Как формируется цена аренды земли под сельское хозяйство?

Сколько стоит аренда земли сельхозназначения?

Оформление аренды на сельхоз землю – первый шаг к началу аграрной деятельности для большинства предпринимателей. Ведь именно такой вариант оформления прав на пай сегодня доступен многим, в отличие от покупки участков.

Кроме места расположения, а также базовых характеристик участка покупателей более всего интересует следующий вопрос – сколько стоит аренда земли сельхоз назначения.

О методиках формирования ее стоимости, а также нюансах, учитываемых в подобных операциях, пойдет речь в предложенном материале.

Стоимость 1 гектара земли в зависимости от региона страны

В настоящее время стоимость различных участков сельхоз назначения может сильно отличаться в зависимости от региона и качества грунта. Так? в Тульской области можно арендовать землю от 500 рублей за га, как и в Плавском районе, и от 1000 рублей – в Ленинском. Эта земля сравнительно дешевая.

В Подмосковье участки могут стоить дороже: от 2000 рублей за гектар (в среднем – 3 тыс. гектар). В плодородном Краснодарском крае – от 500 рублей за гектар.

Все цены указаны за месяц аренды, но в большинстве случаев они договорные.

Обратите внимание

Однако действующими вышеуказанные расценки будут только для тех, кто в ближайшее время планирует заключить договор, ведь уже в 2016-м году ситуация на рынке изменится.

Прогнозируется повышение кадастровой стоимости участков в отдельных регионах, в том числе по Уральскому федеральному округу. Также примерно на 15% может повыситься стоимость аренды по всей стране в связи со скачком курса доллара, то есть, если ранее 1 Га стоил 500 рублей, то теперь будет 575. И это по минимуму, так как все зависит от региона.

Особенности формирования первичной стоимости участка

В основе любой цены на землю всегда лежит кадастровая оценка стоимости участка. Она является первичной стоимостью и согласно действующим правовым нормам формируется следующим образом:

  • сначала определяют назначение участка;
  • проводят определение его стоимости по базовым характеристикам, среди которых: севооборот, перечень культур, планируемый с га доход, коэффициент капитализации для данного вида земли;
  • учитывают затраты на обработку надела;
  • и только затем рассчитывают стоимость.

Цена кадастровая часто используется в виде рыночной.

Узнать, сколько стоит аренда 1 га земли сельхоз назначения можно, обратившись в местные органы управления. В Росреестре вам предоставят справку о кадастровой оценке любого выбранного вами участка.

Факторы для определения итоговой стоимости участка для потребителя

Рыночная цена аренды на землю сельхоз назначения в большинстве случаев отличается от кадастровой стоимости. Ее определение также имеет свои особенности.

В основу любых расчётов стоимости аренды земли чаще всего закладывают несколько факторов, среди которых:

  • расположение участка;
  • его размер и другие основные характеристики (вид грунта, текущее состояние, урожайность);
  • цена пая;
  • тип и назначение аренды;
  • налогообложение пая;
  • наличие фиксированной ставки на аренду данного земельного пая;
  • срок аренды.

В зависимости от веса вышеприведенных факторов определяется и оптимальная формула для расчёта стоимости аренды. Она может несколько меняться и выглядеть следующим образом:

  1. Арендная плата = площадь * фиксированную ставку арендной платы – это базовая формула для земель, условия съема которых практически не меняется;
  2. Арендная плата = площадь * ставка налога * коэффициент значения целочисленного;
  3. Арендная плата = арендная база * площадь * сменный коэффициент – актуален в тех случаях, когда условия аренды земли на выбранном вами участке могут быть под посторонним воздействием (решением государственных органов).

Подбор одного из вышеприведенных вариантов для проведения расчета зависит от характеристик участка, прав на него третьих лиц, наличия прав субаренды. Их следует выяснить еще до оформления договора на надел.

Видео-ролик по вопросам аренды

В нем рассказывается о том, где можно узнать о наличии незанятых участков, какие лица имеют первоочередное право на получение участка в собственные владения, а также различные нюансы оформления земельного пая в различных регионах.

Материал будет полезен аграриям, которые желают заниматься подобной деятельностью начав с небольшого поля.

Если вы сможете найти ненужный государству участок земли, то сможете получить его практически даром даже без специальных оснований для этого.

Основной документ, регулирующий все взаимоотношения в данном сегменте – Земельный кодекс. Вопросам аренды в нем отведены статьи с 77-ой по 82-ую. В них описан порядок предоставления земель как частным лицам, так и хозяйственным обществам по всей территории РФ.

Весомая часть нормативов в этой сфере регламентируется следующими основными законодательными актами: Конституция РФ и Гражданский кодекс РФ.

Подробную информацию об отдельных процедурах оценки земли можно найти в Законах РФ «О плате за землю», редакции «О местном самоуправлении в Российской Федерации», Федеральных законах, посвященных общим принципам организации местного самоуправления в РФ.

К сожалению, в некоторых параграфах вышеописанные источники дают весьма противоречивые сведения. Именно потому потенциальным арендатором желательно обратиться к юристу за предварительной консультацией. Он поможет грамотно оценить суммы аренды, а также оспорить поставленную цену, ежели она была завышенной.

Источник: https://2realtor.ru/stoimost-arendy-zemli-dlya-selskogo-xozyajstva/

Как взять землю в аренду у государства под сельское хозяйство в 2019 — цена, ИП

Развитие собственного сельского хозяйства – это приоритетная задача нашего правительства, и страны в целом.

Гражданам в своем большинстве выделяются земли по праву аренды с разными сроками действия договора, но с одной целью – под сельскохозяйственные нужды.

Вопросами аренды земель у государственных или муниципальных органов власти заведует Земельное Законодательство, за последние годы оно сильно претерпело изменение, поэтому не каждый фермер знает тонкости буквы закона.

