Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

За весь период, пока реализуется программа поддержки семей с двумя и более детьми, свыше 90% владельцев сертификата предпочли направить его средства на улучшение жилищных условий.

Однако, у участников госпрограммы со временем может возникнуть потребность продать приобретенное жилье (например, с целью последующей покупки более просторного жилья либо в связи с необходимостью сменить район проживания или переехать в другую местность и т.п.).

  • Если все члены семьи к этому моменту достигли совершеннолетия, то при согласии всех собственников вопрос продажи решается весьма легко.
  • Если же среди участников долевой собственности есть лица, не достигшие 18 лет, то отчуждение жилого помещения возможно с определенными ограничениями и только при наличии разрешения органа опеки и попечительства.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

Поскольку обязательным условием использования сертификата является оформление приобретаемого жилья в собственность всех членов семьи, органы опеки и попечительства пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.

Интерес сотрудников Опеки к судьбе жилых помещений, на покупку которых были выделены средства маткапитала, обусловлен желанием избежать ситуаций, при которых дети могут потерять доли в праве собственности. Именно поэтому продажа таких квартир невозможна без предварительного одобрения органа опеки.

Для получения согласия органов опеки на проведение сделки, родителям необходимо доказать, что сделка не ущемит права и интересы детей, и что в ее результате:

  • доли в праве собственности будут сохранены за несовершеннолетними (т.е. они получат равноценные доли в другом жилом помещении);
  • жилищные условия детей не будут ухудшены и в жилье, приобретаемом взамен отчуждаемого, размер площади на каждого человека не будет меньше, чем в отчуждаемом жилье.

Таким образом, продажа жилья, купленного с использованием семейного капитала, возможна в случае соблюдения следующих условий:

  1. жилищные условия семьи останутся прежними или улучшатся, а за несовершеннолетними детьми сохранятся право на доли, равнозначные отчужденным;
  2. орган опеки и попечительства дает согласие на проведение сделки.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Если для покупки жилья были использованы средства сертификата МСК, оно должно быть оформлено в общую собственность, т.е. оговоренная доля должна быть выделена каждому члену семьи, включая всех детей. Именно поэтому перед тем, как заключать сделку, необходимо получить согласие опеки.

Исходя из требований закона, сделка по продаже жилья, которое приобреталось с использованием накоплений маткапитала, должна происходить с письменного разрешения органов опеки или в присутствии их представителей.

Для получения согласия на продажу имущества, в котором выделены доли детей, родителям необходимо написать заявление и предоставить нужные документы:

  1. Составить соответствующее заявление о распоряжении;
  2. Предоставить оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность заявителей (паспорта родителей/опекунов и свидетельства о рождении детей);
  3. Ответственное заявление законных представителей детей на их участие в предстоящей сделке;
  4. Справка об оценочной стоимости жилья;
  5. Документы на квартиру;
  6. Справка, согласно которой задолженности по оплате коммунальных услуг нет.

Важным условием является сохранение уровня жилищных условий. Однако в некоторых случаях возможен обмен на жилое помещение с меньшей площадью! Например, когда один из детей нуждается в дорогостоящем лечении либо, если в новой квартире доли родителей будут уменьшены, а дети получат в собственность равнозначную отчуждаемой площадь.

Когда можно продать квартиру, купленную по материнскому сертификату

Какие-либо запреты или ограничения на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, в ФЗ № 256 прямо не прописаны. Однако ряд иных федеральных законов (в частности ст. 28, 37 ГК РФ, а также положения ст. 21 закона об опеке) содержит требование об обязательном одобрении такой сделки со стороны органов опеки.

Законодательство не регулирует срок, в течении которого действует данное разрешение:

  • Срок действия разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних, как правило, равен трем месяцам.
  • При этом согласно письма Минобразования №09-М договоры о купле-продаже должны быть предоставлены в течение месяца со дня получения разрешения на продажу недвижимости. По окончании этого срока, если сделка не была проведена, необходимо обращаться за новым разрешением.

Без этого документа Росреестр выдаст отказ в совершении регистрационных действий с имуществом детей до 18 лет. При этом саму сделку по отчуждению жилого помещения, приобретенного с использованием накоплений сертификата, можно провести в любое время после его покупки.

Но стоит не забывать про ряд важных моментов:

  1. Если квартира находится в собственности менее 3 лет (при оформлении жилья в собственность после 1 января 2016 года — 5 лет), при ее отчуждении возникает обязанность уплатить налог на квартиру, которую можно избежать, если сделки по продаже и по приобретению нового жилья будут проведены в одном налоговом периоде (при условии, что право на налоговый вычет не было использовано).
  2. Если квартира приобреталась в ипотеку, которая на момент ее продажи еще не погашена, помимо разрешения опеки, необходимо получить дополнительное согласие банка на перевод обязательств на покупателя.

Можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Нотариально оформленное обязательство о выделении детям долей в приобретаемом объекте недвижимости составляется только в том случае, когда средства семейного капитала направляются на погашение ипотечного займа. Законом предусмотрен срок исполнения данного обязательства, который истекает через полгода после снятия обременений с недвижимости.

Поскольку законом не установлено каких-либо ограничений по срокам, по истечении которых жилье, купленное на средства сертификата, может быть продано, сделку можно провести в любое время, даже если остальные члены семьи еще не получили свои доли.

Обратите внимание

Однако, чтобы сделка по продаже не была признана недействительной, а родителей не обвинили в мошенничестве с семейным капиталом, пред этим необходимо получить одобрение ООиП.

Разрешение ООиП на отчуждение квартиры без выделения долей детям в этом случае можно получить при условии выделения аналогичной площади в другом жилье (приобретаемое взамен или уже имеющееся, причем не обязательно в собственности семьи — можно и в квартире родственников).

  • Кроме того, отчуждаемая недвижимость на момент продажи может быть оформлена только на одного супруга.
  • Поскольку в таком случае сделка с жильем проводится в период брака, если взамен планируется покупка или строительство иного жилого помещения — понадобится получить от второго супруга нотариальное согласие как на продажу, так и на выделение долей несовершеннолетним членам семьи по новому адресу.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Как уже было отмечено, прямого запрета на продажу квартир, купленных за маткапитал, нет, но на практике можно использовать всего несколько способов проведения сделки, при которых отчуждение имущества несовершеннолетних будет законным:

1. Несовершеннолетние участники долевой собственности должны получить равнозначные доли в другом жилье, где условия проживания соответствуют или лучше, чем в продаваемой квартире.

  • Для выполнения этого условия, обе сделки необходимо проводить единовременно, т.е. путем подписания двух предварительных договоров на продажу и на покупку жилья. При этом, желательно, чтобы дети сразу были указаны в договоре в качестве новых собственников.
  • Если новый объект недвижимости покупается с использованием заемных средств, то поскольку банки не охотно дают свое одобрение, когда сособственниками выступают дети, приобретаемое жилье можно оформить на родителей и нотариально удостоверить обязательство о том, что после того, как кредит будет погашен, дети получат оговоренные доли. После чего, весь пакет документов нужно направить в отдел опеки одновременно с заявлением о предоставлении разрешения на проведение сделки.

Поскольку окончательное решение будет зависеть от органов опеки и попечительства, лучше обезопасить себя, не включая в предварительные договоры каких-либо штрафных санкций за срыв сделки. Наличие одобрения органов опеки дает возможность заключать договоры купли-продажи или обмена жилья без промедления.

2. Вместо выделения долей допускается выплата денежной компенсации в размере стоимости отчуждаемой доли на момент совершения сделки. Но в этом случае также необходимо получить одобрение опеки, предоставив на рассмотрение:

  • соответствующее заявление;
  • справку о стоимости доли (без проведения оценки).

После того, как ООиП даст согласие, необходимо открыть счета в банке на имя детей и внести деньги.

Речь может идти как о простом банковском счете (где деньги будут просто лежать), так и о вкладе (куда будут начисляться проценты), сделанном на имя ребенка, которым он может распорядиться по достижении 18 лет, либо родители с согласия опеки и ребенка (если ему уже есть 14 лет) могут распорядиться этими средствами в интересах ребенка (например, купить ему отдельное жилье).

Поскольку по закону родители в принципе не имеют права расходовать имущество несовершеннолетнего (ст. 26, 28 ГК и ст. 60 СК), это возможно только с согласия органов опеки.

Например, несмотря на то, что закон дозволяет опекунам распоряжаться средствами ребенка в размере, не превышающем прожиточный минимум, на практике для того, чтобы снять хоть копейку (например, с пенсии по потере кормильца), нужно получить согласие опеки, указав в заявлении цели на которые пойдут средства, а затем предоставив подробный отчет.

3. Если приобретение в собственность семьи нового жилья при продаже квартиры, купленной за материнский капитал, не планируется, то доли детям также можно выделить в жилом помещении, принадлежащем родственникам — например, в квартире бабушки и дедушки.

При этом, в некоторых случаях в данной ситуации размер выделяемой доли может быть меньше первоначального. Это возможно, если:

  • выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров, приходящихся на долю (например, ребенок владеет четвертью однокомнатной квартиры родителей, которая равна 10 кв.м, а в двухкомнатной квартире родственников этот метрах составляет только одну шестую от общей площади);
  • уменьшенную долю можно выделить при разнице в стоимости жилья в разных районах (например, в справке о стоимости продаваемой/меняемой доли будет указана заниженная стоимость, а в справке о стоимости чуть меньшей доли, выделяемой взамен, будет указана более высокая цена).

