Оценка рыночной стоимости земельного участка: цены на услуги

Разбираемся в вопросах оценки рыночной стоимости земельного участка

Рыночная цена объекта является денежной стоимостью, устанавливаемой из-за исследований определенных условий на существующем рынке недвижимости при воздействии свободной конкуренции. Основной фактор оценки рыночной стоимости земельного участка в том, что определенная стоимость обязана одобряться не только покупателем, но и продавцом.

Обычно, проводят оценку таких объектов, как квартиры, земельные участки, частные дома, водные объекты, лесные угодья, транспортные средства.

Как оценить дом с участком

В основной массе ситуаций владельцы собственной недвижимости занимаются оценкой имущества самостоятельно. В большинстве случаев это совершается при продаже частного дома. То есть продавец самостоятельно регулирует стоимость, за которую он желает продать собственную недвижимость с участком.

Однако, существуют и такие варианты, когда оценку обязан осуществлять квалифицированный специалист. К примеру, при обращении в банковское отделение для оформления ипотеки либо ваше имущество будет выступать залогом, то потребуется проводить оценку стоимости. Еще одним вариантом может быть разделение недвижимости между бывшими супругами – в таком случае тоже потребуется оценка стоимости.

В любых вариантах, где происходит решение вопросов в судебном порядке, с участием страховых компаний и финансовых организаций, оценка обязана осуществляться квалифицированными оценщиками.

Обратите внимание

Определенные люди не способны определить адекватную стоимость своего владения для того, чтобы продать собственный дом с участком. В этом варианте они обращаются в агентство недвижимости. Сотрудники данных компаний определяют рыночную стоимость участка и дома.

Рыночная (реальная) цена – это адекватная стоимость, по которой недвижимость владельца реально продать за относительно небольшой период.

Однако, следует помнить, что оценка стоимости риелторами может быть неточной. Такая цена является относительной и зачастую устанавливается на базе примерных предложений в вашем городе.

По этой причине, даже если компания по недвижимости предоставит для вас документ с оценкой рыночной стоимости вашего владения, то этим документом нельзя будет воспользоваться при судебных разбирательствах, оформлении ипотеки и т.д.

На данный момент недвижимость на земле признается одной из частых договоров о продаже, и поэтому оценка стоимости земельного участка и дома является достаточно востребованной процедурой.

Но, для правильного проведения оценки необходимо учесть совокупность многих условий и применить результативные способы анализа цены.

Провести такую процедуру и оценить рыночную стоимость могут лишь оценщики, которые обладают большим опытом в данной сфере.

Земельный участок собственника обязан быть внесен в кадастровый реестр. При оценке стоимости участка специалист обязан учесть все улучшения на текущий момент. Оценка земли является комплексным мероприятием, которое включает в себя:

  • Оценку цены земельного участка, который принадлежит собственнику.
  • Оценку стоимости жилого дома.
  • Оценку дополнительных построек на участке.

Каким образом происходит оценивание земельного участка?

Производя оценку дома, земельного участка и дополнительных построек на его территории, оценщик обязан принять во внимание характеристики каждого объекта:

  1. Сам участок.
  2. Дом.
  3. Гараж
  4. Баня.
  5. Автомобильный навес и другое имущество на территории.

Алгоритм оценивания:

  • Осуществление анализа рынка этого сегмента.
  • Осуществление анализа уровня износа построек и состояние земли.
  • Осуществление анализа денежных затрат на ремонты и прочие нужды для земли и дома.

По принципам, которые предписаны законами, оценивание рыночной стоимости земельного участка осуществляется при помощи затратного способа. Оценщик обязан произвести описание в отчете процедуры расчета затрат.

Чтобы провести оценку цены определенного объекта недвижимости сперва происходит оценивание площади участка, определяются его ключевые характеристики. Затем оценщик осуществляет анализ цены подобных объектов с учетом рыночной цены. Если аналогичные участки отсутствуют в базе, то возможно оценить жилые постройки, которые предельно близки по характерным чертам.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Часто может появляться вопрос о том, как именно связаны рыночная и кадастровая цена земельного участка. Связь между ними в действительности есть. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, по которым рыночная цена земли примерно превышает на 30% кадастровую стоимость. Данные разновидности ценообразования обладают разным назначением:

  • Кадастровая цена используется для налогообложения.
  • Рыночная цена земли определяется для имущественной сделки.

В первом варианте рассчитывание кадастровой стоимости осуществляется с помощью параметров ЗУ, на основе формул, которые используются уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Их действия определяются на базе норм закона, которые регулирует оценочную деятельности в России.

Ревизия может быть назначена на федеральном уровне либо региональном по статье 66 Земельного Кодекса Российской Федерации. Ее оценка определяет сумму, сохраняющуюся до момента осуществления очередной ревизии, и разрешает исключительные варианты изменения кадастровой цены лишь по судебным решениям.

Рыночная оценка является стоимостью, которая свободно определяется собственником земельного участка и разрешает неоднократное изменение в течение всей длительности имущественной сделки. Это обосновывается рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении либо риском убытков, которые самостоятельно понесет владелец земельного участка.

Кадастровая стоимость определяется правительством, а рыночная находится в зависимости от наиболее различных условий, множество из которых вообще не учитываются при кадастровой оценке. Это считается основным различием между данными разновидностями цены. Иными отличительными моментами могут стать:

  • При определении кадастровой цены сезон, спрос и общее состояние рынка не обладают никаким значением.
  • Кадастровая стоимость определяется через материальный анализ, а рыночная стоимость – через конкуренцию, разнообразные предложения и спросы.
  • Кадастровая стоимость в некоторых вариантах способна чрезмерно быть завышенной, поскольку условия платежеспособности населения, расположение земельного участка не принимаются во внимание.