Важно

В частности, в марте 2015 года был изменен порядок выделения земельных наделов по праву аренды для крестьянских фермерских хозяйств (КФХ), прерогатива передана Земельному Законодательству, вместо ранее действующего ФЗ «О фермерских подворьях…».

В нем появились новые статьи и определения, установлен новый порядок выделения земель:

  • по новым правовым нормам сняты все ограничения по площади арендуемого участка, причем они касаются всех, и юридических, и физических лиц;
  • сроки аренды определены в 49 лет для нужд сельского хозяйства, площади под сенокос и выгула скотины могут быть переданы на 3 года;
  • закон допускает передачу права найма земель в пользу третьих лиц, либо это право может выступать как залоговое имущество. Последняя аргументация очень выгодна труженикам сельского хозяйства, поскольку они могут взять кредитные средства для дальнейшего развития;
  • договор может быть заключен с условием дальнейшего выкупа, причем себестоимость будет намного ниже цен, фигурирующих на рынке недвижимости. это право у него может появится после трех лет аренды, не взирая на срок действия договорных соглашений. После заключения соответствующей сделки арендатор становится собственником земельного надела;
  • если обнаружится, что переданные под сельскохозяйственные нужды земли используются по другому назначению, то все арендные отношения могут быть разорваны;
  • за арендованные земли взимается ставка, равная налогу на землю. Если аренда земли оформлена от частного собственника, то налоги оплачиваются соответственно ставке на землю сам арендатор.

Взять землю, конечно же можно, но что с ней делать? Это главные приоритеты будущего фермера. Нужно вначале определить род своей крестьянской деятельности – чем конкретно вы намерены заниматься. 

Можно выделить несколько направлений, которые будут доступны новичку:

  • заняться птицеводством – развести на подворье кур, гусей, уток, и реализовывать продукцию на фермерских рынках;
  • выбрать овощеводство, и засеять свои плантации, например, картофелем, который всегда востребован гражданами;
  • скотоводство – это весьма затратный вид деятельности, и для реализации проекта вначале нужно найти деньги на его покупку;
  • разведение пчел и оборудование пасеки. Многие выбирают этот вид деятельности, поскольку на первых порах понадобится всего несколько ульев, а со временем хозяйство будет только разрастаться.

После того, как появятся свободные средства, можно расширить сферу деятельности, и заниматься сразу несколькими видами сельскохозяйственной деятельности.

Но чтобы местные власти смогли с вами заключить договор на аренду земель, вам необходимо провести предварительные мероприятия, в частности, зарегистрировать образованное фермерское хозяйство должным образом:

  • подать заявление формы Р21002 в Росреестр о регистрации;
  • подписать соглашение со всеми участниками хозяйства, и приложить его к заявлению;
  • отсканированные копии личных документов уполномоченного на регистрацию лица;
  • если фермер является коренным жителем, то потребуется копия свидетельства о рождении. Этот факт значительно упростит процесс аренды;
  • оплаченная квитанция об уплате госпошлины.

Только после образования и прохождения регистрации фермер может рассчитывать на участие во всех государственных программах по развитию сельского хозяйства страны, в том числе и на получение земель по праву льготной аренды.

Про аренду земельного участка с последующим выкупом у администрации рассказывается на этой странице.

В принципе, получить землю на правах аренды можно тремя путями:

  • подать заявление в местную администрацию о выделении конкретного участка, на личном приеме могут быть предложены и другие варианты аренды;
  • принять участие в анонсированных аукционах, выиграть его и оформить договор;
  • подобрать на публичной кадастровой карте свободный участок, и заявить в государственный орган о передаче его по праву аренды.

Важно! По новым законодательным нормам, все участки могут быть переданы только на основе торгов, поэтому для участия в аукционе, будущий фермер подает заявление устроителю мероприятия со следующим содержанием:

  • указать место расположение земель, которые фермер хотел бы получить;
  • цель предпринимательской деятельности;
  • ссылка на достигнутое между членами фермерского хозяйства соглашения об аренде дополнительного участка.

К заявлению следует приложить отсканированную копию личных документов представителя общества, свидетельства о постановке на учет.

Все это передается администрации поселения на рассмотрение заявки. Но заинтересованные лица вначале должны образовать участок и внести его на кадастровый учет, то есть провести межевание с выделением конкретных границ.

Если торги не проводились из-за отсутствия других желающих, то после вынесения положительного решения можно переходить к оформлению соглашения о найме выбранного земельного надела.

Это основной документ, в котором определены все полномочия сторон, срок его действия, ставка оплаты, возможность дальнейшего выкупа.

Необходимые документы

Чтобы сделку можно было зарегистрировать в Росреестре, и меть законное право на использование земель по назначению, необходимо предоставить следующую комплектацию документации:

  • само заявление о постановке на учет в реестре прав на недвижимые объекты;
  • отсканированная копия общегражданского паспорта представителя фермермерского хозяйства;
  • выписку о регистрации общества;
  • кадастровая и техническая документация на земельный надел;
  • копия и оригинал решения о выделении от органов местного самоуправления, соглашение всех участников хозяйства о найме дополнительной земли для своих сельскохозяйственных нужд.

Это основной перечень необходимых бумаг, но в иных случаях, например, если земля получена на основании проводимых торгов, необходимо включить нотариально заверенную копию протокола аукциона, с определением победителя.

Сколько стоит

Конечная расценка арендованной земли от государственных органов может суммарно складываться из нескольких важных показателей:

  • от кадастровой оценочной цены;
  • от вида разрешенного использования;
  • от ставки земельного налогообложения;
  • от показателей рыночной оценки аналогичных наделов;
  • от установленной на публичных торгах арендной ставки.

Но государство может предоставить участок абсолютно бесплатно некоторым категориям наших граждан: педагогам, медицинским или правоохранительным сотрудникам, при условии, то они переезжают в сельскую местность на постоянное жительство.