Процедура продажи жилья при покупке на маткапитал

На практике существует 2 основных сценария, по которым проводятся сделки по отчуждению жилья, оформленного за маткапитал:

  • продается жилое помещение, находящееся в собственности семьи без обременений;
  • на приобретенную недвижимость наложена ипотека в силу закона.

Рассмотрим указанные случаи более подробно.

Продажа квартиры без обременений

В этом случае для одобрения сделки в ООиП необходимо предоставить документы, подтверждающие факт приобретения нового жилья. Таким доказательством выступает:

  • предварительный договор купли-продажи, удостоверенный подписью и печатью нотариуса;
  • можно представить и договор мены («трейд ин»), условиями которого будет предусмотрена доплата покупателя при обмене жилья меньшего по площади на большее.

В связи с тем, что несовершеннолетних нельзя снять с регистрационного учета просто так, не зарегистрировав их по месту жительства в другом месте, обе сделки, после получения согласия ООиП, нужно проводить в один день.

Соглашение о распределении долей в новом жилом помещении также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Продажа квартиры, обремененной залогом банка (ипотекой)

В случае необходимости продажи квартиры до полного погашения ипотечного кредита — первоначально нужно получить согласие банка. Однако если в жилом помещении, находящемся в залоге у кредитной организации, на момент продажи доли несовершеннолетним не выделены — это не значит, что необходимости обращаться в ООиП нет!

  • Напротив, если семья продает квартиру, не исполнив обязательства по наделению детей долями, очень высок шанс оспаривания такой сделки.
  • К тому же взятое на себя обязательство по наделению детей долями содержит сведения о конкретном жилом помещении, собственниками которого должны стать несовершеннолетние члены семьи.
    • Это значит, что просто взять и заменить объект недвижимости, не согласовав это с опекой, нельзя.
    • Лучше позаботиться об этом заранее, например, на стадии подписания предварительного договора.

После соблюдения всех формальностей и получения необходимых разрешений, нужно выбрать конкретную схему продажи:

  • часть сбережений покупателя будет зачислена в счет погашения обязательств по жилищному кредиту продавца (как правило, речь идет о первоначальном взносе);
  • по согласованию с банком путем заключения нового договора права и обязанности продавца по договору ипотечного кредитования переводятся на покупателя;
  • продавец погашает ипотеку, с недвижимости снимаются обременения, и она переоформляется на покупателя.
Читайте также:  Права ребенка в россии: примеры нарушения свобод детей и ответственность по закону

Заключение

Таким образом, отчуждение жилья, приобретенного с использованием средств семейного сертификата, возможно, но при соблюдении определенных юридических формальностей, одной из которых является приобретение недвижимости, превосходящей продаваемое по размеру и условиям.

Удовлетворение данного условия будет свидетельствовать о соблюдении прав и интересов всех членов семьи, включая несовершеннолетних, у которых нет возможности участвовать в подобных сделках на полных основаниях.

Источник: http://pro-materinskiy-kapital.ru/prodat-zhile/kvartiru/

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал: советы и рекомендации

Многих интересует, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал. Это весьма актуально, потому что со временем необходимо расширяться.

Однако существуют некоторые ограничения при реализации подобной недвижимости. Тем не менее продать ее возможно.

Чтобы соблюсти действующее законодательство, рекомендуется обращаться в агентство недвижимости. Специалисты всегда знают о последних изменениях в правилах реализации подобного жилья, поэтому помогут оформить сделку правильно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам :

Продажа квартиры, купленной с использованием маткапитала

Существует два нюанса при реализации подобной собственности:

  1. если все члены достигли совершеннолетия на момент совершения сделки;
  2. если есть несовершеннолетние лица на момент продажи жилья.

Необходимо рассмотреть все возможные нюансы более подробно.

к содержанию ↑

Отсутствие несовершеннолетних

В данном случае проблем с реализацией недвижимости нет, так как все стороны имеют право самостоятельно распоряжаться своими долями. Таким образом, участники сделки могут сами распоряжаться своим имуществом.

Поэтому квартира продается в соответствии с нормами действующего законодательства одним из следующих образов:

  • за наличный расчет;
  • с применением банковского капитала;
  • с использованием государственных денег (материнский капитал и другие субсидии).

Также возможно подарить жилье третьему лицу или осуществить реализацию при помощи договора обмена. Риелтор может подробно рассказать, как именно возможно реализовать недвижимость в данном случае.

к содержанию ↑

При наличии детей

При наличии в семье лиц, которым на момент продажи не исполнилось 18 лет, необходимо осуществлять продажу через органы опеки.

Дети должны получить доли в имеющемся жилье.

На самом деле родители обязаны выделить их в течение 6 месяцев после выплаты ипотеки, если жилье находилось в залоге у банка.

Или в течение этого срока после заключения соглашения о разделе имущества. Данное соглашение заверяется у нотариуса, после чего необходимо обращаться в МФЦ или отделение Росреестра для совершения записи о выделении детям долей.

