральной доверенности

Продажа квартиры по генеральной доверенности несет в себе ряд рисков как для покупателя, так и для продавца. Для покупателя риски заключаются в следующих возможных ситуациях:

  • доверенность может быть подложной или прекращена (в связи с истечением срока, отменой, смертью доверителя);
  • недееспособность лица выдавшего доверенность;
  • отсутствие нотариального удостоверения доверенности, оформление в неправильной форме (например, отсутствие даты составления).

Продавец также подвергается ряду рисков. Учитывая, что поверенному полностью доверяется проведение всей сделки, могут возникнуть различные сложности с неверным оформлением самого договора, что может привести к его недействительности.

Кроме того, поверенный может получить денежные средства от продавца и не передать их собственнику квартиры. Поэтому лучше всего как можно тщательней указывать круг полномочий в самой доверенности, а также тщательно выбирать поверенного.

Можно ли признать сделку недействительной?

Сделка, совершенная с использованием доверенности, как и любая другая сделка может быть признана недействительной. В данном случае исключения отсутствуют, однако к тем основаниям, которые изложены в гл. 9 ГК РФ добавляются новые. Действительность сделки исключается, если собственник или его доверенное лицо являются недееспособными.

Кроме того, на момент заключения сделки доверенность может быть отозвана, просрочена, что лишает поверенного права подписи такого договора, в результате чего подписанный таким лицом договор также признается недействительным. Если сама доверенность будет признана недействительной (ненадлежащим образом оформлена, не подписана, не удостоверена нотариусом), то подписанная по ней сделке также признается недействительной и оспаривается.

Заключение

Продажа квартиры по доверенности может быть отличным инструментом, при помощи которого с минимум усилий и затрат можно реализовать свою квартиру.

Обычно такая возможность используется из-за невозможности личного участия в продаже квартиры или нежелания в связи со слабой грамотностью в вопросе продажи недвижимости.

Зачастую доверенности заключаются не только между родственниками или иными лицами, которым собственник доверяет, но и со специализированными юридическими лицами, которые занимаются такого рода деятельностью.

Однако не стоит забывать, что доверие такого важного вопроса (а стоимость недвижимости довольно высока) должно быть рассчитанным: необходимо серьезно отнестись к выбору поверенного, грамотно составить круг полномочий для него, по возможности отслеживать действия. Также стоит ожидать, что собственность, реализуемая таким путем, может быть менее привлекательна для покупателей в связи с возможными рисками.

Право подписи договора по доверенности

Я собираюсь доверить продажу квартиры своему брату. При составлении доверенности возник вопрос о возможности подписании договора купли-продажи братом как моим представителем. Вправе ли он, как мой поверенный, подписать сделку?

Ответ

Для того чтобы поверенное лицо имело право подписи договора, акта приема-передачи и иных необходимых документов об этом следует прямо указать в тексте доверенности. В противном случае такое лицо не будет иметь законного основания подписывать договор.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prodazha/kto-mozhet-prodat-kvartiru/po-doverennosti/

Ссылка на основную публикацию