В некоторых вариантах может быть такое, что при расположенной рядом инфраструктуре цена будет чрезмерно завышена, хотя, по сути, данные строения никак не оказывают воздействия на увеличение цены.

Различие между данными разновидностями цены играют существенную роль при налогообложении. Но завышенная кадастровая цена в некоторых ситуациях может быть неподъемной для населения, поскольку в основной массе ситуаций она чрезмерно больше рыночной.

Необходимые документы

У многих людей может возникнуть вопрос о том, как сформировать пакет документов и что именно необходимо для проведения оценки земельного участка. Чтобы начать проведение оценочных мероприятий, потребуются следующие документы:

  1. Документы на земельный участок.
  2. План участка.
  3. Документы на возведенные сооружения.
  4. Документы из бюро технической инвентаризации.
  5. Паспорт собственника.
  6. Кадастровый паспорт.

Предъявляются ксерокопии документов. Если нет возможности предоставить вышеприведенный список документов, то провести оценку стоимости земли можно, но учитывая все допущенные ограничения, при этом данные могут быть некорректными и стоимость рассчитана не совсем правильно.

Порядок проведения оценки земельных участков

Чтобы провести оценку рыночной цены земельного участка, используют услуги оценочных компаний, работу которых обязан оплатить нанимающий человек.

Перед тем как вы обратитесь в такую компанию, необходимо проверить качество предоставляемых ими работ, правильнее будет обратиться в проверенные фирмы с хорошими отзывами.

После того как выезд работников будет оформлен, на место прибудет оценщик, проведет изучение всех показателей и сделает выводы о стоимости земельного участка. Оценщик должен учитывать все обстоятельства, которые способны оказать влияние на конечную цену.

Важно

Если оценивание необходимо с целью получения ипотеки, то нужно подыскивать фирмы, занимающиеся оценкой, не нужно.

Банк, в котором вы оформляете ипотеку, проведет все оценки самостоятельно, так как банковские организации, как правило, сотрудничают с проверенными компаниями.

Подобное оценивание будет занижено, так как если заемщик не оплатит всю стоимость, то взыскание будет обращено на оцененное имущество.

Продажа земельного участка предполагает, что владельцу требуется узнать ее рыночную цену. Поскольку с течением времени данная цена изменяется, то оценивание требуется осуществлять по состоянию на определенную дату.

К примеру, стоимость участка может меняться, если ранее он был на окраине города, а через пару лет город уже разросся и участок больше не считается окраиной города. При проведении оценивания профессиональный специалист проходит такие этапы, как:

  1. Постановка задачи. В данном случае довольно важно принять во внимание дату, когда проводится оценка, а также ключевые параметры, по которым данное оценивание будет осуществляться.
  2. Сбор, проверка и анализ полученных сведений. Происходит сбор всех требуемых документов, проводится анализ полученных сведений, которые принадлежат не только собственному участку, но и соседнему.
  3. Анализ наиболее эффективного пользования земельного участка. Происходит определение как выгоднее использовать землю, причем это обязано быть не только экономически привлекательно, но и физически осуществимо. Данный этап существует, так как рынок имеет заинтересованность в предельно возможном применении ресурсов, что и будет определением предполагаемую стоимость.
  4. Оценка рыночной цены земли с использованием определенных методов. Согласно законам, оценщик обязан использовать 3 подхода: затратный, сравнительный, доходный. А способы внутри каждого подхода оценщик способен подбирать самостоятельно, учитывая собственный опыт. Три итога, которые получены в результате подобного анализирования, будут базой для расчета конечного числа, которое и станет оценочной стоимостью.
  5. Отчет об оценивании. Подобный отчет должен быть оформлен в письменном виде и обязан излагаться в соответствии с федеральными законами об оценивании и методическими рекомендациями.

Спустя полгода отчет утратит собственную юридическую силу.

К кому обратиться

Если в планах доверить оценивание специалистам, то понадобится обратиться в организации, специализирующиеся на оценивании земельных участков. Всем оценщикам предъявляются жесткие требования:

  1. Оценщик обязан состоять в саморегулируемых организациях. Это некоммерческие объединения, которые регулируются государством.
  2. Обладать аттестацией.
  3. Обладать страховым полисом на сумму 30 000 рублей.
  4. Иметь хорошие отзывы и репутацию.

Если провести оценивание земельного участка необходимо для разрешения вопросов, где принимают участие банковские учреждения, то непосредственно они способны порекомендовать конкретного оценщика, так как банковские отделения сотрудничают с такими компаниями на выгодных условиях.

Цены на услуги

Все оценивающие работы обязаны оплачиваться тем, кто заказывал данную услугу. Каждая организация может установить собственные тарифы на процесс оценки земельного участка самостоятельно. Итоговая стоимость оценки может составляться из следующих критериев:

  • Осмотр земельного объекта.
  • Вознаграждение.
  • Транспортные траты.
  • Другие траты, которые появились в результате оценивания.

После подсчитывания всех затрат выводится цена за предоставление услуг. Как правило, она является разной для различных разновидностей имущества.