Читайте также:  Какие причины развода супругов существуют в россии и за границей?

Но фермеры к этим категориям не относятся, поэтому конечная ставка оплаты может рассчитываться по единой установленной формуле: А= К х С, то есть арендная плата складывается из кадастровой оценки, умноженный на установленный администрацией поселения коэффициент, но его значения могут отличаться:

 Ставка в 0,01%  устанавливается для льготных категорий граждан
 Не должен превышать 0,06%  для фермерских хозяйств 

Если земля передается в аренду на основании проведенных торгов, то стоимость определяется так же по формуле: А= S х Bs х Kt х Kc, для расшифровки:

 Первый показатель  это общая площадь участка
 Второй  стандартная ставка на региональном уровне
 Третий  относится к зональной принадлежности, и устанавливается Кадастром
 Последнее значение  это поправочный показатель, который определяет целевое использование

Зная все эти цифры, можно самому рассчитать стоимость аренды.

Как взять землю в аренду у государства под сельское хозяйство ИП

ИП – это форма хозяйственной деятельности, образованная частным лицом. Поэтому все аспекты получения земель для индивидуального предпринимателя практически не отличаются от выделения по праву аренды земель для фермерских хозяйств.

Правда, могут потребоваться дополнительные документы из налоговой инспекции о типе налогообложения, чтобы предприниматель смог учитывать все свои расходы для снижения налоговой ставки.

Отказ

Но не всегда и не всем могут быть выделены земли по праву аренды для ведения сельскохозяйственной деятельности, власти могут выписать предписание об отказе, если возникают некоторые сложности:

  1. Поскольку фермерское хозяйство — это целевой объект, то ему необходимы подключенные линии коммуникаций, а если такая возможность отсутствует на момент подачи заявления, то власти отказывают в выделении участка.
  2. Выбранный фермером надел не отвечает той категории использования, который был заявлен при подаче заявления.
  3. Запрашиваемый участок уже передан по праву бессрочной или пожизненной аренды другому лицу.
  4. Объект недвижимости не может быть предоставлен, поскольку он исключен из оборота по требованию властей, эта земля предназначена для государственных нужд.
  5. Заявитель не может получить землю без участия в торгах.
  6. Надел переоформлен под строительные нужды, и использовать его под сельскохозяйственную деятельность нет возможности.

Могут быть и другие обоснованные основания для отказа, исходя из сложившейся ситуации в каждом конкретном случае.

Про договор аренды дома без животных читайте здесь.

ТЕКСТчитайте здесь.

Источник: http://kvartirkapro.ru/kak-vzjat-zemlju-v-arendu-u-gosudarstva-pod-selskoe-hozjajstvo/

Рыночная стоимость аренды земельного участка

Сдача земли в аренду на сегодняшний день – это достаточно распространённое явление в наше время. Оно и понятно, ведь для того чтобы осваивать земли, нужны колоссальные средства.

Совершенно естественно, что передача земли в аренду подразумевает некоторую арендную плату, которая складывается из различных факторов.

Полезно знать! При этом, большинство людей даже не имеет представление о том, что размер арендной платы устанавливается далеко не случайным образом, и более того, этот момент весьма чётко регламентируется законами Российской Федерации.

Стоимость аренды земельного участка

Если вести речь об аренде между частными лицами, то тут собственник имеет право на заключение сделки со свободными условиями. При этом определение арендной платы так же устанавливается по договорённости между арендодателем и арендатором.

Естественно установление арендной платы вопрос достаточно обширный и подлежащий детальному рассмотрению. Собственно обратим внимание на некоторые нюансы.

От каких факторов зависит размер стоимости?

Нужно отметить, что формирование арендной платы происходит исходя из законов рынка, после подробного изучения спроса и предложения. Но при этом нельзя не отметить ряд факторов, которые влияют на конечную сумму аренды.

К разряду параметров, которые влияют на аренду, выделяют:

  • Одним из основных параметров является кадастровая стоимость земельного участка.
  • В случае, если в виду каких-либо причин кадастровая оценка отсутствует, основным параметром выступает рыночная стоимость.
  • Не редко арендная плата устанавливается в процессе проведения торгов, такой подход к слову, является весьма эффективным.
  • Арендодателем в расчёт так же берётся размер земельного налога.
  • Не последнюю роль играет срок, на который заключается договор.

Дополнительно можно отметить! Что все нюансы, касающиеся арендной платы, в обязательном порядке должны быть прописаны в договоре аренды.

Как формируется цена на аренду земельных участков?

То, каким образом будет осуществляться формирование арендной платы за земельный участок, напрямую зависит от того, кто является законным собственником:

  • Земли, которые относятся к федеральным, являются собственностью государства. Установкой арендной платы на такую территорию занимается федеральное правительство.
  • Арендная плата на участки, находящиеся во владении региона, устанавливается местной администрацией и уполномоченными органами.
  • Аренда на муниципальные земли естественно устанавливается муниципалитетами.
  • Ну и как говорилось выше, в случае с частными землями определение арендной платы производится по согласованию собственника и арендатора.

Дополнительно касательно образования цен на государственные земли можно сказать следующее:

  • Без обязательного проведения межевания и определения кадастровой стоимости, участок земли не может быть передан в аренду. При этом, кадастровая стоимость, как правило, является максимально приближенной к рыночной цене.
  • Наиболее удобным способом определения арендной платы является проведение торгов на уровне местных властей. Победителем будет признано лицо, которое предложит максимально высокую ставку аренды.
  • Рыночная стоимость при расчёте арендной платы, как правило, учитывается только в случае, если размер кадастровой стоимости имеет неактуальный характер (проводилась более пяти лет назад).

Стоимость аренды земли для разных целей в разных регионах РФ

Производить сравнение размера ареной платы в разных регионах Российской Федерации достаточно проблематично.