Важно

Необходимо понимать, что сделки по продаже имеющейся и покупке новой квартиры должны происходить параллельно друг другу.

Если органы опеки одобрят сделку, то можно ее совершать. Поэтому риелторы предусматривают в договоре возможность возврата совершенных взаиморасчетов между всеми членами сделки. Также они рекомендуют те объекты, сделка с которыми практически точно будет одобрена.

к содержанию ↑

Условия продажи

Закон предусматривает несколько возможных сценариев продажи недвижимости, которая приобреталась на средства маткапитала:

  1. необходимо согласие от всех совершеннолетних членов семьи на реализацию объекта;
  2. так как несовершеннолетние не могут самостоятельно принимать решение, то его принимают за них их родители;
  3. важно, чтобы органы опеки одобрили совершение сделки;
  4. необходимо, чтобы интересы и права детей не были ущемлены во время продажи одного жилья и покупки другого;
  5. сохранение долей за несовершеннолетними гарантирует, что они не будут ущемлены в своих правах и получат равноценную долю после приобретения нового жилья.

Специалисты отдела опеки обращают внимание на ряд нюансов во время принятия решения о возможности осуществления сделки:

  • общая площадь имеющегося и нового объекта недвижимости (новое жилье должно обладать такой же или большей площадью, но не меньшей);
  • состояние инфраструктуры;
  • наличие школ и больниц в непосредственной близости к новому жилью.

Если планируется переезд в другой город, то необходимо, что он был более развитым и успешным. Будет проблематично получить разрешение на переезд из Санкт-Петербурга в Барнаул.

Исключение – это необходимость сменить климат по рекомендации врачей или значительное увеличение жилищной площади в результате совершения сделки.

к содержанию ↑

Способы

Сегодня закон предусматривает несколько способов реализации такого жилья:

  1. Предоставление долей в новой квартире с учетом, что условия проживания эквивалентны или лучше по сравнению с имеющейся квартирой. В данном случае необходимо осуществлять покупку новой и продажу старой квартиры одновременно, получив перед этим разрешение от отдела опеки, который находится в районной администрации;
  2. Разместить на банковских счетах денежные средства, размер которых эквивалентен стоимости долей детей в имеющейся квартире. Важно, чтобы это было два разных счета, открытых на имя каждого из ребенка. Получив справку о стоимости долей в оценочной компании, необходимо предоставить ее в отдел опеки. Также потребуется выписка из банка, подтверждающая факт открытия счетов;
  3. Предоставление уменьшенной доли детям. Такое возможно, если стоимость долей в новом жилье выше, чем стоимость в имеющемся. Справка от оценочной компании на стоимость обоих объектов может подтвердить эквивалентную их стоимость, несмотря на уменьшение площади.

Не рекомендуется выдавать несовершеннолетним большие доли, так как в дальнейшем это может привести к ряду проблем во время дальнейшей продажи жилья.

Согласно действующему законодательству, необходимо будет продавать недвижимость с участием несовершеннолетних только через органы опеки. Они следят, чтобы родители не ущемили своих детей в их имущественных правах.

к содержанию ↑

Получение согласия органов опеки

Для того, чтобы выйти на сделку в данном случае необходимо:

  • собрать полный пакет документов.Туда входят:
    1. бумаги, подтверждающие факт собственности на жилье;
    2. предварительные соглашения купли-продажи на обе сделки;
    3. свидетельства о браке и рождении детей;
    4. паспорта родителей или иных законных представителей.
  • сведения об оценочной стоимости жилья;
  • выписка по счету из управляющей компании об отсутствии долга;
  • заявление от родителей или законных представителей несовершеннолетних на участие детей в сделке, которое заполняется в присутствии специалиста.

Оно составляется в свободной форме на листе формата A4. В нем необходимо указать:

  1. ФИО родителей и детей;
  2. адрес имеющегося жилья, купленного на средства материнского капитала;
  3. адрес нового жилья, которое планируется купить;
  4. размер долей, которые дети получать в результате осуществления сделки.

Образец заявления в органы опеки о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего и согласие родителей на совершение сделки с участием несовершеннолетнего.

Рассмотрение заявления происходит в течение 14 дней. Если оно будет готово раньше, то специалисты сами звонят, чтобы можно было приехать за согласием.

Обычно при подаче заявления присутствует продавец, который предоставляет документы на свое жилье самостоятельно. Однако он может передать их покупателю, чтобы он самостоятельно все выполнил.

Согласно действующим требованиям, оба родителя или иные законные представители должны присутствовать в органах опеки вместе.

О том, как продать квартиру, купленную на средства материнского капитала, смотрите в видеоролике:

к содержанию ↑

Как продать жилье, купленное в ипотеку?

По закону, когда недвижимость покупалась в ипотеку, необходимо действовать по одной из трех схем, в зависимости от того, что предпочтительнее:

Но если использовался простой потребительский кредит, то всего этого можно избежать, так как он не предполагает предоставление залога.