При осуществлении оценки земельного участка без выезда цена приблизительно будет составлять 3500-4000 рублей. Если оценивание нуждается в обязательном выезде на земельный участок, то цена составит примерно 6000-6500 рублей. Необходимо принимать во внимание, что оплата за оценку может быть разной в зависимости от субъекта, однако разница в таком случае будет не сильно высокой.

Самостоятельная оценка рыночной стоимости земельного участка

Собственник, который подготавливает к продаже собственный земельный участок, может воспользоваться некоторыми вариантами по определению рыночной стоимости его участка:

  1. Воспользоваться услугами организаций по оцениванию земли.
  2. Воспользоваться услугами агентства по недвижимости.
  3. Сделать оценивание самостоятельно.
Читайте также:  Основания прекращения сервитута, установленного на земельный участок

Если вы решили самостоятельно проводить оценку земли, то рыночная стоимость определяется некоторыми методиками:

  • Доходный метод.
  • Затратный метод.
  • Метод сравнения продаж.

Доходный метод

Данный способ определения соразмерной суммы, которую нужно затребовать при продаже участка. Данный метод является одним из наиболее трудных с целью самостоятельного вычисления. Применение такого метода целесообразно в том случае, когда продаются высокорентабельные земельные участки.

К примеру, метод применим в городах, где земельные участки обладают довольно высокой ценой. Либо – совершается оценка участка из сельскохозяйственных земель, который подойдет с целью формирования бизнеса. То есть в такой ситуации сделка нуждается в обеспечении земельного участка бизнес-планом.

Затратный метод

Такой метод способен использоваться вместе с доходным. В таком варианте он принимает во внимание затраты для возведения капитального объекта строительства.

К примеру, при планировании предпринимательского дела либо застройки земельного участка многоквартирным домом, предполагаются финансовые вложения. Формула для высчитывания:

Планируемый доход (ПД) – расходы (Р) = потенциальный реальный доход (ПРД).

В сокращенном варианте формула выглядит так: ПД – Р = ПРД.

Метод сравнительного анализа

Основные шаги для самостоятельной оценки собственного земельного участка:

  1. В интернете либо печатных изданиях нужно отыскать 10 домов с идентичными характеристиками с вашим участком.
  2. Обзвоните данных людей и попросите о встрече, чтобы провести осмотр данных домов. Это будет требоваться для того, чтобы исключить из списка объявления-пустышки. Следует ориентироваться лишь на реальные земельные участки.
  3. Для каждого дома необходимо провести следующие расчеты:

Стоимость участка / Общая площадь участка = средняя цена за 1 квадратный метр.

  1. Далее, требуется сравнить все полученные сведения и вычеркнуть из списка наиболее дешевый и самый дорогой земельный участок.
  2. Рассчитываете среднюю цену квадратного метра всех земельных участков.

(Стоимость 1 объекта + стоимость 2 объекта + …) / (Площадь 1 объекта + площадь 2 объекта + …) = средняя стоимость

  1. Определение примерной цены вашего участка.

Средняя рыночная стоимость квадратного метра * площадь земельного участка = стоимость земли

Это будет средняя ориентировочная цена участка, однако необходимо учесть, что есть и ряд других условий, которые могут повысить либо уменьшить цену вашего участка.

Видео

Источник: https://aronba.ru/zemlya/otsenka-rynochnoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka.html

Рыночная стоимость земельного участка (сколько стоит) — в 2019 году, установить цену, кадастровый, объект оценки, определение и документ

Земельный участок является одним из основных видов недвижимости, поэтому со стороны государства уделяется особое внимание в отношении его регистрационного учёта, контроля использования и налогообложения. В связи с этим все операции, связанные с переходом прав на земельную собственность, регламентируются законодательством.

На среднюю рыночную стоимость земельного участка также ориентируются банки при оформлении суды под залог и судебные органы в случае, если необходимо оспорить раздел имущества. Кроме того, по данному показателю государство определяет кадастровую стоимость участка, чтобы установить, какой налог должен быть начислен на недвижимое имущество.

Что это такое

В условиях нерегулируемого рынка цена на землю формируется его участниками. В связи с этим находящиеся в одной и той же местности участки, как правило, стоит одинаково. Иными словами, осуществляется так называемое саморегулирование рынка, несмотря на то что изначально определение цены может показаться хаотичным.

В случае если необходимо заключение эксперта, например, для судебного разбирательства, можно заказать независимую оценку рыночной цены объекта недвижимости. Специалист определит стоимость участка, используя подходящие методы оценки, которые зависит от назначения земли.

Так, при оценке участка, используемого в сельскохозяйственных либо промышленных целях, обычно применяют методику расчёта по потенциальному доходу от хозяйственной деятельности.

Кроме назначения земельного участка при оценке принимается во внимание ещё и ряд других факторов, которые будут перечислены далее.

Центральные условия

Какие факторы влияют на цену

На реальную стоимость земли могут влиять множество факторов.