Ведь фактически, учитывая количество факторов, влияющих на арендную плату, цена может существенно отличаться не только в рамках государства, но даже соседние участки в одном регионе могут обладать различной ценностью.

Для наглядности можно привести в пример несколько регионов:

  • В Ростовской области, средняя цена за гектар земли сельскохозяйственного назначения придётся отдать около 5000 рублей в год.
  • В Краснодарском крае, гектар земель для сельского хозяйства обойдётся примерно в 2000 рублей.
  • В Московской области всё за те же сельскохозяйственные земли арендатору нужно будет отдать сумму в районе 20 тысяч рублей.

Дополнительно нужно отметить! что земли поселений и земли для индивидуального жилищного строительства будут стоить в десятки раз дороже и даже в рамках региона цены на них будут существенно отличаться.

Льготы на аренду земли

Конечно же, нельзя обойти стороной и вопросы льгот. Естественно, что льготная арендная плата имеет место быть. Этот вопрос регулируется как региональным, так и муниципальным законодательством. Так же некоторые категории граждан, которые имеют право на льготную аренду, установлены на Федеральном уровне.

В частности это:

  • Граждане, имеющие инвалидность первой и второй группы.
  • Участники Великой Отечественной Войны.
  • Многодетные семьи.
  • Участники ликвидации аварии на ЧАЭС.

Стоит отметить! Что при оформлении права аренды данные категории граждан в обязательном порядке должны документально доказать своё право на льготы. Все остальные лица, которым могут быть положены льготы, устанавливаются исключительно местным законодательством.

Так же стоит развенчать распространённое убеждение о том, что если граждане имеют льготу на оплату земельного налога, у них так же будет право на льготную аренду. На самом деле это не совсем так. Данные положения регулируются разными законодательными актами.

Как арендовать землю?

На сегодняшний день, государство предлагает гражданам три варианта аренды недвижимости.

Рассмотрим каждый из них более подробно:

  • Получить земельные участки, принадлежащие государству, в пользование можно бесплатно, однако, конечно же, доступно это далеко не всем желающим. Такая система актуальна в сельской местности, где в бесплатное пользование землю могут передать востребованному специалисту, который предпочёл переехать из города в сельскую местность. Немаловажным нюансом является то, что землю можно взять только под строительство своего дома, оформить участки сельскохозяйственного назначения не получится.
  • Получения права аренды по средствам осуществления торгов – это фактически участие в обычном аукционе. Единственным нюансом будет то, что заключение сделки должно быть произведено не ранее, чем через 20 дней после того как прошли торги.
  • В ведении государственных органов так же имеются земли, которые могут быть переданы гражданам и без проведения торгов. Однако, обязательным условием в этом случае будет являться совпадение интересов местной администрации и арендатора. Например, имеются необрабатываемые земли сельскохозяйственного назначения, а арендатор как раз имеет планы на осуществление такой деятельности.

Порядок действий

Рассмотрим подробнее то, каким образом нужно начать работу по получению в аренду земельного участка:

  • Прежде чем обращаться в уполномоченные органы, не лишним будет изучить соответствующее законодательство. В частности, это земельный кодекс, а так же поправки, принятые на местном уровне.
  • Далее нужно обратиться в соответствующий орган местного самоуправления. Нужно отметить, что просто так отказать гражданину не могут. Отказ в аренде возможен только на основании земельного кодекса.
  • В случае, если на арендованной земле не планируется производить строительство, то потребуется подать соответствующее заявление о выборе земельного участка.
  • Далее специалисты решат вопрос о предоставлении земли и заключении договора.
  • Оформление договора нужно производить тщательно и с повышенным вниманием. В случае, если возникают какие-либо сомнения, то вполне логичным будет обратиться к опытным специалистам, которые смогут произвести консультацию и подсказать решение возникшей проблемы.

Необходимые документы

Пакет необходимых документов складывается индивидуально, а зависимости от конкретной ситуации. Как показывает практика туда входят:

  • При оформлении договора с физическими лицами потребуется представить паспорта сторон.
  • Для проверки юридической чистоты документов, потребуется изучить так же техническую и кадастровую документацию.
  • Если одной из сторон сделки выступает юридическое лицо, то потребуется ряд документов, подтверждающие ведение предпринимательской деятельности.
  • В случае аренды земельного участка у государственных органов нужно будет составить заявление по установленному образцу.

Особенности заключения договора аренды

При заключении договора арены не нужно забывать про следующие особенности:

  • При заключении договора для строительства какого-либо объекта, стоит обратить внимание на то, позволяет ли категория земель осуществлять это строительство.
  • Краткосрочным считается договор, который заключён на период менее трёх лет.
  • Длительность долгосрочного договора должна составлять более пяти лет.
  • В случае, если в договоре есть фраза «длительный срок», но при этом конкретный период не оговорен, то тогда договор считается заключённым на максимальный срок, который составляет сорок девять лет.

Примечание! Взять в аренду земельный участок можно как у частного лица, так и государства. Стоит понимать, что фактически «ничьих» земель не бывает. Так что если человек планирует заняться какой-либо деятельностью, связанной с землей, ему придётся столкнуться с оформлением договора аренды.
Аренда земельного участка — стоимость и порядок заключения сделки Ссылка на основную публикацию

Источник: https://realtymill.ru/zemlya/zemleustrojstvo/arenda-zemelnogo-uchastka-stoimost-i-poryadok-zaklyucheniya-sdelki.html

Аренда земель сельскохозяйственного назначения в 2019 году: образец договора, стоимость

Начинающему фермеру тяжело сразу купить участок для ведения сельскохозяйственной или фермерской деятельности. Поэтому большинство прибегает к договору аренды. Ниже расскажем, какие участки можно взять в пользование, можно ли возводить постройки на них, а также предоставим подробную инструкцию по оформлению земли в аренду.