Оценочная стоимость нового залога не должна быть меньше стоимости действующего.

Во время покупки нового жилья дети обязаны быть прописаны вместе с родителями. На основании ст. 20 ГК РФ, несовершеннолетние должны быть зарегистрированы с одним из родителей.

При отсутствии в результате смерти или лишения родительских прав, необходимо осуществлять регистрацию с законным представителем.

к содержанию ↑

Можно ли продать квартиру до выделения детям долей и купить другую?

Да, такое возможно. Сегодня нет контролирующего органа, который следил бы за строгим исполнением обязательств родителей перед детьми о выделении доли в течение 6 месяцев.

Поэтому многие это делают уже после покупки нового жилья.

По закону проведение сделки возможно в любой момент, не зависимо от наличия долей у каждого члена семьи. Но если в сделке присутствуют лица до 18 лет, то она должна осуществляться с разрешения органов опеки.

Если родители гарантируют выделение аналогичных по стоимости или площади долей в новом объекте недвижимости, то не обязательно это делать в имеющемся жилье.

Когда жилье оформлено на одного из членов семьи необходимо обязательно оформлять нотариальное согласие супруга на его продажу и на выделение детям доли в новом объекте.

Также стоит помнить, что на реализацию обязательства отводится 6 месяцев. Если родители собираются продать жилье раньше этого срока, то на законных основаниях можно выделить детям в собственность квадратные метры после регистрации сделки.

Однако необходимо известить об этом специалистов отдела опеки. Обычно они идут навстречу.

Необходимо составлять обязательство у нотариуса только при покупке жилья в ипотеку. Если используются свои накопления и материнский капитал, то данное требование отсутствует.

к содержанию ↑

Процедура продажи квартиры без обременения

Первоначально органы опеки должны одобрить совершение сделки.

Это делается путем предоставления документов на продаваемое и покупаемое жилье, куда должен входить договор купли-продажи, заверенный нотариусом или договор обмена.

Сам процесс достаточно простой. Он заключается в следующем:

  1. оформление предварительных соглашений на продажу своей и покупку новой квартиры;
  2. предоставления необходимых бумаг специалистам отдела опеки;
  3. выход на сделку;
  4. сдача документов в МФЦ или Росреестр;
  5. получение выписки из ЕГРН;
  6. предоставление документов в органы опеки.

В один день должно произойти 2 сделки: продажа своего жилья и покупка нового.

Соглашение о разграничении долей рекомендуется сдать в Росреестр с остальными документами, чтобы потом не пришлось снова платить госпошлину и собирать бумаги.

После этого сделка считается завершенной. Чтобы все было сделано правильно, рекомендуется обратиться в агентство недвижимости. Это снизит риск ошибки, которая может повлечь за собой признание сделки ничтожной.

к содержанию ↑

Если родители в разводе

Иногда реализация квартиры происходит после развода родителей. В этом случае есть несколько сценариев осуществления сделки:

  • отказ одного из родителей от своей доли в пользу детей;
  • осуществление продажи жилья таким образом, что каждая сторона участвует в сделке, после чего раздел денег происходит в добровольном порядке или на основании соглашения.

Если одна из сторон не соглашается на продажу жилья, то реализовать его невозможно. В судебном порядке заставить собственника продать свою долю тоже нельзя, поэтому необходимо договариваться между собой.

к содержанию ↑

Как ускорить процесс продажи?

Есть несколько способов ускорить процесс продажи, а именно:

  1. Заранее прописаться вместе с детьми к родственникам и выделить несовершеннолетним доли, чтобы квартиру можно было продать без участия сотрудников отдела опеки.

    После покупки новой недвижимости можно прописаться в новом месте и отказаться от долей у родственников, выделив их в купленной квартире;

  2. Проверить документы, и заранее заказать дубликаты недостающих в случае потери;
  3. Снизить стоимость своего объекта, чтобы быстрее найти покупателя.

Необходимо понимать о необходимости оплаты налога, если жилье было приобретено до января 2016 г. и в собственности менее 3 лет. При этом, если квартира приобретена после января 2016 г, то 5 лет (ФЗ № 382 от 29.11.2014 г).

Данный закон был принят для того, чтобы снизить количество спекулянтов на рынке недвижимости, которые покупали жилье на первичном рынке и перепродавали его сразу после сдачи дома в эксплуатацию.

Все это позволит максимально быстро осуществить сделку с недвижимостью и начать жить в новой квартире или построить дом.

Совет

Однако стоит помнить, что при переезде в индивидуальный дом специалисты отдела опеки внимательно изучают развитость инфраструктуры. Процент одобрения таких сделок значительно ниже.

Читайте также:  Трудовой комитет и другие организации по защите прав работников: порядок обращения

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и !