При этом основополагающими являются:

Местонахождение участка Этот фактор нужно учитывать в первую очередь, так как именно он влияет на ценообразование. Чем ближе участок расположен к какому-либо населенному пункту, тем дороже он стоит.
Ландшафт и структура грунта Несмотря на то что участки могут находиться в одной и той же зоне, их цена может быть разной. Она может объясняться рельефом местности, а также тем, насколько почва является плодородной. Грунт, в котором содержится много солей, либо земля, находящаяся в болотистой местности, значительно снижают рыночную стоимость участка. Также нежелательно наличие оврагов и канав непосредственно на участке либо на прилегающей к нему территории.
Наличие сооружений и их состояние Если на земле имеется жилой дом, то, как правило, рыночная стоимость земельного участка увеличивается. Но многое зависит от состояния постройки. Поэтому если дом ветхий, то такой объект недвижимости вряд ли повлияет на продажную стоимость земли, так как его всё равно придётся сносить.
Коммуникационные сети Если земля была предоставлена государством под ИЖС, то в большинстве случаев подведение инженерных коммуникаций спонсируется из государственного бюджета. Разумеется, если к участку подведены газовые трубы, электричество и водоснабжение, то они значительно увеличивают рыночную стоимость земли.
Потенциальный доход от использования Земли, которые могут приносить доход в результате ведения сельского хозяйства либо организации на них промышленного производства ценятся намного выше. При этом также важно их местоположение. Так, участки, расположенные вдоль автомобильных шоссе федерального значения, стоят гораздо дороже.

Методы и порядок оценивания

Существует несколько методик определения рыночной цены земли:

  • посредством сравнения продажных цен;
  • распределительный метод;
  • метод выделения;
  • по капитализации ренты;
  • по потенциальному использованию;
  • метод затрат.

Наиболее часто используется доходный, сравнительный и затратный методы.

Затратный метод учитывает расходы, возникающие при сооружении капитальных объектов на участке. Таким образом делается поправка на затраты, которые вычитаются из планируемого дохода от ведения бизнеса на данном земельном участке.

Особенности расчёта рыночной стоимости земельного участка

Оценка земельных участков состоит из следующих этапов:

Заключение договора на проведение оценки В нём прописываются такие параметры, как:

  • цель оценки;
  • категория, к которой принадлежит участок;
  • характер собственности;
  • дата оценки;
  • правовые вопросы процедуры и т.д.
Получение исходных данных и их анализ Исполнитель собирает необходимые сведения об объекте, устанавливает основополагающие его характеристики и анализирует факторы, которые прямо либо косвенно оказывают влияние на рыночную стоимость земли.Такими факторами могут быть:

  • наличие недвижимости на самом участке либо прилегающей территории;
  • окружающая экологическая обстановка;
  • нюансы, оказывающие отрицательное воздействие;
  • присутствие зеленой зоны;
  • потенциальные доходы и расходы, которые может понести новый владелец.

Также эксперт прикладывает к отчёту фотографии объекта и карту, на которой обозначается участок.

Выбор методики оценивания и проведение соответствующих расчётов Как правило, проводятся расчёты по нескольким методам, после чего методом сравнительного анализа выявляются преимущества и недостатки каждого из них.
Определение конечной цены участка Заключительный этап – это подготовка письменного отчёта, который содержит результаты оценки. Он служит непосредственным доказательством рыночной цены объекта и предназначен для всех заинтересованных лиц, в том числе для самого заказчика. Документ содержит вывод о конечной рыночной цене участка и итоговое заключение.

Важные уточнения по процедуре

Кто и как занимается обзором

Оценку в 2019 году можно заказать у следующих организаций и лиц:

У специальных оценочных бюро При этом необходимо учитывать, что такие учреждения должны иметь допуск СРО.
У частного оценщика Закон допускает проведение оценки частными лицами. При этом такое лицо также должно подчиняться нормативному акту об оценочной деятельности.
В агентстве недвижимости Как правило, крупные агентства имеют своих оценщиков, поэтому одновременно можно воспользоваться не только услугами риэлтора, но и оценщика.
В юридических фирмах Многие юридические компании помимо предоставления юридических услуг могут оказывать и услуги оценочной деятельности. При этом одновременно с помощью юриста можно решить какой-либо спорный вопрос, связанный с разделом земельного участка.

Документы, отчёт и соотношение

Основная цель обращения к эксперту-оценщику заключается в получении официального отчёта о рыночной цене участка. Он предоставляется в виде справки либо специального акта, в котором содержатся результаты произведённых расчётов.

В случае если оценка производилась самостоятельно, владелец в свободной форме может подготовить собственный отчёт, приложив документы, подтверждающие понесённые расходы. Такая оценка не имеет юридической силы, но может применяться продавцом в целях обоснования ценообразования.

Алгоритм вычисления

О том, сколько стоит ориентировочно земля, можно узнать, даже не обращаясь к посредникам. Для этого необходимо узнать кадастровую стоимость объекта, которая указывается в Росреестре.

Если же нужен официальный документ, подтверждающий рыночную цену объекта (например, для заключения соглашения об аренде), то придётся обратиться к профессиональным экспертам.

Для этого нужно выполнить следующие шаги:

Выбрать оценочные фирмы В первую очередь нужно узнать, какие оценочные компании находятся в районе проживания. Далее необходимо выбрать среди них подходящие по стоимости предоставления услуг. Очень важно также ознакомиться с отзывами об оценщике, которые публикуются в сети.
Постановка вопросов для специалиста До заключения соглашения нужно определиться со всеми вопросами относительно процесса оценивания.Необходимо узнать:

  • будет ли выезд специалиста на участок либо оценка будет проведена, основываясь на документах;
  • из чего будет складываться стоимость услуг;
  • какие методы будут использоваться при оценке;
  • в течение какого срока будут выполнены работы.
Предоставление требуемой документации Для оценки эксперту понадобится технические бумаги на участок, а также правоустанавливающие документы на имущество.Необходимо предоставить:

  • справку из кадастра;
  • выдержку из ЕГРН;
  • технические документы на земельный участок.