Читайте также:  Доверенность на приватизацию квартиры. образец 2019

Земли сельскохозяйственного назначения

В России все земли поделены на категории по целевому назначению. Данное положение закреплено в ст. Земельного кодекса (далее – ЗК РФ).

Пользование ЗУ регулируется не только ЗК РФ, но и такими нормативно-правовыми актами, как Гражданский и Градостроительный кодексы (ГК РФ и ГрК РФ), Федеральными и Региональными законами, постановлениями. Что касается сельхозучастков, то еще одним из важных законодательных актов является ФЗ от 24.07.02 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – ФЗ № 101).

Понятие земель сельхозназначения раскрыто в ст. 77 ЗК РФ – это земли вне поселения, предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности (выпас скота, выращивание зерновых культур и т. д.).

Однако целью аренды земель сельскохозяйственного назначения может быть не только ведение сельского, фермерского или личного подсобного хозяйства. Статья 78 ЗК РФ в п. 1 допускает использование ЗУ данной категории для защиты лесных насаждений, для учебных, исследовательских и научных целей. Также на территории земель данной категории можно заниматься охотничьей деятельностью.

Помимо этого, на территории сельхозземель можно прокладывать газо-, водо-, нефтепровод, линии электропередачи и прочие коммуникации, но только в рамках проекта экологического или экономического восстановления (рекультивация). При этом не требуется перевод земли в другую категорию.

Согласно земельному законодательству, аренда земли сельхозназначения предоставляется гражданам и различным организациям. К таковым относятся:

Застройка земель с/х назначения

Что касается строительства на землях сельхозназначения, то закон не запрещает возводить некоторые виды строений. Это могут быть:

  • постройки, предназначенные для содержания животных и птицы, для переработки и хранения зерновых культур и прочие помещения для сельскохозяйственной деятельности;
  • проводить различные коммуникации;
  • индивидуальный жилой дом;
  • дачи и коттеджи.

Однако перед началом проведения строительных работ необходимо обратить внимание на вид разрешенного использования. Такую информацию можно узнать, получив Выписку из ЕГРН.

В случае если на территории с/х земель возведение домов или других объектов капитального строительства запрещено, то можно изменить вид пользования.

Аренда сельхоз земель

Наиболее надежный и распространенный способ воспользоваться землей, не оформляя ее в собственность – взять участок в аренду, то есть во временное пользование за определенную плату.

В России земли принадлежат на праве собственности государству, муниципальному образованию или частному лицу, в том числе и организациям. Поговорим о возможности арендовать государственную (муниципальную) сельхозземлю.

Далее будущий арендатор может получить участок по результатам проведенного аукциона или без торгов.

Совет

В первом случае участок выставляется на аукцион, который проводит глава муниципального образования. А во втором арендатор получает землю, подав лишь соответствующее заявление.

Арендовать можно любой участок, зарегистрированный в Росреестре и не входящий в число земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Срок аренды

Что касается сроков аренды, то данное положение содержится в ст. 9 ФЗ № 101. Законодатель установил, что максимальный срок аренды ЗУ сельхоз назначения может составлять до 49 лет – это долгосрочная аренда. Исключение составляет, когда целью использования является сенокошение и выпас скота – договор заключается не более, чем на 3 года.

Стоимость аренды

Цена сельхозземель напрямую зависит от кадастровой стоимости. Последняя, в свою очередь, формируется, исходя из назначения участка, характеристик территории, региона.

Рассчитать арендную плату можно по формуле:

А=КС*СК

  • Где А – арендная плата;
  • КС – кадастровая стоимость;
  • СК – специальный коэффициент.

Так, для участков, используемых под садоводство, огородничество, сельское и фермерское хозяйство, такой коэффициент составляет 0,06. Однако в Налоговом кодексе существует положение о предоставлении налоговых льгот. Для указанных в ст. 395 НК РФ категорий граждан и организаций СК составляет всего 0,01.

Алгоритм действий для оформления аренды

Для того чтобы стать арендатором государственной сельхозземли, необходимо совершить ряд действий:

  1. Подача заявления. Это, безусловно, главный шаг. И важно, чтобы заявление было составлено грамотно и с соблюдением всех требований. Поскольку из-за допущенных ошибок уполномоченное лицо может вернуть его заявителю. В заявлении обязательно указываются:
  • реквизиты потенциального арендатора (ФИО, адрес, телефон);
  • паспортные данные;
  • наименование организации (если арендатором будет юр. лицо);
  • ИНН, свидетельство о регистрации, прочие учредительные документы;
  • просьба о предоставлении ЗУ в аренду;
  • цель использования участка.

Образец

Часто случается так, что уполномоченные лица отказывают в предоставлении земли или не допускают до участия в аукционе, не объясняя причины. В таких случаях обращайтесь за помощью к юристам. А чтобы не тратить время на посещение офисов, можно написать нам в чате справа. И в кратчайший срок вы получите бесплатную консультацию специалиста по земельным вопросам.

После принятия заявления и проверки всех данных администрация минимум за 2 месяца публикует информацию о проведении аукциона или принимает решение о предоставлении земли без проведения торгов.

  1. Проведение аукциона. Для выбора арендатора уполномоченное лицо выставляет участок на аукцион и назначает начальную стоимость аренды. Для участия в торгах каждый претендент должен внести залог.

Результат проведенного аукциона фиксируется в протоколе, который передается победителю.

Победителем будет тот, кто предложит наибольшую арендную плату.

Основные правила проведения торгов закреплены в ЗК РФ ст. 39.11 и ст. 447 – 449 ГК РФ.

  1. Заключение договора аренды. Несмотря на то, что договор аренды сельхозземли заключается с государственным органом, необходимо внимательно его изучить и проверить все данные. Арендное соглашение обязательно должно содержать в себе:
  • полные реквизиты сторон;
  • данные участка;
  • величина арендных платежей за месяц или другой период;
  • права и обязанности сторон.