Источник: https://kvartirgid.ru/pokupka-prodazha/mozhno-li-prodat-kuplennuyu-na-materinskij-kapital.html

Нюансы продажи квартиры, купленной под материнский капитал

Государственные программы в России постоянно улучшают материальную составляющую  молодых семей. Материнский капитал растёт, с чем увеличивается возможность приобретения недвижимости. Квартиры и дома стоят на первом месте по распределению средств сертификата.

Бывают ситуации, когда приходится продавать купленное имущество. Возникает вопрос: можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал? Конечно, это право любого владельца недвижимости. Но существует ряд нюансов, которые изрядно затрудняют процесс продажи.

Причины продажи жилья, купленного за счет государственных денег

Для того чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал требуется уважительная причина. Её нужно прописывать в документах, подаваемых в органы опеки.

Например:

  • переезд в другую страну (город);
  • острая нехватка средств;
  • смерть одного из кормильцев;
  • переезд в другое существующее жильё;
  • проблемы со здоровьем у одного или нескольких членов семьи;
  • покупка другого жилья.

Есть ли ограничения при продаже квартиры?

По законам РФ при покупке недвижимости на средства семейного капитала, все члены семьи становятся её собственниками. Право на владение получают все, невзирая на возраст – новорождённые, дети до 3-х лет, подростки. Доля каждого жильца прописана в документах по купле-продаже жилья.

Её размер варьируется от количества проживающих, потребностей и возраста каждого из членов семьи. Следовательно, если вы хотите продавать имущество, то разрешение должно быть получено от всех владельцев.

Важно! Если рождается ещё один ребёнок, он также становится совладельцем и доли всех членов семьи перераспределяются.

По законам РФ решение за несовершеннолетних собственников принимают органы опеки. Распродавать недвижимое имущество, в котором проживают несовершеннолетние дети сложно. Если все дети достигли 18-ти лет – это облегчит процесс продажи. Достаточно подписать согласие на продажу всем членам семьи, которые имеют долю на этих квадратных метрах.

В том случае, если квартира находится в собственности меньше 3 лет (если оформление после 1 января 2016 года – 5 лет), в случае её продажи, требуется выплатить налог. Но если продавать старую квартиру и покупать новую в одном налоговом квартале, потребность в оплате пошлины – отсутствует.

Получение разрешения на продажу у органов опеки и необходимые документы

Закон России всегда выступает в пользу интересов ребёнка. Причина продажи недвижимого имущества должна быть веской в представлении не только семьи, но и представителей опеки. Есть несколько схем, как продать недвижимость, купленную на материнский капитал.

Источник: https://yuristproffi.ru/nedvizhimost/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital.html

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Самое популярное направление распоряжения средствами материнского капитала — это улучшение жилищных условий, и прежде всего — покупка квартиры.

Однако со временем у семьи может возникнуть необходимость в продаже купленного жилья (например, в связи с переездом в другой район, приобретением новой квартиры или дома и т.д.).

Обратите внимание

Так как по закону жилье, приобретенное с использованием сертификата, должно быть оформлено в общую собственность супругов и детей, последующую его продажу можно провести только при соблюдении ряда условий, в частности — после получения разрешения органов опеки и попечительства (ООиП).

Чтобы такая сделка была законной, после ее завершения детям необходимо выделить равнозначные доли в другом жилом помещении или (по согласованию с органами опеки) перечислить полученные от продажи средства (в размере стоимости детской доли в отчуждаемом жилье) на банковский счет, открытый на имя детей.

Фото pixabay.com

Условия продажи жилья, купленного на маткапитал

В федеральном законе № 256-ФЗ о дополнительных мерах поддержки семей с детьми нет никаких указаний о том, что продажа жилья, приобретенного на маткапитал, запрещена.

То есть купленным имуществом семья может распоряжаться в дальнейшем в соответствии с общими требованиями существующего законодательства (иными словами, на общих основаниях).

Однако поскольку приобретение квартиры за средства материнского капитала допускается только с обязательным условием оформить ее в общую собственность всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей, то продать приобретенное жилье можно в любой необходимый момент только при соблюдении ряда дополнительных условий:

  • Если кому-то из собственников еще не исполнилось 18-ти лет, то продать квартиру можно будет только после получения разрешения от органов опеки.Главным требованием к продаже жилья, приобретенного на маткапитал, является сохранение прежних жилищных условий в новом жилье или их улучшение. Поэтому за детьми младше 18 лет должно остаться право на доли, равнозначные выделенным в отчужденной квартире. За соблюдением этого условия следят органы опеки.
  • Когда все члены семьи — совершеннолетние, для заключения сделки достаточно согласия всех собственников.

Если купленная на материнский капитал квартира не обременена ипотекой, для ее продажи с несовершеннолетними собственниками достаточно получить только одобрение отдела опеки. В противном случае также необходимо получить разрешение банка на осуществление подобной сделки.