Данные документы можно заказать на сайте ЕГРП-365.

Оплата услуг и подписание соглашения После подготовки всех документов необходимо заключить соглашение и оплатить стоимость услуг. Перед подписанием рекомендуется ознакомиться со всеми пунктами договора. Особое внимание нужно уделить разделу об ответственности поставщика услуг за некорректный расчёт рыночной цены участка.
Согласование сроков и времени осмотра участка Для более точной оценки земельного участка обязателен выезд специалиста. Только после него эксперт должен приступить к расчетам. Необходимо также выяснить, входят ли данный выезд в общую стоимость услуг.
Приезд эксперта Необходимо встретить специалиста в назначенные время и день. При осмотре объекта рекомендуется всё время находиться рядом с экспертом, так как у него могут возникнуть какие-либо вопросы относительно нюансов земельного участка, которые могут повлиять на расчёт рыночной стоимости.
Получение отчёта В отчёте должна содержаться информация о применяемой методике расчёта и обоснование причины применения именно данной методологии.

Сравнение с кадастровой

Кадастровая стоимость земли необходима в первую очередь для государственных целей, а именно – для налогообложения. Согласно нормативным актам, она меняется раз в 3 года, поэтому может значительно отличаться от рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость утверждается исполнительными органами власти. В каждом субъекте Федерации она устанавливается местными территориальными органами.

В отличие от рыночной стоимости, на кадастровую не влияет возведённые на участке строения.

Кадастровая стоимость недвижимости, как правило, несколько выше рыночной.

Источник: https://1kvartirka.ru/rynochnaja-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Оценка земельного участка

стоимость работ от 2 500 р.звоните сейчас +7-978-02-003-04

На сегодняшний день в Крыму оценка земли чаще всего требуется для оформления наследства, при реализации земельного участка. Также оценка может заказываться при взносе в уставный капитал предприятия, законного изъятия земельных участков, обращения в банк с целью получения кредита, разработке бизнес-плана, разделе имущества и в некоторых иных случаях.

Оценка земельных участков проводится на основании анализа цен, заключённых сделок или цен предложений (оферт) на продажу аналогичных земельных участков. При оценке земель сельскохозяйственного или коммерческого назначения — на основании анализа прогнозируемых будущих доходов от их использования.

Наша компания выполняет экспертную оценку земли по всему Крыму: Симферополь Бахчисарай Красногвардейское Гвардейское Джанкой Саки Пермомайское Судак Алушта Ялта Феодосия Красноперекопск Армянск Советский Нижнегорский Кировское Евпатория Черноморское Керчь Севастополь.

Совет

С января 2016 года отменён мораторий на продажу паев земель сельскохозяйственного назначения в Крыму, в том числе для ведения крестьянского хозяйства и товарного сельхозпроизводства. Поэтому стало всё больше и больше поступать заявок на оценку земель с/х назначения из районов Крыма (Красногвардейский, Джанкойский, Первомайский, Черноморский, Ленинский и многих других).

Какие документы необходимо предоставить:

  • свидетельство о регистрации права, договор купли-продажи, договор аренды, государственный акт, сертификат, другой правоустанавливающий документ.
  • кадастровый план земельного участка.
  • сведения об обременениях на участок (залог, аренда, другие сервитуты).
  • документ, удостоверяющий личность заказчика оценки и (или) собственника

Обратившись к нам, вы получите высококачественные услуги, наши сотрудники обладают богатым опытом в данной отрасли.

Все предоставляемые копии документов подшиваются в отчёт, чтобы у Заказчика не возникли вопросы по объекту оценки.

 Ниже приведены средние цены на земельные участки в Симферополе в феврале 2018 г. (согласно исследований интернет портала Rosrealt)

Средняя цена в Симферополе Изменение цены в Симферополе за месяц Изменение цены в Симферополе с начала 2018 г. Изменение цены за год
297 809 руб. за сотку -12.76% -12.76% -5.97%

 

 УЗНАТЬ ТОЧНУЮ СТОИМОСТЬ РАБОТЫ ОНЛАЙН

 

теги: оценка участка оценка земельного участка оценка стоимости участка оценка стоимости земельного участка кадастровая оценка участка кадастровая оценка земельных участков рыночная оценка земельных участков рыночная оценка стоимости участка отчеты оценке участков оценка рыночной стоимости земельного участка оценка участка земли оценка земли кадастровая оценка земель государственная оценка земель государственная кадастровая оценка земель оценка стоимости земли результаты оценки земли оценка земель населенных пунктов результаты кадастровой оценки земель  кадастровая оценка земель населенных пунктов оценка сельскохозяйственных земель результаты государственной кадастровой оценки земель экономическая оценка земель оценка участка землинаследство нотариус оценка оценка недвижимости оценка земли оценка земельного участка оценка СТ земли СТ участка оценка сельскохозйственной земли оценка пая оценка для нотариуса оценка для наследства оценка симферополь оценка крым независимая оценка кадастровая стоимость земли

Источник: http://krym-ocenka.ru/zemlya

Оценка рыночной стоимости земельного участка 2019 — основные методы

Рыночная стоимость какого-либо объекта недвижимости представляет собой наиболее вероятную цену, по которой он будет продан в условиях свободной конкуренции.

Оценка рыночной стоимости может потребоваться для разных объектов недвижимости, например, квартир, домов, и, конечно же, участков земли.