Дополнительными пунктами договора могут быть:

  • основания для расторжения договора;
  • форс-мажорные ситуации;
  • условия о субаренде;
  • порядок разрешения споров;
  • прочие условия.

Поскольку предметом аренды является ЗУ, то важно, чтобы в договоре были прописаны не только его адрес и площадь. Обязательно нужно указать кадастровый номер, подтверждающий государственный учет ЗУ, а также план участка, отображающий границы объекта.

  1. Регистрация. Согласно земельному гражданскому законодательству все сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации. В нашем случае договор аренды является обременением участка. Поэтому возникают сложности с дальнейшим его использованием. Это обременение фиксируется в ЕГРН. Для этого необходимо предоставить договор аренды в Росреестр.

Расторжение договора

На основании норм Российского законодательства договор аренды сельхозземли может быть расторгнут:

  • по окончании срока действия договора;
  • досрочно – в одностороннем порядке или по обоюдному согласию.

Одностороннее расторжение возможно, если одна из сторон не соблюдает условия соглашения. Например, арендатор несколько раз пропускает внесение обязательных платежей или использует землю не по назначению.

Условия одностороннего расторжения указаны в ст. 619 и ст. 620 ГК РФ для арендодателя и арендатора соответственно.

Для того чтобы расторгнуть договор, одна из сторон уведомляет об этом другую в установленное соглашением время. Например, за месяц.

Если стороны не достигли договоренности, то данный вопрос разрешается уже в арбитражном суде. Основанием расторжения договора будет соответствующее постановление.

Чтобы вернуть затраченную сумму, может понадобиться помощь юриста. В форме справа опишите вашу ситуацию и уже сегодня получите помощь высококвалифицированного специалиста.

Судебная практика

Примером расторжения договора в судебном порядке может послужить дело Владимирского Арбитражного суда, рассмотренное в 2017 г.

Между Ярдинской Администрацией и ООО «А» был заключен договор аренды земли сельхозназначения. Срок договора – 3 года. Арендная плата – 4 636 руб. в месяц.

Договор был заключен в 2012 г. В 2015 было автоматическое продление до 2018. Но за это время у арендатора образовалась задолженность более 70 тысяч.

Обратите внимание

Администрация предложила погасить задолженность в добровольном порядке и расторгнуть договор. Не получив ответа, представитель обратился в суд.

Рассмотрев материалы дела, суд постановил взыскать с ООО задолженность и расторгнуть договор аренды.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/arendy-selhoz-uchastka

Как получить в аренду землю под фермерское хозяйство?

Аренда земли под фермерское хозяйство является очень актуальным вопросом для начинающих фермеров. В марте 2015 года вступили в силу очередные изменения в законодательстве, которые изменили порядок предоставления земель крестьянским (фермерским) хозяйствам. 

Аренда земли крестьянским (фермерским) хозяйством

Особенности аренды сельскохозяйственных земель у государства

Аренда под фермерское хозяйство частных угодий 

Аренда земли крестьянским (фермерским) хозяйством

Государство декларирует широкую поддержку малому сельскохозяйственному бизнесу, запуская программы поддержки начинающих фермеров. Разрабатываются разнообразные стимулирующие мероприятия для перевода личных подсобных хозяйств в статус крестьянских (фермерских) — от целевых программ федерального уровня до субсидий из региональных бюджетов.

Несмотря на то что такой переход связан с необходимостью платить налоги (как минимум, единый сельскохозяйственный налог), существуют и заметные преимущества.

Например, одним из бесспорных плюсов официального статуса является возможность арендовать у государства землю в упрощенном порядке и в больших количествах.

Тем не менее процедура аренды сельхозугодий все еще остается достаточно сложной, в том числе и ввиду многочисленных нововведений в земельном законодательстве.

Последние по сроку изменения вступили в силу в марте 2015 года. Последовательность процедур по выделению земель в аренду для ведения деятельности КФХ изменилась.

Теперь ее порядок определяется Земельным кодексом РФ (ранее этот порядок регулировался федеральным законом «О крестьянских (фермерских) хозяйствах»).

В связи с этим появились определенные нюансы, которые сопутствуют передаче сельхозугодий в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам. 

Особенности аренды сельскохозяйственных земель у государства 

Скачать заявление

Для организации или расширения деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства (далее — КФХ) его представитель вправе обратиться в уполномоченный орган муниципального образования (местную администрацию) с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Перечень оснований для отказа принятия заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка определяется Земельным кодексом.

В случае если предоставление земельного участка не встречает препятствий, на официальном сайте и в СМИ размещается информационное извещение о намерении предоставления земельного участка и приглашение заинтересованных лиц к участию в аукционе по приобретению прав на данный участок.

При отсутствии поданных заявок уполномоченный орган подготавливает договор аренды или выдает представителю КФХ решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, если земельный участок еще не сформирован.

Важно

При наличии иных заинтересованных лиц, подавших заявки на приобретение права аренды, в предварительном согласовании предоставления земельного участка будет отказано, а право аренды земельного участка будет выставлено на аукцион.

В этом случае заявитель за свой счет осуществляет оформление документов и постановку на кадастровый учет земельного участка, который он запрашивает.

После формирования участка заявитель подает в уполномоченный орган заявление о предоставлении земельного участка в аренду.

Следует учитывать, что законом установлены предельные сроки договора аренды земель сельхозназначения, которые не превышают 49 лет, а для определенных видов деятельности (участки под огородничество, сенокос и выпас сельскохозяйственных животных) земля в аренду предоставляется не более чем на 3 года.

Важно! При условии надлежащего использования арендованный земельный участок может быть выкуплен в собственность по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды.

Читайте также:  Начисление льгот по налогу на добавленную стоимость

Минимальный и максимальный размер земельных участков, предоставляемых для ведения деятельности КФХ из земель государственного фонда, определяется на уровне субъектов Федерации. 