Разрешение органов опеки на продажу жилья с материнским капиталом

Программа семейного капитала распространяется на детей, которые были рождены или усыновлены после 01.01.2007 года. Это значит, что среди собственников жилья, вероятнее всего, будут и несовершеннолетние дети.

Именно поэтому продажа такой квартиры осуществляется только после согласия ООиП. Чтобы получить его, родителям необходимо доказать, что права и интересы детей при продаже квартиры не будут ущемлены (согласно ч. 4 ст. 60 СК РФ, ст.

28, 37 ГК РФ, а также положениям ст. 21 закона об опеке).

Органы опеки пристально следят за проведением подобных сделок. Их главная задача — избежать ситуаций, в которых дети могут потерять или ухудшить свои имущественные права.

Соблюдение имущественных прав детей в результате сделки по продаже купленной квартиры могут обеспечиваться четырьмя основными способами:

  1. приобретение на средства, полученные от продажи квартиры, нового жилья с выделением в нем равнозначных долей детям (в некоторых случаях возможна покупка жилья меньшей площади);
  2. наделение детей равнозначными долями в уже имеющемся жилье без покупки нового;
  3. перечисление средств, полученных от продажи квартиры, в размере, эквивалентном стоимости детских долей, на банковские счета, открытые на имя детей (без необходимости приобретать новое жилье или выделять доли в уже имеющемся);
  4. комбинация вышеуказанных вариантов (например, когда ребенок нуждается в дорогостоящем лечении, часть средств от продажи квартиры по согласованию с органами опеки можно использовать с открытого на имя ребенка банковского счета, при этом детям все равно будут выделяться доли в приобретаемом или уже имеющемся жилье).

Чтобы получить разрешение, необходимо обратиться в ООиП с предоставлением следующих документов:

  • паспорта заявителей;
  • свидетельства о рождении всех детей;
  • заявление законных представителей детей на их участие в предстоящей сделке;
  • документы на квартиру (выписка из ЕГРН с указанием всех собственников жилья, включая несовершеннолетних детей);
  • предварительный договор об отчуждении (продаже) квартиры с указанием цены сделки;
  • иные документы по требованию работников органов опеки.

Когда можно продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Разрешение органов опеки на продажу жилья выдается только при условии, что она приведет к сохранению имущественных прав ребенка. Срок действия данного документа не определен на законодательном уровне. В каждом субъекте Российской Федерации действуют свои правила, и четких регламентов работы органов опеки на федеральном уровне нет.

  • Как правило, разрешение ООиП на продажу квартиры действует в течение трех месяцев.
  • После получения разрешения согласно письму Минобразования от 20 февраля 1995 года № 09-М родители должны предоставить органам опеки не позднее чем через месяц копию заключенного договора о продаже квартиры. Если этого не сделать в установленный срок, то согласие ООиП придется получать повторно.
  • Без действующего документа-распоряжения от органов опеки и правильно составленного договора купли-продажи Росреестр откажет в регистрации сделки с участием имущества несовершеннолетних детей.

Налог с продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Согласно п. 3-4 статьи 217.

1 Налогового кодекса (НК) РФ, при отчуждении квартиры, приобретенной по договору купли-продажи или договору долевого участия (ДДУ), которая находилась в собственности менее 5-ти лет (или менее 3-х лет, если жилье было оформлено в собственность до 1 января 2016 года), необходимо уплатить подоходный налог (НДФЛ).

Однако сумму облагаемого налогом дохода можно уменьшить на размер материнского капитала (в 2019 году составляет 453 тыс. рублей) согласно открытому письму Минфина от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669.

Средства материнского капитала, полученные в результате его реализации, считаются доходом налогоплательщика, который освобождается от уплаты подоходного налога согласно п. 34 ст. 217 НК РФ. А направление средств сертификата на покупку недвижимости является его расходами на приобретение имущества.

Поэтому вместо использования имущественного налогового вычета налогоплательщик может уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Порядок продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала

После того, как будет получено разрешение ООиП на продажу квартиры, отчуждение жилья должно быть проведено по одной из двух схем:

Если покупка нового жилья не планируется, то выделить доли детям можно в жилье, собственниками которого являются родственники (например, бабушки или дедушки).

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую?

Если родители или опекуны собираются оформить в собственность детей доли в новом жилье, равнозначные долям в отчуждаемой квартире, процедуру можно провести двумя разными способами:

  1. Одновременные покупка и отчуждение. В этом случае подписываются два предварительных договора купли-продажи жилплощади, и в последнем дети сразу указываются как новые собственники.По соглашению сторон выполнение обязательств по заключению основного договора с соблюдением условий, предусмотренных предварительны договором, может быть обеспечено задатком (часть 4 статьи 380 ГК РФ). Однако делать этого не рекомендуется, так как окончательное решение зависит от органов опеки и попечительства.
  2. Покупка квартиры с использованием заемных средств. В этом случае допускается сначала оформить недвижимость в собственность родителей, при условии, что в ООиП будет предоставлено нотариально заверенное обязательство выделить доли детям после погашения кредита. Затем в отдел опеки предоставляются все необходимые документы и заявление на получение разрешения на продажу жилья.