Собственники не всегда понимают, как правильно выставить цену земельного надела при продаже. Важно, чтобы она удовлетворяла и покупателя, и продавца.

Что это такое?

Рыночная стоимость объекта ‒ это цена, определенная под влиянием особенностей рынка. Правильное определение стоимости поспособствует быстрой продаже объекта недвижимости.

Если цена будет слишком завышена, то вряд ли найдутся покупатели. Заниженная цена же, напротив, поспособствует убыткам продавца.

Законодательство устанавливает необходимость определения рыночной стоимости в следующих случаях:

  • при приватизации объекта;
  • в случае передачи надела в аренду;
  • при ипотеке физлиц;
  • в случае продажи объекта;
  • при оставлении объекта в роли залога;
  • при передаче объекта другому лицу на основании доверенности;
  • при заключении брачного договора;
  • при изъятии имущества;
  • при необходимости определения правильности выплаты налоговых взносов.

Соотношение с кадастровой стоимостью

Кадастровая стоимость подразумевает по собой цену, которую определяет государство после проведения собственной оценки. При назначении стоимости таким образом не учитываются какие-либо факторы, способные снизить качество земельного надела.

Государство при проведении оценки берет в расчет лишь вид разрешенного использования и квадратуру участка.

Рыночная стоимость объекта является более разумной, в отличие от кадастровой. Это связано с тем, что при назначении последней не учитываются какие-либо дополнительные факторы.

Можно привести простой пример. Даже истощенные почвы и плохая экологическая ситуация не могут повлиять на кадастровую стоимость земель. Из-за этого она во многих случаях превосходит рыночную.
В рыночную же стоимость, наоборот, включается наибольшее число показателей, способных оказать влияние на качество объекта.

Какие принципы могут использоваться при проведении оценки рыночной стоимости:

  • цена зависит от полезности участка;
  • расценки связаны со спросом и предложением на аналогичные объекты на рынке;
  • стоимость определяется на основании целевого назначения объекта;
  • цены динамичны и могут изменяться с течением времени;
  • рыночная стоимость определяется эффективностью использования надела;
  • стоимость надела зависит от его расположения и внешних факторов.

Основная особенность кадастровой оценки ‒ классификация наделов по виду разрешенного использования:

  • для сельскохозяйственных наделов вне лесных массивов и поселений оценка проводится с использованием способа капитализации рентной прибыли;
  • для земель, которые расположены вне населенных пунктов, оценка осуществляется путем капитализации затрат, необходимых для поддержки природного потенциала, либо капитализации рентной прибыли;
  • для участков, расположенных в СНТ, ДНТ или поселениях, оценка проводится на основе анализа статистических данных или прочих способов глобальной оценки.

Законодательная база

Проведение оценки рыночной и кадастровой стоимости наделов осуществляется в 2019 году в соответствии с Законом №135-ФЗ.

Также к делу имеет отношение 66 статья из ЗК РФ, которая содержит основные нюансы, касающиеся оценки земли.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Оценку рыночной стоимости земельного участка можно провести как самостоятельно, так и обратиться для этой цели в специализированную фирму или к независимому оценщику.

Специалисты в этой области смогут взять на себя полную ответственность по вычислению соразмерной суммы. За их услуги придется уплатить определенное вознаграждение.

При самостоятельном расчете следует выбрать наиболее простой для себя способ. Всего существует несколько методов оценки рыночной стоимости, каждый из которых требует использования специальных формул. Рекомендуется применить сразу несколько методов, а затем сопоставить полученные результаты. Если они сильно разнятся, лучше воспользоваться помощью специалиста-оценщика.

Расчеты вполне может провести и человек, не имеющий специального образования в этой области. Но если есть сомнения в собственной компетенции, рекомендуется обратиться к специалистам.

Основные методы

Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков подразделяются на затратный, доходный и метод сравнения продаж.

Первые 2 подхода, в основном, связаны с определением прибыли, которую смог бы получить гражданин от ведения предпринимательской деятельности на участке.

Затратный

Он может применяться вместе с доходным. Данный метод учитывает вложения, которые необходимы для постройки капитального здания на земельном наделе.

Для возведения объекта кап. строительства обязательно потребуются определенные траты. Их следует вычесть из предполагаемой прибыли, таким образом определится стоимость земли.

Расчет потенциальных реальных доходов (ПРД) ведется по формуле: ПП ‒ З = ПРД, где:

  • ПП ‒ предполагаемая прибыль, которая может получиться благодаря ведению предпринимательской деятельности на участке;
  • З ‒ затраты для бизнесмена.

Из полученного значения ПРД следует вычесть допустимую величину рыночной стоимости надела. Для ее определения потребуется помощь специалистов. Однако можно попробовать и вычислить ее самостоятельно.

Для этого потребуется примерно оценить разницу доходов от ведения бизнеса на участке в будущем и тратами, которые понесет покупатель надела.

Данный метод может применяться и для наделов, которые обладают среднестатистической рентабельностью. К примеру, в отношении ИЖС. В данном случае значение З (затрат) должно быть выведено путем суммирования вложений владельца надела.

Доходный

Этот способ достаточно сложен для самостоятельного расчета. Он предполагает вычисление соразмерной суммы, которую допустимо попросить при реализации земли. Доходный метод целесообразно применять в том случае, если предполагается реализация земель с высокой рентабельностью.