Аренда под фермерское хозяйство частных угодий 

Скачать договор аренды

Удобной альтернативой аренде сельхозземель у государства служит аренда частных угодий.

Аренда участка земли, принадлежащего физическому или юридическому лицу на праве собственности, не потребует хождения по инстанциям, подготовки документов и затрат на образование земельного участка.

Однако земли сельскохозяйственного назначения могут быть переданы в аренду только в том случае, если они прошли государственный кадастровый учет.

Отрицательным моментом может стать то, что в отличие от государства частный владелец земельного участка определяет стоимость аренды самостоятельно, руководствуясь только личными мотивами и представлениями о его ценности. Поэтому заключению договора об аренде сельхозземель, находящихся в частной собственности, как правило, предшествуют длительные переговоры.

Но как только условия аренды соблюдены, ничто уже не помешает заключить договор аренды и приступить к использованию участка. В договоре аренды земельного участка должны быть прописаны:

  • предмет договора;
  • объект аренды;
  • срок договора;
  • размер арендной платы и периодичность ее перечисления;
  • обязанности и права сторон по договору.

В случае если договор аренды земельного участка заключается на срок более 11 месяцев, он подлежит регистрации в территориальном органе Росреестра.

Источник: https://nsovetnik.ru/zemlya/kak_poluchit_v_arendu_zemlyu_pod_fermerskoe_hozyajstvo/

Аренда земли сельскохозяйственного назначения

Земля, предназначенная для сельскохозяйственных работ, является востребованным имуществом, применяемым для получения прибыли частными лицами или разными компаниями. Она может оформляться в аренду или приобретаться.

Правила оформления в аренду земли сельскохозяйственного назначения зависят от того, принадлежит ли конкретный участок государству или частному лицу.

Важно грамотно составить договор аренды, а также указать срок действия документа и другие существенные условия.

Правила аренды

Территории, на которых имеются лесные насаждения, водные объекты и сельскохозяйственные угодья, являются востребованными участками земли, применяемыми обычно для ведения предпринимательской деятельности. Регулируется процедура аренды земель сельскохозяйственного назначения законом ФЗ № 101 «Об обороте земель с/х назначения».

В качестве объекта аренды выступает конкретный земельный участок, обладающий точными границами. Без межевания не получится определить, какой именно участок может использоваться арендатором.

Совет

Поэтому у земли должен иметься кадастровый номер, четкие границы, адрес и категория.

Постановка объекта на кадастровый учет является обязательным этапом для арендодателя, желающего предоставить свои земли в аренду.

Кто может быть арендатором?

Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения разрешается как для разных компаний, так и для частных лиц. Обычно арендаторами становятся:

  • фермерские хозяйства;
  • образовательные организации, в которых обучаются будущие специалисты в разных направлениях сельского хозяйства;
  • всевозможные НКО;
  • хозяйственные общества;
  • унитарные предприятия, принадлежащие государству или муниципалитету;
  • научные компании;
  • производственные кооперативы;
  • частные лица, занимающиеся огородничеством, ведением подсобного хозяйства, животноводством или аналогичными видами деятельности.

Все вышеуказанные лица обладают правом выкупа земли при оформлении ее в длительную аренду у государства. Не допускается выкуп территории иностранцами или лицами без гражданства.

Выгода от аренды

Аренда земли сельскохозяйственного назначения считается выгодным процессом для любого арендатора. Это обусловлено следующими причинами:

  • территории отличаются наличием плодородных почв;
  • если оформлять землю в аренду у государства, то арендная плата будет невысокой;
  • запрещается строительство жилых строений на участке;
  • если отсутствует несколько претендентов на территорию, то плата является минимальной, что очень выгодно для разных обществ и хозяйств;
  • любой гражданин может заниматься на таком участке личным подсобным хозяйством, получая высокий доход с минимальными вложениями.

Процесс оформления земли зависит от того, кто выступает ее собственником.

Аренда у частного лица

Нередко сельскохозяйственные угодья находятся в собственности граждан. При таких условиях аренда земли сельскохозяйственного назначения обладает некоторыми нюансами:

  • составляется стандартный договор между участниками сделки, в котором указывается, как именно разрешается пользоваться арендатору участком;
  • по этому соглашению не допускается изменять вид разрешенного использования земли, так как за такие действия предусматривается для участников административная ответственность;
  • не допускается на такой территории строить жилые строения;
  • наиболее часто владельцы земли заключают коллективный договор с разными компаниями.

Если у одного собственника имеется большая территория, то он может разбить ее на несколько участков, но для этого составляется либо коллективный договор, либо производится постановка на кадастровый учет всех полученных участков.

Аренда земли у государства

Передача земель сельскохозяйственного назначения в аренду государством производится на основании многочисленных правил. Для передачи объекта проводятся торги, причем выигрывает только участник, предлагающий наиболее высокую арендную плату. Если имеется только один претендент, то договор заключается с ним напрямую, поэтому не требуется проведение торгов.

Чтобы заключить договор с государственными органами, выполняются действия потенциальным арендатором:

  • составляется специальная заявка в муниципалитет, в которой указывается, на какую именно территорию претендует заявитель, на каких условиях он желает оформить аренду, а также в каких целях будет использоваться участок;
  • назначается местными властями дата проведения аукциона;
  • принимаются заявки от других претендентов на составление арендного договора;
  • если имеется хотя бы два претендента, то проводятся торги;
  • участниками вносятся задатки;
  • подготавливается территория, для чего проводится межевание и оформляется на нее кадастровый паспорт;
  • победителем становится претендент, предлагающий наиболее высокую арендную плату;
  • с ним заключается арендный договор, а также формируется и подписывается акт передачи объекта.

Если обращаются с заявкой фермерские хозяйства, то для них в законе предусматривается возможность составления соглашения без проведения аукциона. Сроки рассмотрения заявки значительно сократились, поэтому договор аренды земли сельскохозяйственного назначения заключается с заявителями буквально через неделю после получения заявки.