В некоторых случаях детям могут быть выделены доли меньшего размера. Это возможно, если:

  • Стоимость за квадратный метр в новом жилье выше, чем в старом. Для этого нужно получить от оценщика справку о стоимости 1 м2 в продаваемом и приобретаемом жилье. Тогда ребенку можно будет выделить долю, эквивалентную старой по стоимости (а не по площади).
  • Площадь нового жилья больше, чем старого, и выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров (например, если до продажи в квартире площадью 40 м2 ребенку была выделена четвертая часть — 10 м2, то в новой квартире площадью 60 м2 эти же 10 м2 в долевом выражении будут составлять только одну шестую часть, то есть доля уменьшается).

Как продать жилье, купленное на маткапитал, без выделения долей?

Обязательное условие при покупке жилья на средства материнского капитала — выделение долей каждому члену семьи (супруги и дети).

В некоторых случаях, когда на момент перечисления средств маткапитала невозможно оформить доли в собственность детей, оформляется нотариальное обязательство, которое должно быть исполнено в установленный законом срок (не позднее 6 месяцев после перечисления денег из ПФР или после устранения обстоятельств, которые не позволяют выделить детские доли на момент осуществления сделки).

Однако технически продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал, может быть проведена в любой момент — даже до истечения этих 6 месяцев, когда доли детям еще не выделены.

В таком случае сделка может быть признана недействительной, при этом родителей могут привлечь к ответственности за обналичивание материнского капитала (мошенничество со средствами государственного бюджета).

Чтобы этого избежать, при продаже квартиры нужно выполнить все формальные процедуры:

  1. выделить доли всем членам семьи (детям и супругу при наличии) в купленном жилье;
  2. получить разрешение органов опеки на его продажу;
  3. продать жилье в установленные сроки действия разрешения;
  4. выполнить условия органов опеки после продажи квартиры:
    • выделить доли в новом жилье (вновь приобретаемом или уже существующем);
    • положить деньги на счет, открытый на имя детей.
Читайте также:  Открытый запрос коммерческих предложений по 223-фз: порядок и сроки проведения, документация, основания для отмены

Фактически при условии размещения полученных с продажи квартиры денежных средств (в размере стоимости отчуждаемой детской доли) на счетах несовершеннолетних детей с разрешения органов опеки продать приобретенное жилье можно без необходимости повторного выделения долей, однако возможность использования денег на банковском счете детей также будет ограничиваться ООиП.

На имя ребенка можно открыть как обычный банковский счет, так и вклад (куда будут начисляться проценты). Распорядиться полученными с продажи жилья средствами можно двумя способами:

  1. деньги с такого счета или вклада могут быть потрачены родителями в интересах детей (для этого также необходимо согласие органов опеки и самого ребенка, которому уже исполнилось 14 лет);
  2. либо это сделают сами дети по достижении совершеннолетия (после 18 лет).

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Чтобы продать квартиру, купленную на маткапитал, ипотека на которую еще не погашена, необходимо дополнительно получить согласие банка на проведение такой сделки.

Важно понимать, что на момент продажи жилья, которое находится в залоге у кредитной организации, доли несовершеннолетним все равно должны быть выделены (в другом жилье). Если это требование не выполнено, возможность оспаривания сделки значительно увеличится. Позаботиться об этом нужно до того, как будет подписан предварительный договор.

После выделения долей и получения разрешения в ООиП продажу можно будет провести по одной из схем:

  • Часть суммы, предоставленной покупателем, будет направлена на погашение кредитных обязательств продавца.
  • По согласованию с банком права и обязательства по ипотечному договору продавца будут переведены на покупателя.
  • Продавец выплачивает оставшуюся часть кредита, с жилья снимаются все обременения, и оно переходит в собственность покупателя.

Источник: http://materinskij-kapital.ru/obnalichivanie/prodazha-kvartiry/

Как продать квартиру с материнским капиталом по шагам

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств.

Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья.

Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

  • сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
  • недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

  • свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
  • паспорт гражданина России (для каждого родителя);
  • документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
  • обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
  • справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

  • отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
  • документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
  • согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
  • документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

  • согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
  • новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора.

Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога.

Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

Важно

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

  • продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
  • обменять;
  • продать с целью строительства отдельного дома;
  • реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

  • семья переезжать в другой регион или город;
  • ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
  • семья получила возможность расширить жилплощадь;
  • появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

  1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

  1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

  1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

  1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

  1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

  • зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
  • получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
  • снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

  • разрешение от ООиП;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
  • документы на продаваемое и покупаемое жилье;
  • предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

  • наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
  • жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

  1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.

Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiry-s-materinskim-kapitalom.html

Ссылка на основную публикацию