Например:

  • в случае продажи участков, расположенных на территориях, где земля имеет высокую стоимость;
  • в случае оценки рыночной стоимости земель сельхозназначения, где можно вести предпринимательскую деятельность;
  • в случае оценки рыночной стоимости загородных земель, рассчитанных на привлечение туристов.

В любом случае прибыль, которую может получить покупатель-бизнесмен, существенно повлияет на стоимость надела.

Метод сравнения продаж

Данный подход имеет смысл применять в случае реализации типового объекта недвижимости. При его применении необходимо выявить цены аналогичных наделов, которые уже были ранее проданы в том же районе. Рекомендуется выбирать участки, максимально схожие по параметрам с тем, который необходимо продать.

Для расчетов удельной рыночной стоимости (Уд РС) по этому методу также можно воспользоваться формулой: Уд РС = (ЦУ1 + ЦУ2 + ЦУ3 + ЦУн)/ОПУ, где:

  • ЦУ1, ЦУ2, ЦУ3,… ЦУн ‒ стоимости выбранных участков земли;
  • ОПУ ‒ общая площадь наделов, выбранных для расчета.

Под удельной стоимостью в данном случае понимается цена 1 кв. метра участка в массиве. Основной нюанс заключается в необходимости подбора максимально схожих по параметрам участков.

Необходимые документы

Перечень требуемых документов зависит от того, куда именно будет подаваться отчет об оценке.

В общем случае потребуются следующие бумаги:

Могут потребоваться и дополнительные документы.

Отчет

Официальный отчет о рыночной стоимости какого-либо объекта недвижимости можно получить при обращении к специалистам, оказывающим подобные услуги. Данный документ предоставляется заявителю в виде справки, которая содержит информацию по произведенным расчетам.

Бумага обладает юридической силой в том случае, если ее составлял специалист или организация, обладающая соответствующей лицензией. 

Как же быть в случае самостоятельного проведения расчетов? В данном варианте также допускается личное аккуратное оформление отчета. Однако такой документ уже не будет иметь юридической силы. Он нужен скорее, как демонстративный материал для покупателей. К нему можно приложить документацию о расходах собственника.

Сколько стоит процедура?

Расходы по оценке берет на себя сторона, которая заказывает услугу. К примеру, тот человек, который имеет надел в собственности. Стоимость процедуры зависит от того, в какую организацию или к какому оценщику обращается заказчик.

Из каких составляющих складывается стоимость процедуры:

  • осмотр объекта оценщиком;
  • расходы на транспорт;
  • вознаграждение специалисту;
  • оплата иных трат.

Например, в случае выезда оценщика на участок процедура будет стоить 5000 рублей и выше. За оценку рыночной стоимости без выезда могут попросить около 3000 рублей.

Цифры могут варьироваться в зависимости от региона. Наиболее высокие цены наблюдаются в Москве и Санкт-Петербурге.

На видео о рыночной и кадастровой стоимости

Источник: https://realtyurist.ru/zemelnyj-uchastok/ocenka-rynochnoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Рыночная стоимость земельного участка: это что такое?

Для начала дадим определение рыночной стоимости земельного участка.

Рыночная оценка земли – это цена, установленная на ЗУ, с учетом влияния тенденций рынка недвижимости. Используется по преимуществу при купли-продаже ЗУ или объекта недвижимости, расположенного на участке, возведенного с учетом норм, предусмотренных для капитальных строений.

Установление рыночной стоимости земельного участка произвольное, по усмотрению собственника, но только ее актуальное определение сопутствует успешной продаже.

Повышение рыночной стоимости препятствует совершению имущественной сделки, а ее уменьшение приводит к убыткам продавца. Поэтому целесообразно использовать услуги независимого оценщика или самостоятельно ориентироваться на рынок сбыта аналогичных земель.

Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка. Взаимосвязь действительно существует.

Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена.

Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение:

  • кадастровая стоимость определяется для налогообложения;
  • рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.

В первом случае расчет кадастровой стоимости всегда производится с учетом параметров ЗУ, на основании формул, применяемых уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Они действуют на основании норм Федерального закона № 52-ФЗ от 7.02.08 г., регулирующего оценочную деятельность в РФ.

Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ. Ее оценка определяет фиксированную сумму, которая сохраняется до момента проведения очередной ревизии и допускает исключительных случаев изменения кадастровой стоимости только по решению суда.

ЗК РФ, Статья 66. Оценка земли

  1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
  2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

    Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

  3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.

Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли вы уже знаете, а знаете ли вы о выкупной стоимости ЗУ? Если нет, тогда прочитайте наш материал по этой теме.

Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано.

В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.

Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами.

Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид.

Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.

При существенном снижении рыночной стоимости, требуется обратиться в кадастровую палату, с требованием о пересмотре установленных ревизией кадастровых оценочных параметров.

Такие ситуации могут возникнуть, если на ЗУ наложено обременение в виде публичного сервитута или часть участка подверглась порче и существенному искажению конфигурации границ.

Самостоятельная оценка рыночной стоимости земельного участка

Собственник, подготавливающий к продаже земельный участок, может использовать несколько вариантов, как определить рыночную стоимость земельного участка:

  1. Обратиться к независимому оценщику.
  2. Обратиться в компанию по работе с недвижимостью.
  3. Провести оценку самостоятельно.

В первых двух случаях ответственность за определение соразмерной суммы передается специалистам. При самостоятельной оценке выбираются предельно простые расчеты, с использованием элементарных формул, которые не требуют специального образования и наличия компетенций.