Какие документы должны иметься у владельца?

Предоставление в аренду земель сельскохозяйственного назначения допускается только при наличии у владельца нужной документации на этот объект. К ней относятся бумаги:

  • свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН, где указывается, кто именно является владельцем территории, а также какова категория земли;
  • паспортные данные владельца или информация о государственном органе, являющемся собственником;
  • технические бумаги на объект;
  • план участка.

Арендатор может запрашивать дополнительную документацию. С ее помощью можно убедиться, что соглашение составляется действительно с собственником, а также отсутствуют юридические проблемы у владельца.

Права и обязанности арендатора

Получение в аренду земли сельскохозяйственного назначения производится после подписания арендного договора. В нем перечисляются права и обязанности, которые появляются у пользователя и владельца территории. К ним относится:

  • арендодатель может в любой момент времени проверять, используется ли территории в соответствии с целями, указанными в контракте;
  • арендатор может распоряжаться самостоятельно результатами своего труда на предоставленной земле, поэтому он получает от такой деятельности личную выгоду или прибыль;
  • арендодатель должен контролировать, чтобы земля использовалась в соответствии с ее категорией и видом разрешенного пользования;
  • арендатор обязан перечислять владельцу территории заранее оговоренную сумму средств в установленные сроки;
  • если арендодатель после проверки участка выясняет, что в результате деятельности арендатора ухудшается состояние почвы, то он обязан предпринимать разные меры по предотвращению дальнейшего ухудшения качества земли.

Все права и обязанности участников закрепляются в соглашении.

Правила составления контракта

Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения включает многочисленные сведения, важные для каждого участника сделки. Он регулируют отношения, возникшие между двумя участниками, которые могут быть государством, частными лицами или разными компаниями и обществами. В договор обязательно включаются сведения:

  • информация об участниках сделки;
  • предмет договора, представленный земельным участком, причем указывается его адрес, площадь, назначение и другие существенные параметры;
  • срок аренды земель сельскохозяйственного назначения, причем не допускается такое соглашение составлять на срок, превышающий 49 лет;
  • условия и правила оплаты;
  • обязанности и права, имеющиеся у каждого участника сделки;
  • возможность выкупа территории досрочно или после окончания срока действия договора;
  • ответственность каждой стороны за нарушение важнейших пунктов формируемого соглашения;
  • условия, на которых могут корректироваться положения договора;
  • нюансы продления и расторжения контракта.

Дополнительно составляется специальный график, на основании которого арендатор должен вносить платежи. Пример договора располагается ниже.

Нужна ли регистрация?

Если владельцем территории является частное лицо, то наиболее часто им используется минимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения, представленный одним годом. Такое соглашение может не регистрироваться в государственных органах.

Если же составляется договор на срок от одного года, то он непременно регистрируется в Росреестре. Процедура делится на следующие этапы:

  • составляется заявление арендодателем;
  • оно передается совместно с паспортом владельца территории, составленным договором и документами на землю в Росреестр;
  • регистрируется сделка.

Для выполнения процесса уплачивается пошлина в размере 200 руб. Обратиться с этим процессом можно не только непосредственно в отделение Росреестра, но и в МФЦ.

Сроки аренды

Минимальный срок договора аренды земель сельскохозяйственного назначения представлен одним годом. Он может изменяться в зависимости от вида деятельности, которым занимается на территории арендатор.

При составлении соглашения этому пункту уделяется особенно много внимания.

Если отсутствуют сведения о сроке, то считается, что соглашение составлено на максимальный срок, поэтому расторгнуть его досрочно даже через суд будет достаточно сложно.

Максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения составляет 49 лет. Наиболее часто такой период выбирается арендаторами, планирующими дальнейший выкуп территории. Предлагается такой срок обычно государством, предоставляющим землю в аренду.

Правила пролонгации

Продление договора допускается на основании ст. 621 ГК. К особенностям процесса относится:

  • продлевается срок действия соглашения только при условии, если арендатор без нарушений справляется со своими обязанностями по договору;
  • продление сотрудничества предполагает составление нового соглашения, в которое вносятся измененные условия;
  • если контракт был расторгнут досрочно из-за нарушений со стороны арендатора, то не получится вновь его заключить.

Еще во время составления данного документа может предусматриваться возможность выкупа территории. Этот процесс может выполняться в любой момент времени при наличии согласия от владельца объекта.

Нюансы расторжения контракта

Расторжение составленного договора допускается при наличии следующих причин:

  • заканчивается срок действия соглашения, указанный непосредственно в его тексте;
  • арендодатель создает препятствия для арендатора в процессе использования территории;
  • земля обладает существенными недостатками, поэтому не может применяться для целей, перечисленных в соглашении;
  • владелец территории не выполняет разные действия, направленные на улучшение почвы;
  • участок становится непригодным для использования.

После расторжения договоренности обязательно вносятся нужные сведения в Росреестр.

Как определяется плата?

При составлении соглашения обязательно определяются следующие правила внесения платежей:

  • размер ежемесячного платежа;
  • периодичность перечисления денег;
  • способ, с помощью которого будет вноситься оплата;
  • ответственность за просрочку или неуплату.

Если данная информация отсутствует в договоре, то он считается безвозмездным. Дополнительно могут вноситься сведения о возможном выкупе территории.

Заключение

Земли, предназначенные для сельскохозяйственной деятельности, могут оформляться в аренду у частных владельцев или государства. Процесс предполагает составление и регистрацию арендного договора.

При формировании данного соглашения важно внести в него сведения о размере оплаты, максимальном сроке договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и других существенных условиях. От правильности составления документа зависят нюансы сотрудничества.

Источник

Источник: https://zakon.temaretik.com/1488562647018506846/arenda-zemli-selskohozyajstvennogo-naznacheniya/

Ссылка на основную публикацию