Если вами выбрана самостоятельная оценка земли, рыночная стоимость определяется несколькими подходами, о которых поговорим ниже.

Выбор методик оценки

Перед тем, как узнать рыночную стоимость земельного участка следует выбрать метод оценки земли:

  • доходный метод;
  • затратный метод;
  • метод сравнения продаж.

Далее рассмотрим, как определяется рыночная стоимость земельного участка, используя каждый из методов.

Доходный

Доходный способ определения соразмерной денежной суммы, которую целесообразно затребовать при сбыте надела, один из самых сложных для самостоятельного применения.

Использование доходного метода имеет смысл тогда, когда продаются высокорентабельные земли.

Например, он применим в населенных пунктах, где жилые застройки имеют предельно высокую стоимость. Или – оцениваются наделы из числа сельскохозяйственных земель, подходящие для развития бизнеса.

То есть в данном случае сделка требует обеспечения земельного продукта бизнес-планом. Например, участок может продаваться в загородной зоне, для возведения туристического комплекса.

Обратите внимание

Прибыль, которую принесет ответственное управление туристическим бизнесом и зоной отдыха существенно влияет на стоимость ЗУ.

Видео о доходном подходе определения рыночной стоимости ЗУ:

Затратный

Этот способ может применяется совместно с доходным. В этом случае он учитывает необходимые траты для возведения капитального объекта строительства на участке.

Например, при планировании бизнеса или застройки участка жилым домом, для сбыта квартир гражданам, предусматриваются финансовые вложения. Они вычитаются из планируемого дохода, определяя допустимую стоимость земель.

Формула выглядит следующим образом:

ПД – Р = ПРД, где:

  • ПД – планируемый доход, который можно получить от развития бизнеса на участке;
  • Р – расходы, определенные затратным методом, которые понесет предприниматель;
  • ПРД – потенциальный реальный доход, который может получить предприниматель.

ПРД является основанием, из которого вычитается сумма, допустимая для взимания в качестве рыночной стоимости ЗУ. Для того, чтобы ее определить требуется метод капитализации. Использование формул капитализации выполняется профессиональными оценщиками.

При самостоятельно проводимых расчетах допустимо выделить приемлемую разницу между потенциальным доходом, который имеет реализацию только в будущем, и тем реальным вложением, которое сделает покупатель земель непосредственно в ближайший момент. Исходя из того, что потенциальные и реальные деньги имеют разную стоимость, собственнику продаваемого участка целесообразно учитывать в качестве собственного дохода 25-30% от ПРД.

Так же затратный способ применяется самостоятельно для таких земель, которые имеют среднестатистическую рентабельность.

Например – земли поселений (ИЖС). В этом случае выводится значение Р (расходы), которое предусматривает простое суммирование финансовых вложений собственника.

Если земля под ИЖС была приобретена за 500 тысяч рублей без подведения газа и водопровода, а впоследствии данные коммуникации проводились собственником надела, то ему следует суммировать понесенные расходы. Иные вложения, облагородившие участок, так же следует учесть в качестве затрат, влияющих на ценообразование.

Затратный способ предусматривает наличие сведений о проведенных затратах. После расчета суммы можно сделать поправки в сторону увеличения или уменьшения стоимости, ориентируясь на рентабельность продажи и тенденции рынка.

Еще больше полезной информации о затратном методе в видео:

А еще как как рассчитать рыночную стоимость земельного участка?

Метод сравнения продаж

Используется всегда, когда продают типичные объекты недвижимости. Для этого выявляют цены на ЗУ, которые были проданы в аналогичном районе. При этом выбирают наделы с идентичной площадью или высчитывают удельную рыночную стоимость (УРС).

Можно использовать формулу:

УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ, где:

  • ЦЗУ – цена земельного участка, под соответствующим порядковым номером.
  • ОПУ – общая площадь проданных и принятых в расчет участков.

Удельная стоимость – это цена 1 м2 земель в массиве. Допускает использования при определении модели или аналога, в применении к условиям рынка.

Обязательное условие в применении данной формулы – участки требуется скомпоновать по аналогичным признакам, влияющим на ценообразование.

Если самостоятельно проведенный расчет рыночной стоимости земельного участка существенно различается, при использовании обозначенных методов – целесообразно обратиться к профессиональному оценщику.

О сравнительном методе оценки ЗУ смотрите в следующем видео:

Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ

При обращении к специалисту, имеющему лицензию на предоставление услуг в сфере профессиональной оценки объектов недвижимости, можно получить официальный отчет рыночной стоимости земельного участка.

Он выдается в форме справки или акта с заключением о результатах проведенных расчетов.

Этот документ имеет юридическую силу и правоспособен для предъявления покупателям во время презентации объекта.

Если расчеты проводились самостоятельно, допускается их добросовестное оформление, с приложением документации о понесенных расходах, с целью последующей демонстрации покупателям. Официальной юридической силы они не имеют, но допускаются к применению в качестве мотивирующего ценообразование, подтверждения.

В статье показана оценка земли: кадастровая и рыночная, которые можно провести самостоятельно, при подготовке ЗУ к имущественной сделке. Уникальные свойства участка требуют специфического подхода, подразумевающего консультирование на экспертном уровне.

Надеемся теперь вам известно, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли, а также как определить их.

Документы на тему статьи

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/zemelnyj-uchastok/stoimost-zemli/rynochnaya-otsenka.html

Ссылка на основную публикацию